维护银行业稳健运行 强化房地产贷款管理

　　2010年以来，银监会指导银行业金融机构加强对开发商资本充足率和自有资金的审查，提高抵押品标准，把握好贷款成数动态控制；加强土地储备贷款管理，严格把握土地抵押率，防止过度授信；强化开发商贷款、土地储备贷款、房地产信托业务监管；严厉查处零首付、假按揭等违规行为，配合打击房贷中介高“返点”行为；在监管部门的多项措施与警示下，主要商业银行均放缓了房地产贷款投放步伐。

　　记者韩雪萌中国银监会近日发布了《中国银行业监督管理委员会2010年报》，银监会表示，2011年将严厉查处房地产开发贷款中的违法违规行为，强化房地产集团贷款管理，加强抵押品的合规认定、价值评估和后续管理工作。严格实行动态、差别化管理的个人住房贷款政策，限制各种名目的炒房和投机性购房。

　　房地产业是个资金密集型的行业，财务杠杆通常比较高，一旦房地产市场的泡沫破灭，房地产企业的现金流会很快枯竭，从而导致房企资金链断裂，并把风险迅速传递给银行，进而传递给整个社会，导致系统性风险爆发。由于部分城市房地产价格增长过快、房地产贷款风险隐患增多，房地产贷款风险也成为近年来市场最关注的信贷风险之一。作为监管部门，银监会一直十分关注房地产贷款风险的防范，早在2004年就启动了压力测试，较早地督导银行业金融机构关注商品房控制面积居高不下、部分城市房价快速上涨、土地闲置面积上升等问题。2009年以来，通过实施差别化房贷政策，动态审慎管理首付款比例，严格执行利率风险定价等办法，对房地产领域的风险防范取得了明显成效。2010年，银监会按照《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》及相关房贷新政要求，进一步提出强化房地产贷款管理的要求。严控房地产开发贷款风险，对房地产企业开发贷款实行名单式管理。严控向存在土地闲置及炒地行为的房地产企业发放开发贷款，对存在土地闲置1年以上的，一律不得发放新开发项目贷款。

　　当前，国家对房地产市场的平稳健康发展高度重视，并对房地产市场进行有效调控，但由于深层次原因，推动房地产市场泡沫积聚的因素还在增加。为此，2010年以来，银监会指导银行业金融机构加强对开发商资本充足率和自有资金的审查，提高抵押品标准，把握好贷款成数动态控制。加强土地储备贷款管理，严格把握土地抵押率，防止过度授信。强化开发商贷款、土地储备贷款、房地产信托业务监管。严厉查处零首付、假按揭等违规行为，配合打击房贷中介高“返点”行为。在监管部门的多项措施与警示下，主要商业银行均放缓了房地产贷款投放步伐。近期公布的5家大型国有上市银行年报显示，除建行外，其他4家银行2010年下半年房地产贷款投放均有所放缓。银监会2010年报中披露的数据还显示，2010年中国商业银行房地产业不良贷款余额439.8亿元，不良率为1.26%；而商业银行房地产业按揭贷款不良率为0.37%。

　　然而，乐观的数据仍然不能令银行业的监管层感到放心。据了解，目前商业银行的房地产压力测试频率已经从季度转为月度，监管层通过压力测试等手段严格评估房价下降及宏观经济情况变化对银行房地产贷款质量的影响，令银行业备感压力。

　　据某商业银行人士透露，今年2月份以来，银监会再次对商业银行发文要求严控房贷风险。银监会要求，商业银行对有重大违规行为的房企不得发放新贷款，原有贷款到期收回。对住建部、国土部等相关部门认定有重大违法违规行为以及因法人代表的违法违纪行为，致使企业不能持续经营的房地产开发企业，银行业金融机构按照出现重大违约事项的贷款合同约定，采取加速还款等保全措施。除了对个人购房贷款继续实施差别化住房政策，着力抑制投资投机等非理性的购房需求，严禁个人消费贷款用于购房之外，对房价过高、上涨过快的热点城市，银监会还要求当地银监局要主动开展房地产调控政策执行情况专项检查，防止信贷资金违规进入房地产投资投机领域。

　　此前，银监会已利用资本充足率、拨备率、杠杆率和流动性监管新工具，对商业银行实施新的审慎监管框架起草指导性文件并报至决策层面。根据年报提供的数据，截至2010年底，商业银行整体加权平均资本充足率12.2%，比年初上升0.80个百分点；加权平均核心资本充足率10.1%，比年初上升0.90个百分点。其中281家商业银行的资本充足率水平超过8%。同期，中国商业银行整体拨备覆盖率水平首次超过200%，达217.7%，比年初上升64.50个百分点。业内人士评价，防范银行业由于房地产贷款产生的过度风险，稳健有效的审慎监管至关重要。但单靠加强监管并不能从根本上防范房地产贷款风险，银行自身必须审慎经营，提防风险。韩雪萌