“919房屋置换”无营业执照、未备案；“新疆幸福家园房产经纪有限公司”未备案；“中国房产联盟·乌鲁木齐房产网”无营业执照、无任何经营手续、未备案……继5月13日新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市房产局曝光了15家违规房产中介后,今日,乌鲁木齐市33家房产代理、经纪机构又上了乌鲁木齐市房产局的“黑名单”,被公开曝光。
房产中介怪象频现
一套房屋,却有两种价格。如今,这种怪现象在乌鲁木齐市一些房产中介机构中已成为获取超额佣金的“潜规则”。这不仅损害了消费者的合法权益,同时还扰乱了房地产市场的正常交易秩序。
近日,乌鲁木齐市发改委通过3个多月的明察暗访发现,乌鲁木齐市房产市场内现有的1000多家房产经纪机构中符合备案条件的不足150家,实际备案的只有130家,从业合规率不足13%。
据了解,目前,乌鲁木齐市约50%的新建商品房销售和近90%的二手房买卖是通过房地产中介机构实现的,房地产经纪机构已经深入到房产交易的各个环节。在乌鲁木齐市发改委此次对全市房地产中介服务机构收费行为进行全面调查后发现,受利益驱使,乌鲁木齐市部分房产机构,特别是一些规模较小的房产中介机构存在违反规定赚取差价的价格违法行为。由于多数从业人员属无证上岗,且从业素质参差不齐、流动性较大,缺乏专门的职业道德教育和专业技能的培训,甚至部分从业人员上岗前连如何办理房屋交易手续都不清楚,致使乌鲁木齐市房产中介市场普遍存在利益至上、法制观念淡薄、操作不规范和利用虚假广告骗取中介费、吃差价等价格违法行为。
“乌鲁木齐市房地产中介行业目前的规范程度相当于北京、宁波等城市在2004年之前的水准。”国内二手房实战专家董琪在2011乌鲁木齐房地产中介行业高峰论坛专题演讲上直言。
《法制日报》记者了解到,一些房产中介采取的获取超额佣金的手段包括:限时溢价分成,就是明着和房主说要吃差价,房主为了省事和中介签订协议,在房主确定最低价后,中介再与买主商谈价格、签订协议,高出的差价归中介或者由中介公司和房主按照约定的比例分成；还有一种方式是以“包销”为名,隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易,获取佣金以外的报酬；乌鲁木齐市个别房产中介机构还存在忽视买卖双方交易中的风险,诱使买卖双方玩弄“阴阳合同”。
不仅如此,部分房产中介机构根据不同的客户随意制定一些收费标准,并且这些收费标准均无明码标价和公示,或者只公示收费项目,不对具体的服务内容进行约定。这种现状极易导致价格纠纷和产生价格违规行为。由于房产中介进入门槛较低,房产机构发展水平参差不齐和缺少行业规范管理等因素,导致乌鲁木齐市房地产中介机构还存在无照经营、凭证和档案管理混乱等行为。
乌鲁木齐市发改委有关负责人说,产生这些问题的原因有很多方面。房地产经纪行业的价格管理法律、法规不健全导致了中介机构收费项目繁多,标准不一。加之乌鲁木齐市目前规范房地产中介收费行为的政策法规中只对房地产经纪收取佣金的标准给予了原则范围的指导,未对佣金所涵盖的服务内容给予划分,也未对经纪行为能否收取佣金以外的其他费用作任何限定,这让部分经营者钻了空子。因此,加强乌鲁木齐市中介收费等方面的法规建设是当前规范房地产市场交易秩序的当务之急。
不规范中介屡见不鲜
针对调查后发现的问题,乌鲁木齐市房产局会同市房产中介协会对房产代理、经纪机构进行为期1个月的专项检查。
检查人员发现,在位于乌鲁木齐市奇台路的一家中介门店内,悬挂着房屋交易收费标准及操作流程等展板,而在门外墙壁上,张贴了十几个房源信息,要不是缺少了门楣上的牌匾,从外表看来不失为一家“规范”的交易场所。
但检查人员从其收费标准中看出了“猫腻”。经过盘问得知,该门店没有在房产局备案。检查人员当场没收了其收费展板,并要求其立即将门口的房源信息撕毁,即日起停止营业,待相关手续补全后,方可开业。
没有任何资质、几张桌子、一台电脑,门口摆上一张房源信息板,在乌鲁木齐市开查房产中介的过程中,这样的中介机构屡见不鲜。
检查过程中,在乌鲁木齐市西虹东路乌市房产局旁一栋办公楼内,一间房屋门口挂着某经纪公司的牌子,屋内只有3张办公桌,1台电脑、两部电话,墙上悬挂有部分二手房买卖流程,店内既无房产经纪备案资质证书,也无营业执照。坐在电脑前的一名男子对检查人员说,他只是店员的一名朋友。检查组当即下发通知,要求店内负责人第二天携带相关证照去乌鲁木齐房产管理局办理相关手续,在手续为办理妥当前,不得擅自经营房产中介业务。
而在该楼内的另外一家房屋公司内,该公司也无任何房产经纪备案手续,现场还在为一位女士办理二手房买卖业务,这位女士在听说这家二手房中介无任何备案资质后,很后悔自己没有仔细辨认房产中介的资质。
乌鲁木齐市房地产管理局市场处处长李冰说,这次规范整顿检查是对乌鲁木齐市房产代理、经纪、二手房交易机构的大清理,目的是将那些不按行业管理规定备案、不按行业执业规则执业和存在私自炒房、倒房的中介机构清出市场。
李冰说,对于不符合备案要求擅自从事房地产经纪业务的机构和有严重违规行为的机构,将严肃查处,同时在新闻媒体上曝光,并提请工商行政管理部门注销其营业执照；对于通过检查符合备案要求的房地产经纪机构进行宣传,机构名单和其从业人员的名单和从业证书号在新闻媒体和房产网站进行公示,并对其从业人员培训后开通二手房交易网上签约系统,杜绝未备案的中介机构、房虫私自炒房、倒房行为,能够让符合备案要求的房地产经纪机构方便快捷地为交易双方办理二手房交易手续；同时还将在新闻媒体上设立“红黑榜”,及时公布检查结果,扬优抑汰,加强社会监督。
本报记者潘从武
本报通讯员关鸿江
