法院调解离婚将已售房判归女方 买者起诉被驳回

　　是法院失职还是房主作假？

　　夫妻离婚分了已卖掉的房 买房人起诉要房 两审均被驳回

　　一对夫妻到法院调解离婚时，约定把房子归女方所有，然而，该套房屋在离婚13天之前，已经被卖给他人，产权也已过户。如今，女方拿着调解协议占着房不走，买主拿着房产证无法入住。买主起诉到法院后，两审均被驳回。那么，这套房子到底该归谁？

　　该对夫妻为朱某与罗某，双方于婚姻关系存续期间购买了一套经济适用房(建筑面积150平方米)。2010年6月4日，柳某与朱某签订《存量房屋买卖合同》，约定朱某将房屋出售给柳某，成交价格为605395元。同日，该房屋所有权转移登记至柳某名下。2010年6月17日，罗某与朱某经大兴区法院调解离婚，双方约定上述房屋归罗某所有。

　　离婚后，罗某住在该套房屋里，柳某无法入住，而俩人又都找不到朱某。无奈之下，柳某起诉至法院称：罗某知晓朱某卖房一事，该套房屋的实际成交价为157万元，其已支付了全部购房款且全部以现金方式支付。朱某与罗某离婚时分割已出卖房屋，系两人恶意串通，损害其利益，要求罗某返还房屋。罗某则辩称：房屋是其与朱某的夫妻共同财产，并在法院调解离婚时判归其所有，柳某与朱某之间的房屋买卖行为存在许多疑点，罗某不认可柳某支付了房款，二人之间的合同应属无效，不同意柳某的诉讼请求。

　　一审法院审理认为，该套房屋现在虽然登记在柳某名下，但罗某通过法院调解占有使用该房屋至今。在双方就该房屋的权属存在争议的情况下，柳某要求罗某腾退房屋并支付房屋租金损失的诉讼请求，法院不予支持，判决驳回柳某的诉讼请求。一审判决后，柳某不服提起上诉，称其于2010年6月4日取得了房屋的所有权，朱某与罗某2010年6月17日签订的离婚协议处分了其房屋，二人之间的协议无效，房屋所有权不存在任何争议，要求二审支持其诉讼请求。

　　在二审审理过程中，双方当事人情绪都非常激动，相互指责对方与案外人朱某串通，但双方又都找不到朱某，而经法官询问，柳某无法证实其将全部房款的现金交付给了朱某。根据目前的证据，一方有房屋买卖合同和房屋所有权证书，而另一方则有法院的生效裁判文书，双方各执一词，是有一方和朱某恶意串通还是双方都是受害人，孰真孰假难以辨认。二审法院承办人认为，在本案有产权争议且无法联系到朱某的情况下，难以判令腾房并返还。最后，二审法院经审理确认：在我国不动产实行产权登记制度，房屋使用权证是权利人依法享有权利的凭证。柳某取得了房屋所有权证，是法律意义上的房屋所有权人。基于房屋买卖合同的订立，柳某与朱某之间存在权利义务关系，朱某负有将交易的房屋交付柳某的义务。朱某未履行交付房屋的义务，而罗某实际占有房屋，因此，柳某主张权利时应当将朱某和罗某共同列为被告提起诉讼，柳某未将朱某作为被告起诉，单独起诉罗某要求腾退房屋，法院不予支持。

　　“在俩人离婚时，法院就未尽到审查之责。”北京洪范广住律师事务所的原森泰律师针对此案分析说，法院在调解离婚时，对房屋的所有权情况未尽到查实责任，把已经不属于该对夫妻所有的房产调解归女方所有，显然是失职。而男方明明已出售房屋，却在离婚时向法院提供虚假情况，妨碍民事诉讼，法院应对男方作出司法拘留和罚款的处罚。

　　对于房屋的实际交付问题，原森泰律师认为，房屋所有权已经转移，该对夫妻均有履行交付的义务。如果女方对房屋买卖有争议，可以提起确权之诉，要求法院判买卖合同无效，然后双方再看法院把房子判给谁。如果女方不提起确权之诉，那么买主完全可以依据房屋买卖合同和房屋产权证提起诉讼，要求女方腾退房屋。现在二审法院声称买主应该把该对夫妻列为共同被告，那买主可以另行起诉，即使找不到朱某，也可以公告送达。(记者杨昌平 通讯员夏根辉)