上海二手房：交投颓势加剧 价格拐点临近

　　2012年1月，上海二手房指数为2583点，较2011年12月下降3点，环比下跌0.12%，环比跌幅比2011年12月缩小0.10个百分点；2012年1月指数与去年同期相比，仅微弱上涨0.31%，一年的涨幅基本回吐殆尽。

　　从连续3个月的跌幅扩大到1月跌幅缩小，是因为春节长假和上海普通商品房标准将作提高，导致买卖交易延后，当期零成交蔓延，而非价格止跌。

　　在指数系统监测的所有板块中无一上涨，其中30%下跌，70%走平。走平的绝大多数板块是鲜有成交，导致指数跌幅缩小。上海二手房指数办公室认为，2012年1月楼市成交陷于低谷：一方面是元旦、春节节假性淡季；另一方面是在严政背景下，购房者入市相当谨慎，砍价也非常干脆，只有部分投资客和改善型业主急需资金而降价带动交易。

　　1月楼市走势的政策性因素是，在1月16日市政府记者招待会上韩正市长透露上海普通商品房标准近期将做调整，使得相当多的二手房交易延后。

　　市中心区跌势蔓延

　　经统计，上海市区全部8个区2012年1月总体下跌0.15%，跌幅比2011年12月缩小0.07个百分点。4个市中心区及浦东陆家嘴1月下跌0.12%，跌幅比去年12月缩小0.08个百分点。徐汇下跌0.21%，长宁下跌0.12%，黄浦下跌0.09%，静安持平。连续多月的市场低迷使得部分板块业主下调挂牌价格。1月，降价潮从外围蔓延至市中心，加大了市中心房价波动，尤其是房龄短、面积大的高价房源议价空间持续扩大。值得一提的是，虽然市中心地区降价房源增多，但降价幅度却很难进一步加大，多数业主仍不急于出手，特别是中低端房源业主仍以试探性降价为主。

　　新兴城区2012年1月下跌0.10%，跌幅比去年12月缩小0.13个百分点。成交集中于一些低总价老工房和早年的商品房。因老工房总价低，所以5%的小幅降价也能获得部分成交。如嘉定、松江、青浦近市区部分的一些老工房降价成交，导致三区均下跌0.13%。而更多的外围中高端房源则遇到价格瓶颈，议价空间仍维持在去年末水平。如次新房集中的闵行近市区部分1月仅下跌0.01%，但成交量很少。

　　非新兴中心城区2012年1月下跌0.12%，跌幅比去年12月缩小0.06个百分点。崇明下跌0.44%，金山下跌0.05%，奉贤持平。

　　交易惨淡酝酿变局

　　经统计，2012年1月全市128个板块中，下跌39个，持平89个，无上涨板块。

　　下跌板块1月平均下跌0.40%，跌幅比上月缩小0.13个百分点。近期有不少持有“满五年”的二手房面市，以及“唯一房”的连环单，充当了淡季的挂牌主力。此类业主多有置换需求，在新房降价的氛围下以旧换新、以小换大的愿望更为强烈。他们不仅接受大幅度议价，而且也接受“税费各付”的条件促进成交。这类现象甚至在市区热门板块也有发生，如杨浦控江路、长宁仙霞、虹口北外滩板块分别下跌0.83%、0.68%和0.65%。

　　同时，在市中心持有多套豪宅的境外、温州等投资客开始积极出手。这些投资客抛盘原因除了缺乏资金，还有不少是对于后市抱有悲观预期。此类豪宅的议价空间在10%以上，如黄浦豫园和新天地板块分别下跌0.32%和0.26%。

　　2012年1月持平板块大幅增多。究其原因：第一，上海普通商品房标准将作调整的消息公布后，意向业主和购房者都进入了更为浓厚的观望和博弈，部分已开始走交易流程的二手房交易单也准备延后。第二，尽管1月市区降价房源有所增多，但客户趁着淡季盲目砍价，超出业主底线。如徐汇康健和浦东六里板块的购房者砍价幅度达20%-30%，使得这些板块几乎没有成交。

　　2012年1月31日，温家宝总理在国务院第六次全体会议上表示，要巩固房地产市场调控成果。继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。上海二手房指数办公室认为，新年开局的2012年1月，成为交投双方重新预判未来楼市的缓冲期。如果房价跌势延续，下月或将打破上海二手房市场同比上涨的格局，迎来环比、同比双双下跌的态势。在春节过后的2月，严政导致的降价预期必然对二手房市场带来更大的压力。下降通道开启，价格拐点是否到来，我们拭目以待。(记者 孙小静)