居住证满三年可买二套房 沪旧政新解变相松绑限购

　　近日，继北京、佛山、中山、成都、芜湖等十余城市对楼市调控政策进行不同程度的“微调”，上海市一项限购“旧政”的“新解”——外地户籍居民持长期居住证满三年，可以享受本地户籍居民同等购房资质，即可以购买第二套房——使得上海限购令变相松绑。

　　以上这些“微调”，有的如佛山新政、芜湖新政和成都新政，已被迅速叫停；有的如调整普通住房标准，并未掀起太大波澜；有的调整则因为仅涉及首套普通住宅，并未触及国家整体调控红线而安然过关。业内人士表示，上海变相放松限购令是否会被叫停尚且未知，但地方政府小动作频频挑战政策底线无疑不利于巩固楼市调控成果。

　　突破

　　上海“旧政新解”变相松绑形成百万级平方米购买力

　　尽管只是一个“旧政”，但由于官方的最新解读，令上海房地产业内兴奋不已。

　　本周，对于持长期居住证满三年可享受上海本地户籍居民同等购房资质的传言，上海市房管局予以正面回应，强调这一操作办法从限购政策开始实施时就已经执行，上海楼市限购政策没有调整变化并将继续严格实行。

　　上海市房管局表示，楼市限购政策制定之初就已明确，所谓本市户籍居民家庭的概念，是指具有本市常住户口，包括持有本市长期居住证连续满三年以上的居民家庭。因此，自去年初实施限购后，持长期居住证连续满三年的居民家庭，和本市户籍居民一样，已有一套住房的，可以再买一套；已有两套及以上住房的，暂时不得再买。

　　虽然上海市房管局强调政策并没有改变，但由于此前业内及购房者普遍认为，所谓“上海户籍居民”就是指拥有上海户口的居民，因此此次官方的明确表态，无疑变相扩大了二套房的购房资格范围。分析人士表示，按上海市统计局2009年3月披露持有一年期以上居住证人口67.1万人估算，这些人到目前均满足3年的要求，如果这67.1万人中有50万人符合条件且1/10购买二套房，就将形成百万级平方米的购买力。

　　中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫表示，房价和房地产销售均出现下滑及土地出让金不断下降等楼市寒冬，可能影响到上海的经济发展和政府财政收入，因此上海才“微调”了限购政策。这一办法将释放大量改善性需求。

　　变局

　　十多个城市近期均有“微调” 若助长投资投机定被叫停

　　实际上，从去年年底以来，在中央楼市调控政策不松动的背景下，许多城市通过各种办法、不同程度地对楼市调控政策进行“微调”，热闹了寒冬中的楼市。记者粗略统计，目前至少有北京、上海、杭州、重庆、成都、厦门、武汉、合肥、南京、常州、吉林、佛山、中山、长春、芜湖等十多个城市有所动作。

　　从“微调”的各市来看，如天津、北京、武汉等多个城市调整普通住房标准，合肥、南京等城市提高公积金贷款额度，中山市则将“限价令”由去年的每平方米5800元上调至6590元，基本保证了支持刚需的基调而得到认可。

　　动静大的城市，如佛山“本市户籍居民家庭在现行限购政策和住房套数的基础上，允许增购一套7500元/平方米以下的住房”；成都宣布将原本在网上签约时要对购房者进行的资格审核，转交由开发商和房产中介执行。均因触及了楼市调控的关键组成——限购令，而被迅速叫停。

　　广州社科院研究员彭澎表示，楼市调控总体从紧的基调并未改变，但地方政府又有“微调”的需求，因此如何实现微调成了关键。目前来看，关于支持刚性的首套房需求的微调，中央的容忍度会比较高，慢慢也会得到认同；只要可能助长投资投机需求的，肯定会被叫停。

　　谢逸枫表示，限购令是中央楼市调控政策的关键组成部分，中央可能会敦促上海市政府取消上述政策。否则全国两会前后，限购的部分城市将纷纷效法上海放松限购政策的做法，给开发商喘息、楼市回暖及萧条的土地市场以恢复空间。

　　分析

　　楼市入冬地方财政压力加大 中央难遏地方松绑冲动

　　尽管不乏叫停的先例；尽管业内认为由于没有信贷的支持，即便上海释放出了部分需求，楼市寒冬也不会逆转，但上海市还是就松绑限购耍了这样一个小聪明，显示出中央与地方博弈的日益深化。

　　有机构预计，2012年主要城市商品住宅的成交量将延续去年下半年的低迷态势，全年商品住宅成交量将下降20%，二季度成交量可能出现第二次触底。显示今年楼市形势依然不容乐观。

　　据2月14日财政部数据，2011年我国房地产营业税和契税同比分别增长14.9%和12.1%，但比上年增速分别回落17.5和30个百分点，也显示出地方政府的动机。对于地方政府而言，土地市场冷清，最近一两年整体收入或处于低谷。“土地出让金收益中，用于保障房建设的有10%，用于教育的有10%，用于农田水利的有10%，目前许多政策设计本身就对土地市场形成了很高的依赖度。如果土地市场长期偏冷，地方的财政压力就会非常大。”一位地方官员告诉记者。

　　谢逸枫表示，上海楼市限购令松绑是地方政府房价调控放松信号，也是全国限购政策可能正式松动的一个标志性事件，意味着中央难遏地方政府放松调控的冲动。有业内人士分析，地方政府频频试探政策底线，出台各种版本的“微调”政策，不利于巩固房地产调控成果，或将导致房价止跌甚至重新上涨。

　　不过彭澎强调，从改变楼市调控从紧基调的动作都被叫停来看，今年楼市调控从紧的基调不会放松。宏观方面，这有利于国内经济结构调整与金融安全；微观方面也将重新梳理房地产行业规范，有利于其长期发展。●记者 卢轶