徐绍史发出警告
《土地管理法》赋予城市政府征收农地之权，使城市用地得以迅速扩张；在城市内部，《土地管理法》规定，“为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的”，可以收回国有土地使用权。由此，形成了扩张征地、存量拆迁的建设模式，土地批租成为城市政府重要的收入来源。
以低进高出方式圈售土地，推行土地财政，使城市政府找到了开发利益返还的实现方式，并获得空前的融资能力，但负作用凸显。中国社会科学院发布的《2009中国城市发展报告》显示，2001年至2007年，地级以上城市市辖区建成区面积增长70.1%，但人口增长只有30%。这表明，土地的城市化已远远超过了人口的城市化，其背后是城市政府对土地财政的高度依赖，并造成对土地资源的粗放利用。
截至2010年底，中国耕地总量不足18.26亿亩，已接近18亿亩的红线。人均耕地不足0.1公顷，不到世界平均水平的1/2、发达国家的1/4，只有美国的1/6、阿根廷的1/9、加拿大的1/14。与此形成反差的是，中国科学院院士陆大道提供的数据表明，目前，中国内地大中城市人均综合用地已超过120平方米，对照国际上的大都市，东京人均综合用地仅78平方米，香港才37平方米。与日本的快速发展时期相比较，中国GDP每增长1%，对土地的占用量差不多是日本的8倍。
“依赖大规模开发后备资源补充建设占用耕地的模式已难以为继。”在2011年6月25日第21个全国“土地日”，国土资源部部长、国家土地总督察徐绍史发出警告，“由于多年高强度的土地开发，我国耕地后备资源已经十分有限，扣除生态环境建设重点区域，可开发的耕地后备资源已由2000年的700多万公顷锐减至不足500万公顷。”
与此同时，低价征收土地还形成城市化初次分配的剪刀差，造成大量被征地农民被排斥在城市化的门槛之外，征地拆迁中，恶性事件不断出现，城乡二元差距越拉越大。这些现象表明，对城市化惯用的拆迁征地工具，必须作出调整。
2011年1月，国务院公布《国有土地上房屋征收与补偿条例》(下称《征收条例》)，同时废止《城市房屋拆迁管理条例》，确立了按照市场价格给予补偿的原则，即“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”。
2011年4月，国务院总理温家宝在国务院第四次廉政工作会议上提出，要抓紧研究修改《中华人民共和国土地管理法》有关集体土地征收和补偿的规定，国务院将尽快向全国人大常委会提出议案。
《土地管理法》进入第四次修改阶段，它会不会参照《征收条例》确立的市场价格补偿原则，实现国有、集体土地同价同权？
可以肯定的是，以市场价格征收补偿，会极大地抬高城市政府的征地成本，缩减土地批租收入，增加地方财政困难。事实上，《征收条例》在起草阶段就遭遇来自一些地方政府的强大压力。将旧城区改建纳入房屋征收的范围，可能是《征收条例》作出的妥协。
以市场价格补偿又生出疑问：因城市的公共服务投入而导致的土地增值，就应该由被征收者不劳而获吗？若是这样，开发利益又如何返还呢？
顶层设计呈现
顶层设计已无法绕过。2003年中共十六届三中全会确定“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税”之后，不动产税的开征进入中国改革议程。
2011年1月28日，上海、重庆率先启动个人住房征收房产税改革试点。根据试点方案，重庆市房产税主要对高档商品住房征收，具体是对存量和增量独栋商品住宅征收，税率在0.5%至1.2%之间，共分三档。在1月28日之前购买的存量独栋商品住宅可享受180平方米免税面积，新购独栋商品住宅可享受100平方米免税面积。上海主要针对新增一般房产，将人均60平方米作为起征点，采取累进税率，人均面积越大、房屋价值越高的房屋税率就越高。
新华社的报道称，2011年，重庆房产税起征点是9941元／平方米，满足征收条件的高档商品住房共有8563套，其中独栋别墅3400余套，预计可征收1亿元；截至2011年7月，上海已认定应征房产税住房7000多套。
物业税的改革任务，被交由房产税来执行。2011年12月12日至14日召开的中央经济工作会议提出推进房产税改革试点；12月25日，财政部部长谢旭人在全国财政工作会议上表示，要认真总结房产税改革试点经验，稳步推进房产税改革试点。
与此同时，一系列关系农村土地制度改革的重大决策，在紧锣密鼓般落实。
2008年10月，中共第十七届三中全会通过《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》，提出“搞好农村土地确权、登记、颁证工作”，“建立健全土地承包经营权流转市场”，“改革征地制度，严格界定公益性和经营性建设用地，逐步缩小征地范围，完善征地补偿机制。依法征收农村集体土地，按照同地同价原则及时足额给农村集体组织和农民合理补偿”，“逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益”。
2011年5月，国土资源部、财政部、农业部发出《关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》，要求“加快农村集体土地所有权、宅基地使用权、集体建设用地使用权等确权登记发证工作，力争到2012年底把全国范围内的农村集体土地所有权证确认到每个具有所有权的集体经济组织，做到农村集体土地确权登记发证全覆盖”。
2011年11月，国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部下发《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》，提出加快农村地籍调查工作，查清农村每一宗土地的权属、界址、面积和用途(地类)等，按照统一的宗地编码模式，形成完善的地籍调查成果，为农村集体土地确权登记发证提供依据；依法明确农村集体土地所有权主体代表；将集体土地使用权依法确认到每个权利主体。
2010年12月，在深化农村集体土地产权制度改革的专家研讨会上，国土资源部副部长王世元提出，要加快推进配套改革，通过加强土地规划管控、强化用途管制，促使建立城乡统一的土地税费体系、调节土地收益合理分配，完善社会保障体系、保障农民长远生计等方法措施，为农村集体土地产权制度改革提供全面保障。
至此，“建立城乡统一的建设用地市场”、“建立城乡统一的土地税费体系”的改革思路呈现。可以预见，随着地籍廓清、产权主体明确、房产税改革深入、覆盖城乡的不动产税制建立、公正合理的开发利益返还机制形成，国有土地与集体土地的同地同价有望实现，而这正是建立城乡统一的建设用地市场的基础。
在乐从镇腾冲村，村集体将土地租给钢铁市场，每年收入9000多万元。如此高额的地租，受益于周边良善的基础设施条件，包含了城市政府的公共服务投入，它被村集体变现了，眼下，却不能通过税收返还。
如果建立了城乡统一的土地税费体系，腾冲村能够通过向城市政府缴纳不动产税，去购买公共服务，并为其坐享的开发利益付费，城市政府还会惦记着把它从地球的表面上抹去吗？□《瞭望》新闻周刊 王军
