在商品房买卖中，开发商开出各种条件吸引购房者“掏银子”之后，又以种种借口延期交房的事情经常发生。今天刊登的案例，开发商为招揽生意开出“空头支票”，又以不可抗力作为抗辩理由免除责任就是一例。
——编辑手记
江苏宿迁一房地产开发公司在商品房开发过程中，发现地下存有古遗址，被当地有关部门责令停工，但其仍继续对外销售房屋，导致延期交房。买房者以违约为由要求支付违约金。开发商以逾期交付属不可抗力为由拒绝，引发诉讼。
本案，开发商房屋延期交付是否属于不可抗力？
日前，江苏省宿迁市两级法院经过两年的审理对此案作出判决。
施工发现遗址
施工中发现古遗址，有关部门下发停止施工通知，但开发商仍然对外销售，并承诺交房日期将提前一年。
2006年，江苏金橘房地产开发有限责任公司(简称金橘公司)在宿迁市开发财富广场商业区。同年10月18日，工地发现明代城墙遗址，宿迁市文化局向金橘公司下发了“关于财富广场工地立即停止施工的通知”。此后，金橘公司多次与宿迁市政府部门协商，于2007年9月19日取得商品房预售许可证。
2007年11月28日，宿迁市的袁雪梅和金橘公司就商品房买卖签订数份合同，购买在建的商铺房两处，合计300万元。合同约定：2009年9月30日前交房，逾期不超过90日；逾期后出卖人按日向买受人支付房价款万分之三的违约金。
之后，金橘公司为增加卖点，又将交房日期提前到2008年8月18日。
袁雪梅投资300万元，指望早日能拿到商铺经营。然而，工程因对地下遗址的挖掘和保护，进度受到影响，无法如期交付房屋。
袁雪梅认为，商铺的延期交付给她带来经济损失，要求金橘公司按照合同约定，支付房屋逾期违约金。
金橘公司认为，导致延期交房的原因属不可抗力，双方发生纠纷。
2008年12月24日，金橘公司将未验收的房屋向袁雪梅发出交房通知，但双方并未办理房屋交接手续。
“不可抗力”充盾牌
金橘公司称，我国法律有不可抗力的规定，所谓不可抗力是指“不能预见、不能避免和不能克服的客观情况”。公司施工地下是否存在古遗址属不能预料和控制。
2009年3月16日，袁雪梅将金橘公司诉至宿迁市宿城区法院。
庭审中金橘公司认为，被告于2008年12月24日已向原告发出交房通知，该日应认定为交付日期。
袁雪梅诉称，2007年11月28日，原告与金橘公司签订商品房买卖合同及补充协议，最后约定2008年8月18日为交付日，但金橘公司至今未交付房屋。之后，原告自愿将2009年3月10日作为计算逾期交付房屋的终止基准日。被告自2008年8月19日起至2009年3月10日，逾期达204日，依照合同约定应向原告支付违约金17万余元。
金橘公司辩称，我国法律有不可抗力的规定，所谓不可抗力是指“不能预见、不能避免和不能克服的客观情况”。本案中，被告施工地下是否存在古遗址不能预料和控制；有关部门为保护古遗址采取行政行为，被告同样不能控制，应按照不可抗力免除被告责任。
“不可抗力”不成立
被告工地发现古遗址，应当能够预料到该城墙的发现及处理将对交付期限带来影响，但金橘公司仍与原告约定按时交房，应承担赔偿责任。
一审法院认为，袁雪梅与金橘公司之间基于商品房买卖签订的合同为合法有效合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。
2006年10月，相关部门已在金橘公司开发的工地上发现有明代城墙遗址，也就该城墙如何保护多次向金橘公司发函，被告此时应当能够预料到该城墙的发现及处理将对房屋的交付期限带来影响。而金橘公司在2007年11月与袁雪梅签订商品房买卖合同时，仍约定2008年8月18日交付使用，故金橘公司应对其延期交付承担全部责任。
我国《建筑法》规定，未经验收的房屋不能交付使用，被告2008年12月24日以未验收的房屋向原告发出交房通知的行为，违反了法律禁止性规定应属无效。
金橘公司承诺按时交付房屋是为了增加房屋的销售，以获得更多利益，其作为开发商，完全掌握房屋是否具备验收条件及是否具备交付条件，故金橘公司对不能按时交房存在过错。
金橘公司“按时交付房屋”承诺在很大程度上增加了原告购买房屋的决心，现金橘公司未按照承诺时间交付房屋，势必给原告带来一定损失，故金橘公司应当赔偿袁雪梅相应的损失。
判决金橘公司支付袁雪梅可预期房屋经营损失85640元。
一审判决后，袁雪梅与金橘公司均不服，向江苏省宿迁市中级法院提起上诉。
二审法院认为，双方合同约定于2008年8月18日交付房屋，但当时的房屋显然不符合交付条件。金橘公司作为开发商相对于买房人而言，更加具有房屋必须经过竣工验收才能交付的专业知识优势，故金橘公司负主要过错。
袁雪梅基于对2008年8月18日房屋能够如期交付的信任而购买房屋，其必然期待2008年8月18日即可使用房屋产生收益。由于金橘公司没能在2008年8月18日交付房屋，使袁雪梅的预期收益落空，由此造成的经营损失应由金橘公司承担责任。一审法院酌情确定金橘公司承担袁雪梅85640元租金损失并无不当。
日前，二审法院作出“驳回袁雪梅、金橘公司的上诉，维持一审判决”的终审判决。
诠释“不可抗力”
本案，开发商未能以不可抗力为由免除责任，关键在于不可抗力的法律构成与人们的惯性思维有时并不一致。
一般理解，地下存在古墓、古建筑遗址无法预料；政府因此责令建筑单位停止施工，施工单位同样不能控制。
本案，开发商未能以不可抗力为由免除责任，关键在于不可抗力的法律构成与人们的惯性思维有时并不一致。
不可抗力是指人力不可抗拒的外在力量，即不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。这些非当事人主观意志所能支配的外在因素，各国法律普遍作为免责事由。
从法律的描述中可以看出，不可抗力的构成要件有两个方面：其一，“不能预见、不能避免、不能克服”，这三者必须同时具备，缺一不可，任何一个方面的缺失都会导致不可抗力的主张不能成立。其二，不可抗力必须是一种客观情况，通常指自然现象或社会事件。
有关法律人士指出，认定不可抗力应把握三点：首先，导致不可抗力的事件是在合同订立之后发生，如果该事件发生在合同订立之前，当然不能构成“不能预见”的事实；同时，事件是否发生是合同当事人在订立合同时不能认知的。当事人能否预见、认知的条件是，如果当事人是某方面的专业人士，其在该专业方面的预见能力超过了常人，那么同样不构成不可抗力。
其次，事件发生是不可避免的，也就是说在合同订立后，当事人对可能出现的事件即使采取了积极的预防措施，但客观上并不能阻止事件的发生。如果事件的发生不能预见，但在其即将发生或已经发生后，可以采取有效措施予以补救，当事人未能补救，也不构成不可抗力。
再次，事件的发生是不能克服的，即事件一旦发生，当事人只能任其发生下去，采取任何补救措施都不能避免损害后果的发生，使合同得以履行。如果事件发生后有克服的可能，但由于当事人的疏忽或没有尽到最大努力去克服，导致损害后果发生也不构成不可抗力。
我国是一个有着几千年历史的国度，地下有可能埋藏着古墓、古建筑遗址，作为专业的房屋及土地开发者，应当充分考虑到这种情况出现的可能性，在房屋及土地开发的预案中，应将其作为一种可能发生的事件进行预算，并提出相应的对策。
同时，开发商在与购房者订立房屋买卖合同时，应将上述情况及可能引起的法律后果如实告知购房者，使购房者能够充分行使选择权，从而规避由此带来的风险，免除己方的责任。
本案中，金橘公司应对地下存在古遗址，并将就可能出现的法律后果如实告知购房者。但金橘公司没有充分履行告知义务，在已经发现地下存在古城墙遗址，并应当能够预料到遗址的发现及处理将对其所开发房屋的交付期限带来影响的情况下，仍然承诺提前交房，更说明该案不符合不可抗力的构成要件。(袁雪梅为化名) (江中帆)
