房产商违反购房意向书的责任研究

　　据以研究的案例

　　案例一：2002年5月30日，原告与被告签订购房意向书，约定原告向被告购买店面，单价为每平方米1.69万元，面积86.15平方米。2003年4月，原告要求与被告签订商品房销售合同，但遭到拒绝。同年5月，被告以每平方米23081元的价格将讼争店面卖给了第三人。原告遂起诉，要求被告返还已经支付的购房款，并赔偿经济损失。一审法院以购房意向书签订时被告尚未取得商品房预售许可证为由判决购房意向书无效，并判决被告应赔偿原告已付款的利息损失，对于原告的可得利润损失则不予支持。二审法院认定购房意向书有效，被告应当承担违约责任，将其转售店面的差价扣除税费后的净利润赔偿给原告。二审法院再审则认为，购房意向书有效，但由于购房意向书为商品房预售合同的预约，因此被告未履行签约义务应当承担缔约过失责任，赔偿金额为原告已经交付的购房款占总房款的比例乘以被告转售讼争房产而取得的净利润。

　　案例二：2002年7月12日，仲崇清与金轩公司签订商铺认购意向书，约定仲崇清向金轩公司支付购房意向金2000元；认购面积为150平方米，均价约为每平方米7000元。意向书对楼号、房型未作具体约定。2006年初，仲崇清向金轩公司要求按照意向书的约定签订正式的买卖合同，却被告知因商铺价格上涨，房产商无法履行合同，只能退还意向金。仲崇清向法院提起诉讼，要求金轩公司按照105万元的价格履行双方签订的合同，或者赔偿经济损失100万元。一审法院认为，意向书具有预约的性质，依法有效，金轩公司应当承担违约责任。据此，法院一审判决：解除意向书；金轩公司返还仲崇清意向金2000元；金轩公司赔偿仲崇清经济损失1万元；仲崇清的其他诉讼请求不予支持。二审法院终审判决：维持一审判决第一、二、四项；撤销一审判决第三项，改判金轩公司赔偿仲崇清经济损失15万元。

　　请求权基础的确定

　　当购房意向书已经实质上构成商品房预售合同时，购房者可直接依据购房意向书追究房产商的违约责任当无疑问。实践中的分歧在于：当购房意向书并未构成商品房预售合同，而仅仅作为商品房预售合同这一本约的预约出现时，应当如何追究房产商的法律责任？对于这一问题的解决存在两种思路：第一种思路认为，购房意向书虽然不是商品房预售合同，但它仍然是独立的合同，因此应当依据购房意向书本身追究房产商的违约责任；第二种思路认为，应当将购房意向书与商品房预售合同“捆绑”起来看待。签订购房意向书只是为签订商品房预售合同作准备，属于签订商品房预售合同的过程，因此如果因为房产商的原因而导致商品房预售合同没有订立，则应当追究房产商的缔约过失责任。

　　笔者认为，应当以追究房产商的违约责任为宜。第一，预约具有独立的合同属性，成立、效力以及违约责任的认定等均应独立于本约作出。购房意向书虽然与商品房预售合同形成预约与本约关系，但这种划分的意义并不在于将两者的违约责任也等同起来。“事实上，预约与本约之差异仅在于约定之内容有所不同。”第二，违约责任比缔约过失责任更有利于遏制房产商的不法行为。违约责任与缔约过失责任的赔偿原则和赔偿范围存在着显著的差异。在缔约过失责任项下，购房意向书的具体内容以及房产商转售获利情况均不属于确定购房者损失的考虑因素。在司法实践当中，这种缔约过失责任往往表现为购房者的利息损失。如果法院仅仅判决房产商依据缔约过失责任赔偿购房者的利息损失，则这种判决的实际功效无异于为房产商提供低息贷款，从一定程度上来讲解决了房产商的融资难问题。在这种赔偿机制下，房产商可以说是“进退自如”：房价大幅飙升时，可以任意地违反购房意向书的约定，从容地独占房屋升值的利益，而购房者所支付的意向金则完全可以作为融资成本记入账目，且利息甚至低于银行贷款；房价大幅下跌时，房产商则可以选择履行购房意向书项下的缔约义务，并合法地获取购房者已实际支付意向金所产生的利息。当请求权基础被确定为缔约过失责任时，购房者无法分享讼争房屋的增值利益。如果法院按照缔约过失责任仅仅判决赔偿利息损失，那对房产商来说实在是过于“厚道”了。

　　购房者损失的认定

　　酌定损失抑或确定损失。在确定了违约责任为此类案件当中适格的请求权基础之后，法院对于损失的具体认定仍然存在不同的做法：第一种做法是确定损失；第二种做法是酌定损失。

　　笔者认为，应以酌定损失为宜。购房意向书与商品房预售合同毕竟还存在差异，因此，违反购房意向书和商品房预售合同的法律后果也应当有所不同。“‘预约’合同的成立和生效，仅使当事人负有将来按预约规定的条件订立主合同的义务，而不负履行将来要订立的合同中的义务。”如果法院通过转售差价确定损失范围，则无异于赋予了购房意向书与商品房预售合同相同的法律效力。房产商拒绝按照购房意向书签订商品房预售合同，实际上是剥夺了购房者的机会利益，使得他们丧失了向他人以类似价格购买类似商品的机会。“机会丧失如何赔偿，主要在于订定本约的概率有多大以及本约最后将确定的内容，并根据经济理性人的标准进行判断。”诸多不确定因素的存在，使得法院确定精确的损失金额在客观上是不可能的，因此还是酌定损失的做法相对较为可取。(作者系华东政法大学民商法专业博士生 王永亮)