中国人寿河北圈地投资百亿 险资大举攻入楼市(2)

　　今年或成土地“大买家”

　　一个商业地产项目从建造到招商，再到后期运营管理，通常需要长达3~5年的培育期，资金回笼周期相对较长，这无疑对开发商的资金链提出了更高的要求。为缓解资金链压力，部分开发商不得不选择分拆出售，导致项目后期管理的不可控及整体品质的下降。

　　而保险资金的进入，给开发商增加了一条融资和退出渠道。杨广军认为，险资可以通过整栋收购或参股方式接盘商业项目，开发商也不再依赖分拆出售回笼资金。此外，险资还可能采取开发定制的模式，即开发商根据要求开发地产项目，然后转售给保险公司。

　　据廉晶杰介绍，目前各大保险公司还处在组建团队、初步接触的前期准备阶段，从实际成交情况看，保险资金尚未大规模进入商业地产市场。杨广军也表示：“目前经济形势稳步向上，但是房地产业仍有较多调控，买卖双方处于僵持阶段，以致2010年的大宗物业交易没有2009年活跃。”他告诉记者，随着险资深入楼市，今年将有更多商用物业大宗交易出现，金融界拿地或将成为趋势，而一些大型商业地产开发商也将最先获益。

　　在国外，一个商业地产项目经营多年后，成熟了可以卖给保险公司或退休基金，由后者长期持有，但由于此前投资不动产受限，国内保险公司除用资本金以“自用”名义持有一些商业地产外，并没有充分扮演起商业地产“出口”的角色。

　　对于商业地产中的零售物业，业界人士认为其专业性要求更高，即便对国内成熟的房地产开发商来说也是很大挑战，更何况初涉房地产的保险公司。因此，保险公司除禁止涉足的普通商品住宅项目外，将会首先青睐写字楼，其次才是零售物业和养老地产。

　　有消息称，资金紧缺的保障房建设正考虑引入保险资金。这一观点近期得到一些地方官员和保险公司高层的回应，但保监会对此仍相当谨慎。

　　然而广受关注的是，目前一些保险公司以“养老地产”的名义，纷纷在各地储备土地。据知情人士称，泰康在海南、云南和上海等地都有投资，国寿在河北也有斩获。

　　一位业界资深人士则认为，目前国内保险公司开发养老地产面临的最大挑战，是没有成熟专业的配套服务机构与之合作，这些地产项目建好之后，更关键的是由什么专业管理团队来运营，保险公司自己不具备运营经验。养老地产，从概念上讲，市场一定很大，但从概念到操作层面，仍有很多问题需要解决。杨广军对此也深有同感。