律师解读婚姻法新解 称其可保护善意买房人利益

　　一些夫妻把房子卖出后又后悔当初卖价偏低，于是夫妻双方会以一方不知情为由诉至法院，企图达到撕毁合同的目的。为制止这类案件发生，不久前出台的婚姻法新解(三)对此作出明确规定—

　　丈夫把房屋卖给了别人，其后，妻子却以不知情为由企图毁约。

　　2005年，许某夫妇为了儿子结婚需要，以15万元的价格，在辛集市购买某小区一处单元楼房，房产证登记在许某名下。2009年，许某以18万元的价格将此房出卖给张某，但迟迟没有办理房屋过户手续。其后，张某多次要求许某办理房屋过户手续，因房价持续上涨，许某以各种理由进行推脱。为保住房产，许某的妻子方某以此房屋系夫妻关系存续期间购买，系夫妻共同财产，许某擅自处分该房产自己并不知情为由，将丈夫许某和张某起诉至法院，要求确认房屋买卖协议无效。

　　法院认为，被告许某与被告张某在有中介人参与的情况下签订房屋买卖合同，该行为是二被告的真实意思表示，属于订立合同的行为。二被告签订房屋买卖协议时，许某出示的房屋所有权证载明房屋所有权人为许某，共有权人一栏为空白，许某也未提出任何与其妻相关的事宜，被告张某有理由相信许某对该房产享有完全处分权利、具有处分权。根据有关法律善意取得制度的规定，判决被告张某善意、有偿取得该案所涉房产。

　　此案在审理时有两种不同的观点，一种观点认为，这处房产是夫妻共同财产，许某在未经方某同意的情况下擅自进行处分，是无权处分，合同无效。另一种认为，房屋产权证登记在许某的名下，张某无从考察许某是否已婚及在处分房屋时是否经过方某的同意，根据公示公信原则，张某只要能够证明自己在签订房屋买卖合同时是善意的，并支付了合理的对价，虽未办理房屋过户手续，但合同有效，许某应协助张某办理房屋过户手续。从法院的判决结果来看，法院显然支持了后一种观点。

　　【说法】

　　保障第三人善意买房权益的“利器”

　　高平(律师)

　　根据以往法律规定，婚姻关系存续期间购买的房产为夫妻共同财产，在一方不同意的情况下，另一方擅自进行处分，一般认定无效。但根据新近出台的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》有关规定，第三方若是善意购买，房子一经卖出就追不回来了。该条款是物权法善意取得制度在夫妻财产关系中的特别规定，是对夫妻财产关系又一个突破性规定。

　　婚姻法司法解释(三)规定：一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。

　　物权法是调整财产关系的基本法，强调物的归属和利用；婚姻法在调整夫妻财产关系方面属于特别法，夫妻财产关系不仅涉及夫妻之间的财产权属，也涉及到第三人的利益。在夫妻关系内部，财产关系适用婚姻法的规定，对外则应适用物权法，这是考虑交易安全及物权的公示效力。所以善意取得制度在婚姻法中的适用，进一步明确规定了夫妻一方在另一方不知情的情况下，将双方共有的房屋卖给第三方，当权利人的利益与第三人的利益发生冲突时，对是优先保护权利人的利益还是优先保护第三人的利益进行了价值判断，是对夫妻财产关系的对外效力作出的明确规定。

　　随着二手房价格一路攀升，不少卖房人后悔当初卖价偏低，于是想尽各种办法将房“要”回来。“夫妻一方不同意”往往就是最好理由，所以在法院上演了一幕幕“夫”告“妻”与买房人或“妻”告“夫”与买房人的案件。婚姻法新解中有关善意取得制度规定，有助于遏止这类案件的发生，保护善意买受人的利益。(记者 刘常俭 见习记者 高 薇)