香港楼市成交量持续回升 内地资金推动港楼市止跌回升

　　香港楼市成交量持续回升 特区政府今年卖地收入创下5年新高水平

　　内地资金推动香港楼市止跌回升

　　美银美林近期的报告表示，按照计算房贷月供占家庭月收入中值的比例，香港的购房负担比目前为58%，而内地北京、上海、深圳这三大一线城市的比例则高达80%-124%。因此，随着香港与内地一线城市房价之间的差距不断缩小，更多的内地投资者出于资产多元化和财富保值的目的，可能会考虑在香港购置物业。

　　几个月前还 “跌跌不休”的香港楼市似乎出现了反转的迹象。去年第四季度，国外知名投行曾预测香港住宅楼价到2017年底将下跌25%-30%。但从今年第二季度以来，香港住宅市场开始企稳。国庆假期内地热点城市密集出台的各种限购、限贷政策，自然使一些人的目光转向香港。有分析人士认为，正是内地资金推动了香港楼市企稳并回升。

　　现象

　　香港中小型住宅价格连涨六个月

　　统计数据显示，今年第二季度，香港每月的平均成交量回升至4567宗，进入下半年香港住宅市场成交量继续回升，7月和8月，月平均成交量达到了5032宗，伴随成交量上升，住宅价格也同步回升。

　　在香港金管局9月份发布的一份报告中提到，香港二手住宅市场成交量自今年2月份的历史低位开始回升；同时，在开发商积极促销的情况下，一手市场销售也大幅上升，香港土地注册处的统计数据显示，今年前9个月一手私人住宅的成交已达到11869宗，较去年同期微跌约2.7%，并已达到去年全年成交的70%左右。

　　美联物业的统计数据显示，截至今年9月底，香港中小型私人住宅单位的平均价格已连续回升6个月，反弹至10349港元每平方英尺，累计升幅约6.5%。日前，反映二手房价的中原城市领先指数CCL也突破了140点，相比今年3月的最低值127.46点，上涨幅度超过10%，创下今年来的新高。

　　香港房价的回升拉动香港土地市场回暖。公开数据显示，今年上半财年，香港特区政府卖出11幅住宅官地，卖地收入高达221.7亿港元，连同即将发售的3幅市区住宅地，卖地收入预计突破400亿港元，同比飙升90%，并创下5年新高水平。今年以来，多家内地开发商也开始在香港“抢地”并中标。

　　回顾

　　知名投行曾预测香港楼市将大幅下跌

　　去年12月，中信里昂曾发布报告认为，香港住宅楼价较高，但居民置换物业需求减少，成交量萎缩，随着新楼盘供应加大，到2017年将累计下跌17%。而瑞银当时对香港楼市的预期则更为严峻，其认为香港住宅楼价到2017年底将下跌25%-30%。

　　香港金融管理局也曾在去年的一份季报中指出，鉴于环球及本港金融市场波动加剧，楼市前景将较审慎，且物业市场估值偏高，与经济基本因素并不一致，下行风险逐步增加。

　　香港楼市从去年第三季度起气氛转淡，住宅价格与成交量双双下跌，二手房交易量更是连续多月在低位徘徊。与此同时，李嘉诚等香港地产大亨近两年来纷纷抛售旗下港资物业更引来看空香港楼市的市场猜测。

　　曾经经受房地产泡沫破灭之苦的香港特区政府近年来频繁调控楼市。先后推出额外印花税、买家印花税及双倍从价印花税3项楼市狠招，透过印花税管理需求，重点遏制非香港本地的买家，防止楼市过热。

　　分析

　　内地资金拉高香港楼市？

　　今年第二季度以来，香港楼市在一片唱衰声中企稳并出现反弹迹象，上半年的浓厚观望情绪正逐渐消退。中原地产亚太区住宅部总裁陈永杰认为，低息环境持续，英国脱欧公投之后外围资金涌向香港，支持了房价由跌转升，而目前的状况仍“比较健康”，预计年内可追平去年9月的高位水平。

　　也有许多分析人士指出，国庆假期内地热点城市密集出台的各种限购、限贷政策，自然使一些人的目光转向香港。随着内地各大城市不断收紧楼市以及人民币汇率持续受压，内地买家不断涌入香港豪宅市场。

　　深圳市民陈先生对北青报记者表示，他近期准备和几位朋友去香港看房。曾经香港的房价高不可攀，可如今跟北上广深等内地一线城市相比，香港的一些区域反倒显得便宜。但香港毕竟是国际金融中心，一些软硬件方面都远超内地城市。据了解，有些买家将深圳、上海的物业出售套现，转而在香港投资，认为相比内地一线城市，香港楼市相对安全。

　　美银美林分析师在近期的报告中表示，按照计算房贷月供占家庭月收入中值的比例，香港的购房负担比目前报58%，而内地北京、上海、深圳这三大一线城市的比例则高达80%-124%。因此，随着香港与内地一线城市房价之间的差距不断缩小，更多的内地投资者出于资产多元化和财富保值的目的，可能会考虑在香港购置物业。

　　中信银行(国际)日前发布的一份覆盖内地重点城市高净值人士的报告也指出，跨境银行服务需求中有关按揭及个人贷款的需求在四季度反弹强劲。

　　看法

　　香港楼市未来走势仍有波动

　　不过，北青报记者注意到，内地资金拉高香港楼市的说法并未获市场的一致认同。香港发展局局长陈茂波7月曾发文反对内地资金涌港推升楼市的说法。“过去三个月非香港身份证持有人购买住宅物业占整体成交宗数的比例，仍然只有约2%，未见明显上升趋势。”

　　在一些分析人士看来，目前香港楼市也并不像部分业内人士预期的那般乐观，仍然继续受到诸多不明朗因素影响，尤其是美联储进入加息周期。香港金管局发言人近期表示，市场对美国加息的预期会因最新的经济数据随时改变，这些改变不可避免地会影响全球资金流向，从而引发资产价格的波动。

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　　10月前半月北京二手房

　　环比少卖超四成

　　北京楼市加码调控已过半月。数据显示，北京楼市10月开始降温。据伟业我爱我家集团市场研究院统计显示，10月1日至15日，北京新建商品住宅共网签1579套，与上月同期相比减少45%，与去年10月上半月同期相比则下降42%。

　　国庆后的8天时间里，北京日均网签量为170套，较9月日均248套下滑31.4%；较9月上半月日均191套减低11%。即使剔除国庆假期的影响，北京新房市场的数据仍然出现了下滑，市场降温趋势明显。北京二手房市场也出现了下滑。数据显示，10月上半月，北京二手住宅共网签7386套，与9月上旬相比大幅下降了41%。

　　深圳中原研究中心的数据显示，调控加码之后，近期当地有七成二手业主下调房源价格。上海的成交量较上月同期也下调了16%，苏州、济南、长沙等城市也出现了环比下调。

　　据中原地产研究院的统计，截至10月16日，全国主要54个城市合计签约商品房住宅130944套，较9月份同期137483套的签约量小幅下滑，结束了此前连续增长的态势。在22个出台调控措施的城市中，部分二线城市的政策颇为严厉，其市场降温也最为明显。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，目前的网签数据不能反映当下受到调控的市场情况。从实际签约情况看，受到新政影响的22个城市，成交量出现了明显下调，实际跌幅达到了30%—40%左右。10月下旬开始，会逐渐反映到签约数据上。

　　本版文/本报记者 朱开云