首季放量八倍 外管局或收紧房企跨境贷款

    编者按/ 国内银行收紧开发贷后，地产商对境外融资趋之若鹜。境外资金是否会成为下一个重点监管的对象，已成为开发商的最大担忧。记者为此致电外管局，外管局拒绝接受记者采访。目前部分地产企业已开始考虑应对。

　　7月刚至，国土资源部部长的一席话，让“第二波房地产调控”骤然成为市场热点。尽管其后住建部副主任高调澄清，不存在“第二波”一说。但随着越来越多开发商公布半年销售成绩单，更多的人预计：“调控”一词将贯穿整个2010。

　　“限海外资金流入，可能会成为下一步调控的新重点。”一香港上市房企的财务总监明确向记者表示。

　　海外资金是香饽饽

　　7月5日，万科公布了6月的销售情况，销售面积环比5月取得了82%的大幅增长，甚至比去年同期也增长了近三成。同一天公布成绩单的还包括碧桂园，其上半年的销售面积同比增长了26%。

　　始自4月的最严厉调控似乎并没有让房企陷入全面困境，国内从限制上市融资到信贷紧缩，采取了一系列的政策，控制开发商的资金链。“但这几个月，海外融资的路子还没堵上。”香港凯基证券的分析师向记者表示。

　　6月最后一天，香港上市的雅居乐地产(3383.HK)公告称，与东亚银行订立信贷协议，获得了金额8亿港元的定期贷款。而两天前，奥园地产(3883.HK)也宣布，从南洋商业银行及中国银行(3.54,0.07,2.02%)澳门分行手中，获得了5亿港元的贷款。而此前的一周，6月22日，中国建筑(3.67,0.07,1.94%)(601668.SH)宣布，与8家银行签署了总额30亿港元的5年期银团贷款协议，这八家银行包括了汇丰银行、东亚银行、法国巴黎银行、渣打银行等诸多外资银行。

　　这些在境外有融资渠道的地产商也改变了自己的融资方式，由以往发行债券改为向境外商业银行直接贷款。“目前国内房地产项目很难借贷，部分企业转移到香港贷款。”恒生银行商业银行业务主管陈力生透露，该银行为此专门设置信贷小组跟进，未来这样的跨境贷款还会大量增加。“今年首季内地市场银团贷款规模按年收缩87.5%，但香港市场则上升8倍。”陈力生表示。

　　究竟香港大量增加的银团贷款中，有多少是直接面对开发商？

　　根据彭博社的数据，截至今年5月，香港面对内地地产商的银团贷款额已跃升到373亿港元，达到了1999年彭博社开始数据统计以来的峰值，而2009年同期仅为30亿港元。

　　向海外借贷的优势显而易见，首先是利差巨大。内地银行3~5年期贷款至少5.2%的年利率，但香港利率则降至2004年最低水平。今年2月，中国建筑的子公司中海地产在香港筹借了80亿港元，其年利率仅为1.45%。

　　正因如此，在国内银行收紧开发贷后，有融资渠道的境外上市地产商趋之若鹜。

　　海外资金“好借难用”

　　“据我们了解，下半年这种境外信贷将受到严格监管。”一位早年在香港上市的地产商财务总监向记者表示，他们是从外管局得到该消息。

　　据了解，外管局对于境外上市地产商的融资并没有直接监管权力。但如果业务涉及国内公司或者土地，那就另当别论。无论是寻求国内母公司担保还是土地抵押，均需外管局的审批，而国外银行上亿规模的贷款通常都离不开这两者。例如，奥园的5亿港元贷款就是一份抵押协议；世茂房地产4.6亿元的银团贷款则涉及担保问题。

　　“按以往的经验，如果监管层要控制海外资金流入，首先就会延长这类审批的时间。”上述财务总监表示，“此外，资金的汇入也会受到严格限制。”

　　2007年7月10日，国家外汇管理局下发一份被业内称为“130号文”的通知。“130号文限定了在中国新成立的外资房地产公司将不能从海外贷款。”德勤合伙人罗永昌表示。

　　另一方面，即使这些外资房地产企业是在限期前设立的，其汇入国内的资金也会受到严格管理。

　　据了解，我国对借用外债实行的是“投注差”的管理，也就是公司短期外债与中长期外债之和不得超过投资总额与注册资本之间的差额。按照各地方规定的不同，投注差的差别较大，通常会限定注册资本不得低于投资总额的60%。对于资金密集型的房地产行业而言，经常会出现1000万元的注册资金，撬起却是总额达三四亿元的项目。

　　据业内人士介绍，通常外资地产企业都是通过各种方式绕开“外债登记”这道门槛，例如假借“母公司无偿拨划”、“业务咨询收入”。在监管放松的时期，这种擦边球通常会行之有效。但在监管严苛的阶段，这些账户就会受到重点关注。

　　元源资本的合伙人熊天云表示，海外资金汇入还有另一种方法，就是直接作为项目公司的股金汇入。但这些资金“进来容易，出去难”，因为这不是以负债的形式进入，也就无法以“偿还贷款”的方式出境。

　　“当然，如果该公司的资本运作娴熟，而且也得到境外债权人的认可，他们也还有很多方法可以运用。”熊天云告诉记者，其中之一就是借新债还旧债。例如今年6月28日，雅居乐2亿美元银团贷款到期，据知情人透露，当时雅居乐的计划就是再次筹组贷款，最初打算是继续由汇丰银行牵头银团续期贷款。

　　“虽然还是有一定的漏洞，但如果监管层加大力度调控后，可腾挪的空间非常小。”上述香港上市公司的财务总监告诉记者，2006年底2007年初的时候，监管层就曾经收紧海外资金汇入。“当时130号文件还没出台，在没有任何文件的基础下，我们的资金就是无法汇入国内。”其表示。

　　“这很有可能。”亚银投资的首先分析师李大伟分析道，从这几个月的调控方式上看，无论是控制银行信贷还是停止股市融资，国家都是直接控制开发商的“钱袋子”，以迫使开发商加快销售。

　　7月2日银监会口头通知全国70家信托公司，暂停一切与银行理财业务对接的银信合作业务。虽然现在地产商还是可以通过信托公司发行信托产品，但现在这种国内开发商赖以生存的融资方式确实又被加上了一道枷锁。对于没有境外融资渠道的国内开发商而言，现在的资金来源只剩下向非金融机构募资一种渠道。“如果不限制境外资金，不仅不利于调控，而且对未来地产竞争格局影响深远。”李大伟认为，再加上防止热钱流入这一“政治任务”，下一波“限制境外资金”顺理成章。