深圳房价再回落30% 回到2009年初水平
[提要]2012年深圳的房价,如果没有政策、环境等改变,将会在现有水平再回落30%,回到2009年4月份的水平,成交量将低位运行,每个月的新房和二手房成交大概在5000套左右。世联地产[简介最新动态]预测,2012年楼市将触底,完成从萧条到复苏的过程。
日前,深圳中原和世联地产两大房地产中介代理商,不约而同的在同日召开新闻发布会,公布其对于2012年深圳楼市的预测。中原地产华南大深圳区董事总经理李耀智表示,2012年深圳的房价,如果没有政策、环境等改变,将会在现有水平再回落30%,回到2009年4月份的水平,成交量将低位运行,每个月的新房和二手房成交大概在5000套左右。世联地产预测,2012年楼市将触底,完成从萧条到复苏的过程。
中原13个二手房片区房价跌幅超10%
李耀智昨日透露,最近深圳市场的情况比较特别,发展商已经做出比较大让利,但却不能实现一天卖完,“不是大家不想买,很多人都想买,但关键是他们怕买完以后还会跌,此外他们也没有名额”,所以2012年成交量还会持续萎缩。为什么是五千套呢?2011年第四季度基本上是观望变明朗状态,每个月一手加二手有五千套,因此今年全年平均大概是五千套左右。值得注意的是去年年初正是深圳中原首次开腔唱跌2011深圳楼市,当时李耀智表示深圳房价当年将跌15%,而事实上当年深圳楼市也如同中原预计的趋势发展,跌幅也接近中原对于2011深圳房价变动的统计结果。
深圳中原住宅部执行董事刘锦萍透露,2011年深圳二手房成交,一是年成交量同比腰斩,去年下半年低于2008年低谷;二是房价先扬后抑,下半年全线下跌,12月同比下跌4%。
去年下半年深圳的新房成交逆转,刘锦萍表示,从2006年以来,深圳商品住宅市场逐渐转变为以存量房交易为主,即以二手房成交为主,2009年二手房和新房的比例达到2.38,2010年比值拉高至3.68,即3.68套二手房成交,只有1套新房成交。而2011年下半年直接从上半年的2.8降至1以下,最近三个月二手房成交量已经低于新房。
此外,以188个二手房样本[最新消息价格户型点评]楼盘作为监测对象的中原领先指数显示2011年上半年六区房价均呈上涨态势,但涨幅逐月减少。去年5月部分区域开始下跌,6月份开始六区全线下跌,下跌幅度逐月扩大,到最后全市13个片区跌幅超10%。刘锦萍表示,相比年内最高点,去年12月份全市31个片区中有13个跌幅超10%,包括坂田、龙岗中心城、宝安中心区、盐田梅沙、沙头角、罗湖东门、莲塘、翠竹、福田保税区、白沙岭、南山前海、华侨城[最新消息价格户型点评]、后海。
世联租金回报率达到3%—5%即完成筑底
而接触开发商最多的房地产顾问服务公司世联地产也在当日给2012年定调,预计2012年楼市将完成萧条后再复苏的过程,“2012年上半年可能继续进入箫条期,很可能在年中、二季度的某个时点触底了,然后进行筑底,再然后走量反弹,再进入复苏期的上半段”,世联地产董事长陈劲松表示,面对市场压力,开发商已经改变定价策略,“以前开发商多用市场比较法定价,现在不再问竞争对手的价钱,而是问多少钱能够卖掉,这是市场在探底的一种表现。”
中原地产李耀智也赞同这一市场判断,“去年底,我们成交了五六套超过3000万元的房子,都是一次性付款,也都比市场价便宜25%左右,这说明高端住宅市场开始大幅降价求售,也说明楼市还在继续探底。”
“开发商将是楼市探底的主力军”,陈劲松表示,但此前还没有探底有多个原因制约,一是先期已售楼盘还未入伙,二是购房者的首付和利率还没有降下来,三是房地产开发企业还不够缺钱,四是地价还没有下来,而今年上半年楼市将探底。
2012年将是开发商存货之年,陈劲松表示,开发商应加快卖房的速度,而市场只要有成交量的反弹,筑底就算成功了。此外,陈劲松认为,当房产出租回报率与社会资产平均回报率接近的时候,楼市便完成了筑底,一般来说要到房产的租金回报率达到3%—5%。
世联地产认为,房地产行业在2012年上半年的潜在供应洪峰之后,下半年的潜在供应情况会得到扭转,下半年市场会由于价格下降比较到位促使成交回暖,而成交量的上升会使价格得到支撑,最终促使价格探底成功。