楼市促销新花样：“一成首付”、“分期首付”

　　自去年10月底全国楼市出现降价潮，日前保利等龙头房企带头掀起的第二波降价潮迅速蔓延。而在大规模降价的背景下，深圳、广州、南京、武汉、合肥、惠州等地不少楼盘甚至出现“一成首付”、“分期首付”等促销方式。

　　伴随着房企大规模降价走量，2月份北上广深成交量上升明显，迎来一波小阳春。对此，有媒体称之为“非正常回升”，但有专家表示，每年春季都有一波成交量反弹行情，其实非常正常。

　　动向

　　“一成首付”“首付分期”在广深等地推广

　　日前，招商地产南京泰格公寓“一成首付”的促销方式引来众多关注。有媒体报道称，这一促销方式也许能令销售额猛增，但却未必能化解开发商的财务压力。而开发商纷纷效仿推出的此类促销活动，还酝酿着新一轮的财务风险：一旦周边项目出现降价，一成首付项目很有可能发生违约或退房。

　　此前爱房网的楼盘促销信息曾显示，招商地产泰格公寓的一套房屋，最低仅需要支付6万元作为首付即可购买，原因是开发商采用“一成首付”的促销方式。而据泰格公寓售楼人员介绍，该促销活动的条件是购房者必须在半年内付清余下40%的首付款。在支付10%首付款后，开发商就会和购房者签订预售合同。

　　南方日报记者昨日致电招商地产品牌总监边四方求证此事。边四方证实，该项目确实采取了这一促销方式，但媒体在报道时有所误读。“其实严格说不是‘一成首付’，而是‘首付分期’，我们也没有为客户垫付首付资金的情况。”

　　边四方解释称，泰格公寓项目并非住宅，而是不限购的商业项目。由于针对的目标客户中有相当部分是生意人，年初由于生意回款等问题，往往现金相对紧张。为了让他们能有更多资金用于生意上的周转，于是提供了这种促销方式。

　　招商地产的做法并非孤例。据此前报道，除了南京，合肥、广州、武汉、深圳等多地均有开发商推出一成首付，并有迅速推广传播之势。如2月25日，深圳罗湖区港澳8号项目就推出了三种优惠措施：若交付三成首付，享受总价8.7折优惠；若选择“一成首付”，则享受开发商垫付两成，其中一成免费的优惠，实际相当于打了8.8折，而另一成则需购房者在年内分三次无息还清即可；若一次性付清，可打8.5折。

　　中房信分析师薛建雄表示，招商地产南京项目所推出的一成首付做法，还算是老实的，在招商地产之后，跟风推出“一成首付”的一些地产商通过制作虚假的首付证明骗贷。

　　他介绍说，相比一成的首付款，开发商更看重银行的按揭贷款。他们会串通购房者向银行骗贷，以化解自身的资金压力。如果因为房价跌幅过猛，购房者拒绝履约，而导致房屋被银行拍卖。这样不仅会给开发商自身造成风险，也会给银行带来损失。

　　边四方表示，单就招商而言，采取这一促销方式只是特定项目和特定客户群，更不存在串通客户向银行骗贷的做法。

　　影响

　　降价促销带旺春季楼市 一线城市2月成交量现小阳春

　　按照国家相关房贷政策规定，目前置业者第一套住宅购房首付不能低于三成。但有专家表示，开发商推出的这种“一成首付”的促销做法并没有违反相关的规定，因为银行发放的贷款仍然是七成，只不过开发商为其暂时垫付了两成，让其在一定时间内(一般最长一年)分期付清。

　　多位业内人士认为，“一成首付”、“分期首付”等措施可以暂时降低首付门槛、减轻首付压力，短期内增加销售以解房地产商紧张的资金压力。但也有观点认为，这是开发商自我松绑以刺激成交量，但宽限时间过短，效果未必明显。

　　事实上，以北京目前提供首付分期付款的12个楼盘为例，其中也大多为首付款需要五成的商住项目。而有开发商透露，目前来看这种变相降价的促销方式效果也称不上理想。对于主流的住宅销售而言，要增加成交量最有效的方式还是直接打折降价。

　　从最新的数据来看，市场的反应也的确如此。自去年10月以来，多家龙头房企陆续掀起降价潮，年后的第二波降价潮更是愈演愈烈。在此背景下，北上广深四地房屋网签数据显示，2月份第三周北京住宅成交量上涨219.4%，上海成交量环比上涨70.5%，广州涨13.11%，深圳涨35%。

　　龙湖地产执行董事秦力洪透露，仅在2月18日-2月19日这个周末，龙湖就卖了10个亿。招商地产品牌总监边四方也表示，2月份以来旗下的项目成交量确实出现了明显上升。而相对应的，股市上沉寂近两年的地产股也出现异军突起的“春季攻势”，多只小型地产股封至涨停板，并带动水泥、基建板块大涨。有媒体报道甚至称，“这种非正常回升已被住建部关注”。

　　对此，北京中原地产分析师张大伟分析称，当前市场交易量出现大幅增长，除了开发商降价和刚性需求增加的因素外，很大原因是跟目前金融、土地等政策在放松有关，购房者预期房地产调控会有变化，开始出手。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭则认为，除了2010年4月国十条出台“摧残了春情”，每年春季楼市都会有一波行情，主要表现为成交量反弹。“非正常回升”！这一定性多少有点奇怪。“只要价格别急急忙忙的在3-5月止跌反涨，就不能算做‘非正常回升’。”记者 牛思远 实习生 周强