根据合同约定,房贷利率调整的时间一般为每年的1月1日,今年的三次加息,有房贷的市民要为加息买单了。今年,央行在2月9日、4月6日、7月7日连续3次上调了贷款利率,住房公积金贷款利率也同步调整,新年一到,家有房贷的市民就要在还款时多存一些月供了。有些房贷者手头有闲钱就想到了去提前还款,但是你知道吗,并不是所有的房贷都适合。
下月调整利率的房贷是指在央行今年7月7日年内第三次加息前,已经与银行签订了房贷合同,并且在合同中约定次年1月1日调整利率的个人房贷。如果央行今年年内不再加息或降息,5年期以上商业贷款的基准利率经过今年的三次加息后,已经从今年初的6.40%上涨至7.05%。公积金贷款利率将从今年年初的4.3%上涨到明年的4.9%。
想提前还贷?最好先算算成本。近日,记者从中国农业银行烟台市分行了解到,贷款满两年之后才能提前还款,根据合同的约定,两年之内不可以提前还款,招商银行也有同样的规定。中信银行的要求则相对较为宽松,只要满一年就可以提前还款,没有违约金,但归还的本金不得低于5万元。另外,有些银行要收取一定的违约金。比如,提前在招商银行还房贷,需要缴纳所提前还款额的一个月利息。浦发银行对于提前还款的客户,则收取本金5%的违约金。
如果没有好的投资渠道市民可以考虑提前还房贷,但是提前还款不仅要考虑违约的成本,另一方面要考虑自己的还款年限是不是适合。
中国建设银行烟台分行个贷部经理郝女士介绍,有三种情况不适合提前还款。“有些市民前几年办理的商业贷款可以享受七折优惠利率,经过今年三次加息后,目前5年定期存款利率为5.5%,高于七折优惠以后商业贷款利率4.935%。在这种情况下,完全没必要提前还。”
另外,还有两种情况不适合提前还款。一种是等额本息还款已到中期的房贷客户,一种是等额本金还款期已过1/3的房贷者。
等额本息还款是每月还款总额固定,其中还款本金递增,还款利息递减,也就是说借款人前期还的利息比重较大,本金比重较少。如果借款人到还款中期再选择提前还贷的话,已经偿还了大部分的利息,提前还款的部分则更多的是本金,这种情况再选择提前还贷的话意义不大。
等额本金是将贷款额总额平分成本金,根据所剩本金计算还款利息,随着还款时间的增加,所剩本金减少,还款利息也越来越少。据测算,使用该还款方式的还款周期,当还款期超过1/3时,其实借款人已还了一半的利息,此时再选择提前还贷的话,偿还的更多是本金,不能有效节省利息支出。
