广州楼市:开发商或下月降价 今年首波降价潮将到

　　春节过后，节前广州楼市“抢客”、“甩卖”的现象几乎绝迹，市场变得相对淡静。记者走访发现，开发商休养生息的同时，市场放出的优惠也是噱头大于实际。不过业内人士就预期，目前的僵局只会短暂维持，随着下个月信贷额度的增加，为了抢夺客源，今年的首波降价潮将会杀到。 记者赖伟行

　　常规优惠占主流

　　最新的数据显示，目前广州给出优惠的221个楼盘中，常规优惠楼盘有211个，占绝对主力。

　　搜房数据监控中心统计显示，目前广州在售及待售项目(含别墅)443个，而2月推出优惠措施的项目有221个，占49.89%，楼盘的优惠方式也以打折为主。然而，细心者却可以发现，在2月推出的这221个优惠项目中，折扣多集中在9折以上，此类常规优惠的项目有211个，占绝对主力。在打折之外，只有部分楼盘采用特价单位、一口价、赠送家电管理费等方式吸引买家，节前大幅折扣的情况几乎绝迹。

　　“现在市场上买家往往有买涨不买跌的心态，大幅降价反而会进一步加剧买家的观望情绪，不一定有助于销售。”某开发商内部的营销负责人向记者表示，除非资金链真的存在严重问题，否则目前开发商大幅降价的动力不大，如果产品质素不佳，降价了也不一定吸引到买家入市。

　　一二手联动促销大减

　　就在节前，广州不少楼盘纷纷采取一二手联动的模式进行促销，像淘金家园、新一城广场等核心区的楼盘都采取这种模式进行促销，在大规模拉客看楼推介的同时，也配合以特价单位的推出，都取得了一定的成交业绩。不过，节后这种促销模式已经大幅减少。有大型中介机构人士就向记者透露，目前其所在的公司只负责两个一二手联动的项目，而且都是商铺，并非住宅，由于节后中介人员流失严重，公司要承担这些项目已经是满负荷运作。

　　“一二手联动短期内确实可以促进销售，但是却会影响到项目的整体形象，节后市场情况不明朗，开发商也不会贸然采用。”某房企内部人士透露。

　　中心区节后优惠不如前

　　楼盘节后优惠普遍不“给力”，中心区楼盘更是其中的典型，部分楼盘的优惠甚至不如节前。像位于文德路的某楼盘，去年底开盘后均价最低到29000多元/平方米，销售只剩下40多套货量。而楼盘不但春节期间一直闭门谢客，近期除了常规优惠外，也只推出购房送1年管理费活动，折后的均价也达到近32000元/平方米。

　　而周末时分记者在前进路附近的一个楼盘看到，现场不断有买家前往售楼中心看楼，样板房内的人气不俗，但是买家们看的多谈的少，在售楼中心内真正洽价的买家几乎没有。虽然楼盘推出所谓的额外优惠，不过记者仔细询问发现，楼盘折后定价都要在2.3万元/平方米左右，而在元旦其刚刚开盘时，楼盘为了快速出货，面积在一百平方米以上的大户型单位，均价甚至低至1.7~1.8万元/平方米。

　　郊区楼盘务求“出货”

　　与中心城区的情况相比，郊区楼盘由于竞争激烈，目前的优惠相对较多。春节长假期间，郊区的不少项目顺势推出迎春特惠，一定程度上带动了销售。

　　如某楼盘春节期间推出全新单位，共81套，现场下订可额外享受9.5折；某楼盘新春期间推出“限时签约优惠”活动，部分精选洋房单位即减5~20万元。而数据也显示，广州楼市上周成交前10的项目中，超半数上榜项目为春节期间打折促销的项目。增城区域内的五个楼盘更包揽了广州楼市成交榜的前五名。

　　另一方面，郊区楼盘的竞争今年也非常激烈。据增城市国土房管局数据显示，1月1日以来，共有5个楼盘领取了新预售证，其中，最新公示的碧桂园豪园均价为7756元/平方米，别墅高达22000多元/平方米。由于增城今年新限价标准尚未正式公布，这些楼盘仍按去年限价标准报批发售价格，这也一定程度上吸引了部分买家入市。

　　十区二市楼市存量再创新高

　　数据显示，在成交量持续下滑的情况下，广州楼市也正在面临更为严重的库存压力。根据阳光家缘数据显示，截至目前，广州一手楼市未售套数为110094套。按照全市一手商品住宅平均销售速度来计算的话，存量套数及存量面积均需17个月以上时间才能销售成交。其中南沙区存量套数都需要32个月以上时间才能售完，达到警戒水平。世联地产日前发布的报告更认为，除周边区域库存继续放大外，中心区域天河区、越秀区由于销售缓慢，库存上升幅度明显。目前广州全市十区二市存量再创历史新高。

　　“一季度银行信贷额度一般占全年额度的35%，而目前信贷还未有明显放松的迹象，预计到3月底可审批的额度将会增加，开发商也会抓住这一机遇大举展开降价促销。”满堂红研究部高级经理周峰分析，在消化完3月底的这波客源后，楼市在四五月将重陷低迷。虽然央行日前释放出信贷可能会微调、预调的信号，但是何时能影响到市场还有待观察，估计近期郊区楼盘销量会相对较好，而市区盘毕竟高处不胜寒，成交量难有大的突破。

　　经纬行研究中心杨靖分析，尽管目前地方政府压力逐渐加大，但在36个限购城市中，还没有放松限购的城市出现。而执行限价的城市中，目前也只有中山悄然提高限价标准，政策并没有完全放松。而国务院日前已经表示，要继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。调控大方向仍然保持不变。因此，在今年两会召开前，估计各地的房地产政策都不会出现大的变动，仍将持续目前限购限价限贷的各项措施。尽管可能出现结构性放松，但对于面临资金及库存压力的房企而言，现阶段的主要任务仍然为加快销售速度，保证资金周转，以更好地应对房地产目前所处的漫长冬天。作者: 赖伟行