观察：香港为何近八成土地未开发？

　　发展了100多年却只开发了二成多土地 用于住宅建设的土地仅占6.8% 其土地管理经验值得内地城市学习。

　　近日，香港将军澳的一块地皮竞拍，吸引了香港7家公司竞投，最终被一家地产商以11.6亿港元竞得，尽管楼面价约3.6万港元/平方米，与今年5月周边某地块的成交价相比，已下跌2%。这是近期香港特区政府为平抑楼价而采取的系列推地措施之一。

　　香港特区政府调控房地产市场的底气，来自其丰厚的土地储备。据《人民日报》报道，香港的土地开发率仅有23.7%，用于住宅用途的土地开发面积76平方公里，仅占土地总面积的6.8%。

　　经过100多年的开发，香港却仍保留了近八成的土地未开发，对房地产开发狂飙突进的各个内地城市而言，是本极具价值的活教材。

　　文、图/本报记者何涛

　　在等候了足足18个月以后，胡致远终于得到消息：位于香港屯门的一个楼盘总算获得了预售楼花登记书，这意味着楼盘可以开卖了。

　　胡致远是香港一家地产代理公司的助理总经理，因为等的时间太长，开发该楼盘的地产商上半年的销售量同比下降了60%，即将开售的新盘很快就能弥补其损失，业内人士分析，该楼盘的售价可能超过10万港元/平方米。

　　香港楼市恢复红火

　　在胡致远等待的日子里，香港楼市经历了一轮疯狂，全面超过了1998年金融危机前的巅峰期。楼价上涨的消息，不断冲击着香港市民的眼球。

　　目前在香港几乎已经买不到总价300万港元以下的新房，二手楼的价格也水涨船高。香港一位房产代理称，由于将军澳片区有新楼开建的计划，周边二手楼价不断上涨。

　　将军澳区约有一半的业主临时抬价或捂盘不卖。唐明苑一高层单位，业主同意出售后又反悔，临时加价8万元。假如你2006年在香港买入一套总价100多万元的房产，今年6月卖出就可获利100多万元，楼价已经翻倍。

　　香港市民谭叔津津乐道于最近发生的一件事：香港尖沙咀海防道海利行地下的一个商铺，实用面积约40平方米，售价高达3.63亿港元，单价80万港元/平方米，成为九龙区新铺王。

　　香港市民普遍认为，作为一个国际自由港，稳中有升的房价是香港的长期利益所在。1998年，香港特区政府公布了《长远房屋策略白皮书》，定下3个长远目标：1999年~2000年，每年兴建不少于85000套公营、私营房屋单位；2007年年底前，让全香港70%的家庭拥有自购住房；在2005年年底前，将轮候租住公屋的平均时间缩短为3年。

　　但突如其来的金融风暴打乱了这一计划，长期在香港求学的胡女士表示，金融风暴前香港楼市达到顶峰，随即跌入低谷，2003年SARS时更是陷入最低谷。直到2006年，许多区块的楼价都没能恢复到1998年以前的水平。

　　活用“招拍挂”和“勾地”

　　为了振兴香港楼市，香港当时决定无限期停建居屋，2004年特区政府更是全面停止用地拍卖，改用“勾地制度”。

　　香港发展局有关负责人在接受本报记者采访时表示，特区政府每年编订年度卖地计划——“勾地表”，勾地表记录了该年度预计售卖的土地的地段编号、地点、用途、土地面积及预计售卖日期等数据，供有兴趣的人士参考。

　　单位和个人若对某块土地有意向，可以提出勾地申请，并承诺愿意支付某个价格。提出勾地申请的单位和个人必须参加该宗土地的拍卖，且报价不得低于承诺价。该项制度避免了流拍。

　　在中央政府的大力支持下，香港挺过了金融风暴和SARS等难关，自由行开通后，香港经济迅速回升，香港楼市也随之恢复了元气。今年30多岁王先生是香港一家建筑公司的董事，他见证了香港楼市的变迁，他说：“从2004年开始，香港楼市恢复上涨，到2006年有的片区楼价已经涨了几乎一倍。2008年时楼价又下跌，2009年后又上涨。特别是去年，有的地方楼价上涨了50%。”

　　总体上，香港楼市的复兴，与香港的土地供应制度息息相关。香港的土地供应是根据市场需要灵活安排的，比如：眼下楼价上涨，香港特区政府就加大土地出让速度。

　　8月29日，香港元朗朗屏地铁站北地块向社会公开招收投标意向书，项目地块面积约1.1万平方米，预计建832套住宅，楼面地价约2.7万港元/平方米。业内预计该地块将非常抢手。

　　上述地块将采用招投标方式出售，价高者得。

　　香港特区政府近日的一系列土地拍卖，尽管地块面积都不大，但被香港媒体解读为：政府想通过增加土地供应，防止楼市过热。今年上半年，香港住宅动工量接近去年全年的总数，可以预见的是，明年至2015年住宅供应会迅速增加。

　　香港特区行政长官梁振英在其政纲内提出，继续通过勾地、招标和拍卖三管齐下，确保土地供应灵活。他还建议增加土地供应的透明度，精简变更土地用途和发展的审批程序，引入补地价仲裁机制，并重新启动已完成可行性研究的填海计划。

　　专访香港发展局：

　　去年卖地收入669亿

　　审慎处理未开垦土地

　　据《人民日报》报道，香港的土地开发率仅为23.7%，用于住宅用途的土地开发面积为76平方公里，仅占土地总面积的6.8%。经过了100多年的发展，香港仍保护了大部分土地未开发。香港特区政府是如何做到土地的可持续开发利用的？为此，本报记者采访了香港发展局的有关负责人。

　　广州日报：香港特区政府如何保证土地开发的可持续性？

　　香港发展局有关负责人(注：以下简称“香港发展局”)：

　　特区政府已制定土地储备政策，当土地需求下降时，继续开拓土地，新开拓土地成为土地储备，在适当的时候再推出，务求做到当需求上升时，可及时满足土地需求。特区政府采取一系列措施开拓土地资源，比如：释放工业用地；探讨维多利亚港以外的适度填海；发展岩洞，安置合适设施，以释放建设用地。

　　为了尽量善用铁路沿线的物业发展潜力，特区政府与香港铁路公司正积极探讨铁路沿线可供进一步发展的用地。

　　广州日报：香港每年的房地产开发规模，以及相关的规划是怎样的？

　　香港发展局：为了确保房地产市场的健康平稳发展，前行政长官在2010年《施政报告》中提出，在未来十年内，平均每年提供可兴建约 2万个私人住宅单位的土地。这并非建屋量的硬指标，目的是让特区政府在一段时间内累积一定的土地储备。2011~2012年度，政府提供的土地总共可建约19500个私人住宅单位。2012~2013年度，特区政府提供的土地估计可建3万个私人住宅单位。

　　在出租公屋方面，我们会从完善土地规划及增加公屋供应入手，现在每年平均1.5万个公屋单位的兴建量并不是硬指标，会根据实际情况，在土地条件允许的情况下增加供应。

　　在新居屋计划方面，计划从2016~2017年起，四年提供约1.7万个单位，并在将来土地供应增加时，把平均每年提供5千个单位作为规划目标。

　　总之，一切因时制宜，按供需情况调整。

　　广州日报：最近几年香港特区政府从土地中的收益有多少？

　　香港发展局：过往三年，特区政府的卖地收入分别为：144.66亿港元、441.16港元和669.08亿港元。

　　广州日报：如何平衡土地开发与经济发展之间的关系？

　　香港发展局：我们立足于更有效地利用土地及基础设施等资源，审慎地评估已发展的土地和现有基础设施的承载力，妥善利用现有发展机会，避免不必要的浪费，同时审慎处理未开垦土地的开发。另外，采用创新方法管理我们的需求，及早筹备，对增长作出规划，确保能适时提供所需。

　　为了加强经济发展，提升香港作为经济枢纽的功能，必须有策略地预留充足的土地储备，确保能适时提供充足的土地及基建配套，以支持各经济行业的增长，确保香港具备多元化且稳固的经济基础。

　　广州日报：对于特区政府支持的产业，如何给予土地支持？

　　香港发展局：特区政府作灵活配合，例如，为提升香港作为数据中心的竞争力，特区政府已在将军澳预留土地，将来建设高端数据中心，首块用地预计最快可在明年接受公开投标。另外，我们亦已预留土地支持创意及知识型产业，包括为私家医院及学校预留土地。