规避房产调控政策产生负作用 涉假离婚诉讼大增

　　二套房首付提高、三套房全面停贷、“限购”……刚刚过去的2010年,各项楼市政策接踵而至,力度空前。与此同时,民众购房热情不减,形形色色的规避政策手段也应运而生,假离婚、背房客成了热门词汇。

　　然而,《法制日报》记者调查发现,这些让人可以一时得利的暗渡陈仓之法,已然产生负作用,购房者由于规避调控措施引发的诉讼大量涌现,已成为基层法院一大受案类型。

　　假离婚引发真离婚效果

　　已经拥有两套商品房的小王与小张想在北京再置办一套房产,两人商量后想通过假离婚方式避开“限购令”:先协议离婚,将两套房产都挂在小张名下,小王购买第三套房屋后,两人再复婚。可是,婚离了,房子也分了,小张却“一去不返”。小王到房管局一查才发现,小张名下的两套房产已被她卖了。

　　针对“限购令”以家庭为标准规定购房上限和区别化的信贷政策,很多人自然想到了“肢解”家庭的办法,一些中介公司为增加签约机会,也在唆使买房者假离婚。1月21日,北京市海淀区人民法院民一庭法官陈昶屹接受《法制日报》记者采访时表示,切不可轻信这类“馊主意”。

　　他分析说,所谓假离婚只是社会的俗称,一旦双方办理了离婚的完整法律手续,假离婚就会发生真离婚的效果,就会产生财产分割结果的行为,导致财产产权转移。在这种情况下,小张在离婚后出卖其名下的财产完全合法。

　　对小王而言,要想在诉讼中争取有利结果,必须举证证明离婚的无效性或者可撤销性,而这存在很大困难。而即便小王能够证明离婚是虚假的,也未必意味着能够追回房产。因为小张出卖房产时是房子的合法拥有者,有处分房产的权利。

　　另外,假离婚对于夫妻双方的感情会产生很大影响,尤其是存在一方稍有迟疑或不满的情况。夫妻有可能因为房子问题相互猜疑引发感情裂缝,处理不当就会对婚姻造成真正的杀伤。

　　借名购房法律风险巨大

　　小李在北京已经有两套商品房,为规避“限购令”找到小赵,让小赵以他的名义购买一套商品房并办理按揭贷款,首付款及月供都由小李出,房屋买完后先挂在小赵名下,以后再转到小李名下。后小赵要结婚买房,因名下已经有一套房屋被银行告知不能享受贷款优惠政策。于是小赵改变主意,明确告诉小李不再将自己名下的房屋过户给他。双方就该房屋的权属及增值价值归属发生了纠纷。

　　陈昶屹告诉记者,在这起案件中,小李其实是采取了“资格交易”的手法规避了“区别化房贷”政策,也就是俗称的“借名购房”,这在现实中也比较普遍。

　　“这种规避行为不受法律保护,对借名人和被借名人来说,都暗藏着巨大的法律风险。”陈昶屹分析说,按照物权法的规定,房产登记业主为权利人,也就是说房屋产权人为被借名人。在这种情况下,小李的规避行为面临着“资格交易”的风险,稍有不慎就会鸡飞蛋打。一旦被借名人反悔,借名人在法律上则无法取得借名购买的房产及产生的相应增值,至多以要求对方返还不当得利的方式获得一定的经济补偿。

　　而对被借名人,也就是“背房人”来说,如果借名人履行了私下协议,就面临着“资格用尽”的风险。而且,如果实际购房人还贷不及时,会给“背房人”的银行信用记录造成损伤,这对今后购房、办理贷款等一系列事项都会造成障碍。

　　假社保加大企业败诉风险

　　非京籍居民小刘欲在北京购房,找到好友小洪帮忙:小刘先去社保部门举报小洪开办的公司在其工作期间未为其缴纳社会保险,要求补缴1年半的社会保险金；然后小洪的公司承认双方有劳动关系,并且没有缴纳社保金并为小刘补缴；小刘再拿着补缴社保的证明去贷款购买房屋。事情办妥之后,两人却闹翻了。于是,小刘拿着小洪公司开具的工资证明及补缴社保证明起诉,要求支付未签劳动合同赔偿金及支付拖欠工资。小洪的公司因证据不足败诉。

　　根据有关社会保险的规定,员工在企业工作期间没有缴纳或少缴社会保险费的,可以要求企业为其补交。该规定本是为了保护劳动者的合法权益,现在却成为一些购房者、投资客规避“限贷”政策的法律空子。

　　对于这类行为,陈昶屹提示,那些提供虚假社保证明的企业无异于“为虎作伥”。他解释说,缴纳社保证明往往是证明劳资双方存在劳动关系的重要依据,而且未签订劳动合同及工资支付事项是由用人单位举证事项。此时,一旦双方关系僵化,购房者倒打一耙,起诉企业要求支付工资,企业很难应对。如果企业无法提供有力证据,往往面临败诉的风险。（记者李娜 见习记者卢杰）