义乌御景园卖房3年未开工 "卖图纸"风险谁来埋单(2)

　　因种种原因多次停工

　　房子卖了三年，至今却还没有打桩，出现这种状况，不得不从御景园的身世说起。

　　记者从义乌市建设局等部门了解到，御景园直到2011年5月才取得国有土地使用权证和建筑用地规划许可证，2011年7月才取得建筑工程施工许可证。此时，御景园已经卖了两年有余。其间，御景园开发商发生变更，由包括原股东在内的投资商，共同组建义乌御景园置业有限公司。

　　此外，御景园与大三里塘村之间的土地纠纷，也对其工期造成了很大影响。

　　为何这样一个楼盘，在当地居然能堂而皇之销售，而且还卖得很好？记者了解到，御景园销售时间主要发生在2009-2010年。“我是2009年通过朋友介绍向开发商买来的，1.35万元/平方米的内部价，比差不多地段的房子单价要便宜数千元。当时主要看中御景园的地段，而且还是宾王中学的学区。买的时候开发商说两年可以造好，原本是为我儿子读书准备的，现在这个样子原先的计划彻底泡汤了。”义乌人朱女士向记者讲述了她的购房经历。那时候买御景园的房子需要走后门，有的人手上拿了五六套。此外当地人还向记者介绍，像御景园这样房子还没造就开卖的现象，在义乌较为普遍。

　　手续违规暗藏巨大风险

　　房子还没影，开发商却凭一纸购房凭证，拿走购房者数十万元甚至上百万元的购房款。记者调查发现，这份凭证存在巨大法律风险，一旦开发商资金链出现问题，购房者很可能血本无归。

　　郑先生是在义乌做生意的温州人，他在2010年底通过中介买下了一套御景园“二手房”。郑先生向记者出示了购房凭证——一份《御景园投资意向书》。意向书的内容非常简单，全文只有一页纸，约定御景园建筑物露出地面时，投资人以投资款冲抵购房款。此外，御景园何时交付，投资意向书中只字未提。为何是投资意向书而不是购房合同？面对记者的这一疑惑，郑先生解释说，御景园还没拿到预售证，自然也就不能销售，也就不能签订购房合同。这份投资意向书相当于是购房合同，可以让开发商更名，之前他从前一位业主那里买来也是这样操作的，没有任何问题。

　　投资意向书和购房合同的法律风险却完全不一样。如果是投资意向书，一旦房产公司破产，购房款其实就是投资款，很有可能就要打水漂。如果是购房合同，房产公司破产的话，作为消费者的购房人，债务清偿时享有优先权。那么这究竟是一份投资意向书还是一份购房合同？对此浙江六和律师事务所高振华律师认为，判断其是投资意向书还是购房合同，不能仅从文件抬头进行判断，最主要还是看内容。郑先生手持的这份《御景园投资意向书》，看不出双方有投资合作关系(如果是这种关系，就要约定利润分配等事项)，而是建立在销售基础上的一种关系，实质上是一份购房合同。

　　记者在暗访中还发现，有的购房者手上甚至连投资意向书都没有，仅有一张收据。记者看到，收据上盖的并非是房产公司的公章，而是其法人代表杨某的私章。高振华律师认为，一旦房产公司破产清算，购房者凭手上的这份收据，可能无法讨回购房款。除非购房者能够提供证据，证明购房款支付给了房产公司而非其法人代表，否则就成了房产公司法人代表杨某的个人债务，只能向其个人追讨。