银行代售地产信托 专家:高热度信托产品藏风险

　　“最近有什么新的信托产品卖，年息10%的还有吗？”江苏国际信托投资公司的一位业务经理最近不断接到客户和朋友们的咨询电话，“一天多的时候有十几个，他不开口我都知道要问什么。”

　　楼市遭遇限购令，股市萎靡不振，全社会的投资饥渴在蔓延，大量的银行资金无处可去，利率较高的理财产品、信托产品今年以来呈现爆发式增长。记者注意到，最近各家银行代理销售信托产品主要为地产信托，有北方某市的海洋公园项目，有宁波、厦门、福州、三亚等地的大型商业地产。期限普遍在两年左右，年利率在9—10%之间。业内人士认为，主要是去年以来的这一轮调控中，地产的银行融资和资本市场融资全部叫停，信托融资成为华山一条道。

　　信托产品的一个基本原理是受人之托，忠人之事，代客投资，在资金所有人和项目之间发挥一个桥梁和纽带作用，宏观面的信贷紧缩让寂寥的信托公司有了用武之地。但信托公司由于没有自己的渠道，所以设计的产品主要通过银行渠道来销售。目前的利益分成大致是，银行收二到三个点的代销手续费，信托公司收五个点左右的信托管理费，加上给投资人的回报，因而，房地产通过信托来融资，成本普遍在20%—25%之间。在目前的资金供求状况下，成本虽比银行贷款高，但比资金黑市融资要低得多。

　　我省今年的信托产品已卖了逾百亿。“现在银行‘一窝蜂’代理信托产品，有点像早些年的代售保险和理财产品，一家银行可以动辄卖几十个亿，其风险隐忧已引起我们的关注。下面，对地产信托我们会严控。”监管部门从事信托类产品监管的一位负责同志说。

　　其实，所有的信托合同都有风险提示：如投资人因投资失误、行业出现系统性风险和发生最不利情况时，投资者自行承担投资风险，信托机构和代理银行不承担投资人的终极风险。但是，一些普通投资者往往不以为然，有的甚至振振有辞：“产品说明书说了，有土地和股权作抵押，很安全。”

　　真相如何？省国际信托投资公司市场部经理李起年说，现在一些跨地区销售的信托产品，常用的抵押方式是股权和土地，但非上市公司的股权难以变现，企业如果做些小动作，股权对应的利益很容易被转移，股权就是个“空壳”。至于土地抵押，前不久刚刚参加完土地融资平台专项清理的一位业内人士指出，有些在信托和银行抵押的土地存在“一女二嫁”重复抵押问题，有的土地上附着公共建筑物如学校、医院、街心公园等，有的地方甚至出现以高速公路中间的绿化带用地来抵押融资的荒诞事，但经办的金融机构往往“有地就是娘”，结果埋下了不少风险隐患。

　　李起年说，他们现在非常谨慎，一年只做几个项目，每个项目信托公司都要派驻财务总监，资金全封闭运行，以确保投资者的资金安全和稳定收益。他坦陈，利用当前公众的投资饥渴，只考虑自身利益，滥发信托产品而不注重风险防范，这一问题应该引起高度关注了。本报记者 陈志龙