杭州切断投机房地产 非住宅类酒店式公寓成历史 (2)

　　另一种看法是，酒店式公寓管理十分麻烦，这类房产品的投诉一直不断。

　　始建于1999年的双牛大厦，是杭州第一幢酒店式公寓。其时恰逢杭州写字楼市场不景气，住宅升温，原开发商“敏感”捕捉到这一变化，引入了“单身公寓”概念，把写字楼当成商住两用的准住宅卖，使原本按照写字楼的建设规模的28层双牛大厦，被分割成百个以内的销售单元。原本可容纳五六百人的大楼，如今的容纳人数达到千人以上，当初设计时未考虑全面的垃圾处理、污水排放等问题，成为后来令物业公司极为头疼的问题，而且大厦未建消防设施，更没有通过消防验收。2001年开始，双牛大厦的开发单位官司缠身，纠纷不断。后来主事者干脆卷钱跑了，不仅用于消防的资金没有，就连物业维修基金也没了。开发商的突然消失，导致双牛大厦的业主们无法领到三证，也就无法成立业主委员会，双牛大厦的管理一度陷入混乱。

　　双牛大厦只是杭州一些酒店式公寓的缩影。

　　黄家宇，城西文溪鼎园营销策划部总监。按照他的观点，政府出让公建项目，是为了平衡区域商业公建，而大批公建项目改建成酒店式公寓出售，有违政府初衷，弱化了公建的区域平衡功能。目前杭州市关上“商改住”酒店式公寓的大门，更多的是为了规范这类土地出让，规范产品行为。

　　有关“平衡”的猜测

　　围绕着“商改住”的禁令，坊间一直盛传“平衡土地出让市场”的说法。

　　资料显示，受“限购”政策的影响，2011年杭州主城区土地市场寒意逼人，成交面积下滑超过30%，近六成土地底价出让。这显然不是什么令人兴奋的消息。谁也不希望公建用地被开发商用来开发类住宅产品。

　　2011年土地行情趋冷的情况下地产商无疑都是精明的主儿。简单地算一笔账，就会发现商业类土地眼下易于出手的秘密。首先，公建用地的地价比住宅低许多。其次，酒店式公寓的价格无论是单价还是总价，与附近房价相比，具有明显的价格优势。写字楼项目一直是杭州地产的软肋，卖不动，资金回笼慢；而打擦边球，将公建项目部分改造成酒店式公寓出售，能够促进销售，加速资金周转。

　　那么能否就此断言，这份《意见》有意引导场外资金进入宅地呢？

　　黄家宇说，也许有这方面的考虑吧。谁都能看得出来，目前的土地市场行情趋冷，要想宅地与商业类用地同时火起来，有点难。保一块，推一块，或许是明智之举。所以不妨先推一下住宅市场，保证宅地正常出让；否则大家都买公建类地块，不利于整个土地市场。

　　那么，禁令之下，对公建等商业用地影响到底有多大呢？采访中，有专家认为，酒店式公寓谁都可以买，而写字楼只有需要的人才会下单。公建项目因为销售行情及销售速度慢的原因，要求开发商资金充沛，所以，对土地市场的投资方向应该会有一些无形的引导。

　　行文至此，记者收到即时短信：“今天，杭州主城土地市场龙年第一拍遇冷，5宗商业用地(包括加油站用地)全部以底价加价100万直接成交，获土地出让金约13.5亿元。”

　　资金最终会不会转向宅地，进而改变整个土地市场的出让格局，看来还得假以时日，留待后观。

　　谁来弥补市场空缺

　　如果人们撇开土地市场，就会发现另外一个更值得反思的问题：为什么酒店式公寓颇受市场欢迎？

　　酒店式公寓户型小，单价、总价低，自住、投资两相宜，这是它的最大的优势。它的热销，说明市场需求还是有的。这种需求不仅仅源于温、台等地的投资客，更多的还是一种过渡性的居住需求。目前市场上中小户型集中在八九十平方米，更小一点的小户型则断档了。如果真要寻找，只能到二手房市场上去寻觅老小房了。现在住宅市场高层住宅多，小户型设计难，设计成本增加，开发商不敢开发那种五六十平方米的户型。

　　合创地产机构许小芳认为，对于购房者而言，酒店式公寓最重要的意义是，作为年轻时代居住在杭州的一种过渡性产品。今后，随着这种过渡性产品的消失，面对杭州的高房价，很有可能引发一部分的人才流失，这不能不引起人们的注意。

　　专家呼吁，应该鼓励开发商开发这类市场确实需要的过渡型房产品，动用包括免税等在内的手段，刺激市场的开发热情。

　　根据许小芳的判断，70年产权的“酒店式公寓”将成为一个新的过渡产品，促进酒店式产品的更新换代，弥补市场空缺。部分刚性需求提前释放，将促使住宅产品进行更多的产品创新和需求细分，70平方米两房产品和80-90平方米的两房三房产品需求外延增大。

　　关上“商改住”大门后，对已经立项推广和销售的非住宅产品酒店式公寓来说，因其稀缺反而可能出现销售上的新契机；对于尚未立项的新项目而言，酒店式公寓的产品设计成为一条死路，因此，会直接考虑办公性质，但由于部分项目拿地时考虑以酒店式公寓销售，故在地价的承受度上表现更高，在相对的高成本和写字楼产品不景气的情况下，未来项目的销售或将遭遇一定的瓶颈。