内地豪宅买家减少 香港楼市前景不明朗

　　中新网5月13日电 据香港《大公报》报道，2010年10月，香港特区政府第一次推出打压楼市措施，即特别印花税(SSD)，当时没有多大的即时反应。至去年中，代表香港楼价水平的中原城市指数上升25%；同年10月，政府决定再推出新的打压楼价措施，即买家印花税(BSD)，并将2010年10月推出的特别印花税措施加强，提高税率，同时延长抽税的转卖年限。尽管特区政府推出了多项措施，但实际情况却是，香港楼价并未有明显下跌，此种情况有可能会延续较长时间。

　　影响香港楼价的一个关键因素是豪宅。早前政府应立法会的一项查询，公布今年首季的住宅买卖统计，其中2000万元(港币 下同)以上的住宅共有429宗买卖，其中得缴交BSD的买家，合共仅41宗，占9.5%。2012年全年，这类人占55.2%，2012年全年中的第四季，BSD已生效，可以已经马上影响了买家，否则比例可能更高。政府公布的统计数字没有将2012年全年的买卖数据依季分类，但相信首三季，非香港永久性居民没有限公司的买家肯定超过55.2%，过去多次，地产代理们根据他们自己的统计，往往告诉传媒这类买家约占总买家的三分之二的比例。

　　内地豪宅买家减少

　　很明显地，少了这批买家，豪宅价格是下跌的，很可能从去年10月政府推出BSD之后就连续下跌至今。政府已经很成功压抑豪宅炒风。

　　本来，豪宅炒风不直接影响民生，不过豪宅价格飞升，是会带动任何楼的楼价也上升，两者的差距太大会使到低价楼相对太便宜了，市场就会追落后，推动低价楼楼价向上，这是为什么2012年任何楼的升幅较大。

　　眼看到平均楼价再创新高，港府又再推出最新的双倍印花税，把当前的印花税率全部加一倍。这一次，终于起到立竿见影的作用，楼价马上下跌。过去6个星期，中原城市领先指数连跌4周后于第5周企稳，第6周再跌，已跌至15周的新低。

　　为什么双倍印花税令楼价马上下跌，中原地产的老板施永青说：双倍印花税是压在骆驼背上最后一根茅草，骆驼被压扁了。笔者则认为，双倍印花税的推出与上一回推出BSD及加强版的SSD之间的时间距离很短，这相等于向全民发出一个很重要的讯号：即政府随时会再推出新的打压措施，只要政府认为打压措施无效，政府就会毫不手软地出招。

　　近一段日子，香港传媒转变方向，大篇幅地报道住宅“大噼价”的新闻。当然，应该指出，所谓“大噼价”是骗人的，是地产代理想出来的招式，以逼业主减价卖楼，因为利率太低，业主没有卖楼套现的诱因，因此不积极放盘，地产代理缺乏楼盘出售，拿什么卖给买家？实际上，所谓“大噼价”的真相是：一个原本市值500万的住宅，业主出价600万，最后讨价还价，可能以495万成交，于是传媒就大事报道“噼价105万”的新闻。

　　买家皆抱观望态度

　　笔者认为，实际上目前中原城市领先指数虽然已跌至15周的新低，但是，与最高位比较，跌幅仅3%，不算多，也许豪宅跌幅会多一些，不过，豪宅成交已极少，个别成交个案的代表性也不够。

　　4月29日，政府再推出新的“一手住宅物业销售条例”，新条例一出，过去两个星期，新的楼盘供应几乎中断，地产代理固然叫苦连天，想买楼的人少了一些选择。

　　为什么新楼盘突然大量消失？有两个可能，一是地产商故意收起新楼盘托价，地产商看到楼价下跌的事实，以减少供给来托价。二是地产商还摸不熟新条例，得花一些时间去消化。如果原因是后者，政府应主动与地产商讨论新条例的推行，协助地产商加快认识新条例。(曾渊沧：资深评论员，博士)