台媒教授房市杀价暗招 教您见招拆招少花冤枉钱

　　中新网4月9日电 最新一起台湾《今周刊》杂志刊发文章介绍买卖房屋谈判技巧，教势单力薄的小市民读者如何在市场上扭转乾坤。

　　文章摘编如下：

　　房地产的交易过程堪称人生投报率最高的一场谈判。在这场尔虞我诈、利益冲突拉锯的斗智赛中，有人可以凭着高超的说服技巧叫对方让步妥协，求取最大的利得，但有人却只能在对手目眩神迷的话术下节节败退。

　　说服人者动辄获得、省下数十甚至数百万元；被说服者，则恐怕耗损千金。其实，面对技巧纯熟、话术高明的房仲、代销、投资客和银行员，只要拿着房地产谈判过程中的关键步骤和达人密技，你也可以轻易地见招拆招，立于不败之地。

　　谈到房地产，任谁都希望，能够“买”得便宜、“卖”得高价、“租”得划算，同时又能“贷”得优惠，毕竟在这动辄数千万元，堪称人生最大的一笔交易中，往往是差之毫厘，失之千里，不得不计较。但除了仰赖幸运之神的眷顾外，在这尔虞我诈的过程中，面对技巧纯熟、话术高明的房仲、代销、投资客以及银行业务时，难道就只能任人宰割？36岁林裕丰的例子告诉你，就算是势单力薄的小市民，其实也能扭转乾坤。

　　心急坏大事 “加价购”买屋多花冤枉钱

　　目前在电视台担任主管的林裕丰，是同事眼中名副其实的房产达人，因为他谈判技巧高超，买卖房子就是比别人划算。但事实上，在刚开始跨入房地产投资时，林裕丰也曾有过惨痛的经验，而现有的操盘心法，都是从一次次的败阵中领悟出来的。

　　4年前，林裕丰还只是个“无壳蜗牛”，租屋的日子，一年吃掉他30万元，早就让林裕丰有着浓浓的购屋梦。

　　2008年的一个深夜，住家浴室的莲蓬头突然爆裂导致淹水，当他收拾完残局后早已气力殆尽，更坚定了买房的信念。巧合的是，当时在同栋小区内刚好有房子要出售，急着买房的林裕丰，立刻跑去看房，但“涉世未深”的他，购屋殷殷企盼之情全写在脸上，这一切屋主全看在眼里。

　　“当时卖方一定在想，这么急着看房，又是同小区租屋族，连搬家费都省了，肯定非买不可！”“我想我脸上一定写着‘大肥羊’三个字。”他娓娓道来。

　　果不其然，洞察心机的屋主就像阴险的大野狼，运用了“缓兵之计”和“以战逼和”等策略，让林裕丰“就范”。

　　首先屋主故作姿态地说，“还有许多人在看喔！”更找来中介一搭一唱，搧风点火，“唉呀！你这么急，要加点价表现诚意啦！”此时屋主再故意透露其它买方的开价大约为1100万元，被逼急的林裕丰，不但没探听虚实，连价都没杀，甚至还“加价购”多花了100多万元，以1200万元买下。木已成舟后，才得知当地的行情大约只有900多万元。

　　首次购屋惨痛的教训，尽管让林裕丰懊恼多时，却也让他决定要细心研究房地产，将来“扳回一城”。因此，后来林裕丰只要放假，就到处看房子，想尽办法认识房产投资达人，请教操作的诀窍。

　　蹲马步磨刀，经由这些高手的提点，让他深深感受到，“房市的生存之道就是‘比对手还精’！不但要明了对方的话术，避免被糊弄，如果能掌握谈判技巧，还能转守为攻为自己争取最大的利益。”

　　两年前奢侈税开征前夕，林裕丰趁着市场出现一波抛售潮，抢进一户台北木栅万芳小区的电梯大楼，脱胎换骨的他，开始懂得运用技巧。

　　在上谈判桌前，他先调出建物所有权及誊本等基本数据，从中发现该房最后一次交易时间为2010年之前，推估当时买进价不到1000万元。

　　并且发现卖方持有房屋超过2年，却急着脱手，解读出对方想必是怕奢侈税上路后房价会下跌，“抓住这个弱点，我就知道这非常有谈判空间了。”

　　掌握四大步骤 操作房地产立于不败的秘诀

　　因此，尽管当时屋主每坪开价是42万元，而市场的成交行情则约为39万元，但林裕丰料准对方怕奢侈税，一定肯降价求售。

　　他直接叫价每坪35万元，更先付5万元订金表示诚意，让屋主眼睛一亮。最重要的是，在谈判桌上，林裕丰气定神闲地向屋主分析利害：“我当然知道市价是39万元，但等你拖到奢侈税上路后才卖出，说不定已经跌价到33万元，不如我马上用35万元买下，你还倒赚了2万元！更何况你已经赚够了。”这套说辞，果真打动了屋主，以每坪35万元成交。

　　“在房地产的交易中，不想输，就得要知道别人怎么跟你谈；想要赢，就得要懂得怎么跟别人谈！”从房仲和代销业起家，曾见证过无数房地产交易个案的不动产经纪人协会理事长苏雯英，在听完林裕丰的际遇后，诙谐地套用了超人气清宫斗争剧“后宫甄嬛传”的经典台词，一语点破房地产谈判的重要。

　　她感触良多地说，房市交易中，很少能有“宾主尽欢”的。买方怨多花了冤枉钱，卖方叹赚得不够多，房东恨贱价出租，租方气不够划算，而贷款时嫌银行刻薄小器，偏偏银行也担心风险高！“因此，房地产谈判是人人必修的一堂课！”

　　而关于谈判的诀窍，《今周刊》进一步走访了十数位在“买、卖、租、贷”经验丰富的投资客、包租公、中介、代销、银行业务等房地产谈判高手，结合了苏雯英的谈房元素，理出“观望”、“布局”、“运筹”、“收割”四大操盘步骤，教你立于不败之地。