去年以来，随着以“新国十条”为标志的楼市调控利剑的祭出，央行一步步收紧各商业银行的信贷“阀门”，提高购房首付、降低贷款比例、贷款利率上浮、限制贷款条件等一系列调控房地产的政策陆续出台，为曾经像打了鸡血一样亢奋的房地产市场强制降温。但政策的变化也对一些正在履行过程中的房屋买卖合同带来影响，导致了一些新类型的房屋买卖合同纠纷。
江苏省苏州市中级人民法院近日审结的一起房屋买卖合同纠纷案，就是因为可贷款比例忽然从80%下降到50%，而让购房人措手不及付不起首付款，无力继续履行合同。此种情况下购房者可以毁约吗？他能够要回自己的定金吗？
外地人买房遭遇贷款瓶颈
33岁的江苏省兴化市农民古地久进城打工，在苏州市从事酒水推销业务。古地久也打算来此“人间天堂”安家落户，看中了苏州一家房地产中介公司推荐的苏州工业园区的一套房屋，成交价86万元。中介公司介绍，当前贷款政策可贷到总房价的80%，只需首付20%即17万余元就可以了。
2010年4月5日，古地久与卖方钱进、葛梅芳夫妇签订房屋买卖合同一份。合同中关于免责条款的约定为：如因洪水、地震、火灾或法律法规变化、政府政策变化等不可抗力原因导致合同不能全面履行的，互不承担违约责任。
合同签订后，古地久向钱进、葛梅芳交付定金5万元。然而，中介公司在为古地久办理贷款手续时，发现由于房地产市场宏观调控导致银行信贷政策调整，对于像古地久这样外地户籍且不在苏州居住生活的购房者，已经无法取得80%的贷款，最多只能贷款50%了。中介公司立即通知了古地久，让他准备50%的首付款。古地久一下子傻了眼，要多交30%将近26万元呢！经过两个月的奔波，古地久借钱收获甚微，不得不决定放弃在苏州购房的打算。6月8日，古地久以房贷政策发生重大变化为由主张无力购买此房、要求撤销合同并返还定金5万元，但钱进、葛梅芳予以拒绝。古地久无奈之下向苏州工业园区人民法院提起诉讼，请求法院判令钱进、葛梅芳返还定金5万元并支付相应利息。
贷款比例降低不是免责理由
钱进、葛梅芳在庭上指出：国家政策变化只是降低了房贷比例而并未限制房屋所有权转移，不必然导致合同履行不能。我们已按合同全部履行了自己的义务，我们的房屋原有公积金贷款20万元尚未到期，为履行合同我们进行了提前还贷，产生了利息损失近4万元。古地久单方解除合同没有法律依据，请求驳回古地久的诉讼请求。
经双方当事人确认，本案双方当事人的争议焦点是：由于房地产市场宏观调控导致的贷款政策变化能否构成古地久解除合同的理由。
古地久表示，在政策变化之前古地久是积极履行合同的，但因贷款政策变化导致他无法取得80%贷款而没有经济能力购房，不是不想履行合同而实在是面对突发情况无能为力。
苏州工业园区人民法院审理后认为，双方当事人所订立的房屋买卖合同系双方对于房屋交易的真实意思，故双方买卖合同关系成立，合同有效。现古地久坚持要求解除合同，被告对此亦不持异议，应视为双方协商一致解除合同。双方最终交易不成的根本原因在于由于房地产市场宏观调控导致贷款政策变化，因古地久系外地户籍且不在苏州居住生活而无法取得80%贷款。虽然双方在合同中约定了政府政策变化导致合同不能全面履行的，互不承担违约责任。但是从合同条款来看，80%贷款并未在合同中被列为合同履行的必要条件；从事实上来看，政策变化并不是限制古地久购房，仅仅是以信贷手段提高了古地久的购房成本，古地久还可以贷款50%，银行信贷政策调整所致的成本增加属于当事人应当预见的商业风险，古地久不能以贷款政策变化为由主张免责。根据本案实际情况，综合比较古地久违约给被告造成的实际损失，法院酌定被告返还古地久定金2万元。
法官点评
由于房地产市场宏观调控导致的政策变化，引发了一些新类型的房屋买卖合同纠纷。如何处理和对待这类纠纷，此案的最终判决结果无论对法官还是对公众都深有启发。可以看出，无论政策如何变化，首先还是看双方签订的房屋买卖合同条款是如何规定的。
本案的合同中关于免责条款进行了如下约定：如因洪水、地震、火灾或法律法规变化、政府政策变化等不可抗力原因导致合同不能全面履行的，互不承担违约责任。这里的关键词语在于“不可抗力”和“全面履行”，本案在双方履行合同过程中，确实出现了相关的贷款政策变化这一情况，但是不是属于“不可抗力”？是不是必然导致合同不能“全面履行”呢？本案中的政策变化只是降低了可贷款比例，而不是完全不能贷款，更不是禁止本案的买方购房，所以这只是以信贷手段提高了买方的购房成本，不是属于“不可抗力”，并不能因此产生合同不能“全面履行”的后果，且双方并未约定买方取得80%的贷款为履约的必要条件。所以法院认定买方不能以贷款政策变化为由主张免责。
但考虑到贷款政策变化导致履约困难并非买方本人主观过错所致，且本案中双方当事人约定的定金数额较高，过分高于给卖方造成的实际损失，所以酌定卖方退还了部分定金。(刘爱武 李春艳)
