小阳春促销花样繁多 京沪深房价下降雷声大雨点小(3)

　　搜房网数据监控中心分析师汤正魏称，楼市的供求正处于稳步上升期，开发商的入市意愿有所加强，春节前后积累的客源也逐渐开始消化。纵观春节之后的几周时间内，市场推盘量整体呈现出递增的态势，同时各项目的推房量也开始增加。伴随着供应增加而来的是部分房企的促销意愿增强。

　　上海一开发商判断，2011年上海新房价格已有10%-15%降幅度，如果调控政策继续持续，今年估计还会有15%的降幅。

　　世联地产分析师曹取认为，目前全国出现房价同比下跌的城市少之又少，政府没有理由放松楼市调控。同时今年还有大量楼盘等待入市，只要限购不放开，房价反弹的可能性非常小。

　　业内人士指出，随着低价项目不断入市以及购房需求有所释放，未来部分地区楼市成交有望回暖。不过总体来看，成交量依然处于低位。开发商为了加快周转、缓解资金紧张，会逐步调整定价策略，是否出现大规模降价取决于开发商的资金周转能力。由于调控政策并未转向，未来房价将稳中有降。

　　开发商转变营销策略应对弱市

　　“短期内调控政策不会有实质性放松，但房地产企业将会通过调整产品和灵活定价等方式，努力完成全年的销售任务。”多位房地产商在日前召开的“搜房·2012中国房地产发展年会”上作出类似表示。

　　适时调整产品结构

　　弱市之下，房地产商都在积极转变营销策略。除直接降价、变相降价、新盘低价入市外，不少开发商开始在产品结构上动脑筋。“通过调整产品策略和推盘方式进行差异化的运作，能避免同质化竞争及开发有潜质客户，从而扩大成交量。”龙湖地产首席市场官秦力洪表示。

　　进入新的一年，开发商都在悄然转变营销思路和推盘策略。金科股份位于北京的王府别墅项目，前期产品主推的是800-2000平方米的独栋别墅，价格3000万元/套起。由于限购政策的影响，该项目的销售成绩并不理想，开发商及时调整产品供应策略，转为主推叠拼、洋房产品并重新命名为“金科西府”。叠拼390万元/套起，而洋房均价为16000元/平方米，通过调整产品形式，市场反馈较好。

　　无独有偶，北京城建开发的世华泊郡项目，该项目前期主推87-165平方米两到四居的普通住宅产品，均价为25000元/平方米，销售情况一般。开发商调整策略，2012年1月力推同一地块上的北京城建·N次方项目，该项目为套均65平方米的商住产品，开盘价格也降至17500元/平方米，目前该项目的销售率已超过55%。

　　据亚豪机构调查，目前包括红山世家、北京像素等北京多个在售项目通过灵活调整供应的产品形态，在不同时间阶段主推不同类型产品，销售业绩均有提升。

　　调控政策不会动摇

　　近期，地方楼市调控政策频频出现“微调”，但多数开发商认为，楼市调控大方向不会改变，房价暴涨的局面也很难重演。

　　搜房控股董事长莫天全认为，房地产调控政策要持续，房价回归到合理水平的目标很清晰。今年政策的主基调是满足刚性需求，但政策不会放松，整体房价仍将继续下跌，但幅度不会超过20%，而交易量将低位稳定。

　　SOHO中国董事长潘石屹也表示，各地政策微调多被中央叫停，这表明国家调控楼市的决心并没有动摇，因此楼市短期内仍难有起色，开发商也会各自寻找促销办法，或降价或收缩投资等。“目前来看，没有放松限购的可能性。”潘石屹认为，限购政策可能会长期持续。