不动产统一登记步履维艰 专家称反腐不应是目的

　　多年踯躅不前的不动产统一登记制度有望在今年内破冰。

　　日前，国务院办公厅发布了包括72项改革方案、提出明确时间表的《关于实施国务院机构改革和职能转变方案任务分工的通知》(以下简称《通知》)。其中，将于2014年6月底前出台的《不动产统一登记条例》(以下简称《条例》)备受关注。

　　《条例》将由国土资源部、住房和城乡建设部(以下简称“住建部”)会同国务院法制办、国家税务总局等有关部门负责起草。《通知》同时明确，由中央机构编制委员会办公室于2013年4月底前完成整合房屋登记、林地登记、草原登记、土地登记的职责等。

　　2007年颁布的《物权法》规定，“国家对不动产实行统一登记制度，统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”但是目前，相关法律法规并未出台，我国的不动产登记分散在多个部门。

　　全国人大代表、中国社会科学院法学所民法室主任孙宪忠曾参与《物权法》的起草。他表示，我国不动产分类复杂，土地有国有和集体所有之分，按照性质分为林地、草地、耕地以及建设用地，按照区域和用途又分为农村建设用地、农村承包土地和城市建设用地。针对不同类型的不动产，林业部门发林权证，农业部门发土地承包经营权证，建设部门发房产证、宅基地证，国土部门发土地使用权证。

　　目前我国进行不动产登记的部门将近10个，在许多城市，实行房、地分开登记：国有建设用地使用权在土地管理部门登记，其上房屋则在房产管理部门登记。此外，耕地、草原、林地、海域使用权等又分散在不同部门，涉及国土、住建、农业、林业等多个部门。

　　清华大学法学院副教授程啸曾经参与过住建部部门规章《房屋登记办法》的制定。他对中国青年报记者表示，统一的不动产登记制度是市场经济的一项基础性制度，和每个人的切身利益息息相关。

　　“土地和房屋是两类最重要也是最常见的不动产，要确定他们的权利归属和内容，必须依靠登记制度，不能说你住在这个房子里或者你站在这块地上，它就是属于你的，必须通过不动产登记簿把这种物权状态展现出来。别人要买你的房子，他怎么确定这个房子是你的？也要看不动产登记簿，这一制度对于保护物权人权利、维护交易安全、提高交易效率非常重要。”

　　除了主要的民事功能之外，不动产登记制度还发挥很多附加的行政功能，比如为税收提供便利，房屋交易契税就要通过房产过户时的登记才能征缴，不然可能很少有人会主动去缴纳。

　　学术界较为一致的观点是，不动产登记机构的不统一会带来很多问题。每个登记机构都有不同的登记程序，机构不同，程序不同，要求的登记材料也不统一，不仅加大了交易成本，而且会出现巨大的法律风险。

　　全国人大代表、江西省高级人民法院院长张忠厚表示，由于登记机构严重分散，少数不法分子便利用这些弊端，将房、地分别抵押甚至分别转让，也有一些当事人将企业财产整体抵押之后，又将部分财产重复担保，使得担保权人在实现担保权时受到极大损失。

　　但是，建立统一的不动产登记制度一直步履维艰，这项并无太大技术难度的工作在实际推进中频频受阻。据了解，几年前，该制度在上海、广州、深圳、重庆四地试点，但也仅限于“房、地登记机关统一”，其他不动产登记仍然在各部门。

　　孙宪忠认为，推进这项制度困难，是因为涉及各部门利益，现在从事不动产登记的各个行政部门，都把自己手中掌握的不动产登记信息作为一种行政资源。

　　在程啸看来，无论是国土部门还是住建部门，目前掌握的土地和房屋登记信息都要为他们各自从事的行政管理工作服务，如果把土地和房屋的登记信息全部统一到国土部门，各个地方原属于当地住建委的事业单位——房屋交易登记中心也全部移交给当地国土局，住建部门要利用房屋登记信息进行房地产市场调控，就要到国土部门获取，对工作会有一定的影响。

　　程啸认为，《条例》应该明确统一不动产登记机构、范围，“立法的原则是让广大民事主体在进行不动产登记时付出的成本最小，建立这一制度对社会的震动也应最小。”

　　“建立统一的登记机构是立法最重要的任务，把登记的基本功能和派生的行政功能分离开。因为目前对于民众最重要的不动产是房屋和土地，可以把国土和住建部门登记的功能拿出来，建立一个专门的不动产登记部门，负责所有的不动产登记。理想状态下，人们在这个机构可以了解到物权人所有的不动产权利状态。”程啸说。

　　比如有个企业，土地使用权在北京，海域使用权在深圳，采矿权在新疆，要把这些整体打包抵押，现在需要到每一个部门去办一遍登记，非常辛苦，但将来到一个机构就可以办好。同样，和它做交易的人或者提供贷款的银行，要查它的信用状况，对于不动产这一块，只要得到权利人的授权，到“不动产登记局”去查就可以了。

　　记者注意到，公众对于建立统一的不动产登记制度的关注，很大程度上寄希望于这一制度的建立，能够为反腐提供便利。特别是2012年下半年“房姐”、“房妹”、“房叔”、“房媳”不断被曝光后，有舆论认为，不动产统一登记后的信息特别是住房信息应该放开，允许“以人查房”。

　　接受中国青年报记者采访的多名学者认为，并非只有我国法律制度规定了不允许“以人查房”的原则，普通公民不能“以人查房”是国际上通行的做法。公众要求开放“以人查房”没有法理上的正当性，个人住房信息属于隐私权保护范畴，应予以严格保护，不应允许他人随意查询。

　　程啸认为，不动产登记制度确实可以为反腐提供某些便利，但如果为了反腐而搞登记，那很可能反腐不成，登记制度也完善不了。

　　在他看来，公众对限制“以人查房”表现出的强烈不满，是因为我国没有建立公职人员财产公开制度，公职人员的个人财产不属于隐私权保护范围。反腐可以利用包括住房信息在内的不动产登记信息，但不应让反腐需求成为建立统一的不动产登记制度的目的。

　　程啸解释说，不动产登记制度不是强制的，但是如果不进行登记，不动产就无法进行交易、抵押和转让，“如果某个贪腐人员买了房子不办登记，后果就是将来想卖这个房子时，卖不出去，但他就不登记，你奈他何？”

　　另外，人们进行不动产登记时要出示户口簿、身份证等有效证件。然而，像陕西神木“房姐”龚爱爱那样，有多个户口，并且购买房产时提交的户籍资料都是“真”的假户口本、假身份证，不动产登记机构只能对这些文件进行形式审查。所以，不动产登记制度要和其他很多制度共同作用，才能为反腐提供帮助。