中国楼市将何去何从 两会代表委员支招房地产业

　　王健林：

　　首次置业信贷应优惠

　　全国政协常委、大连万达集团董事长王健林是近几年全国两会极受关注的工商联界别委员。他今年关于《对首次置业和首次改善型置业贷款恢复7折优惠利率》提案引发关注。王健林认为，目前的信贷背景下，房价下调实惠却流进了银行口袋。宏观调控要想达到保民生的目的，除了大建保障房，还必须调整目前的信贷政策，对购买首套房和首次改善住房(卖掉唯一住宅，购买一套新商品房)的群众，重新恢复房贷利率7折优惠。“这样房地产调控才能惠及所有中等、中低和低收入群众。”

　　针对近段时间安徽芜湖等地方政府出台宽松政策被叫停的现象，王健林表示，地方政府在房地产调控中是直接受影响者，这时候中央调控要把握好度，把握不好会走向幻灭。他认为，房价不能像挤牙膏似的一点一点降，要吸引购房者必须“一降到位”，至少要降15%。

　　王健林对2012年房地产业进行了预测，他认为今年的房价走势会是稳中有降，政府保证5万亿元的成交量就是调控的成功。

　　王健林表示，房地产市场是唯一一个占GDP比重超过10%的行业，税收占全国总比例的13%，毫无疑问是中国经济的支柱产业。2011年在国家严厉宏观调控下依然保持了5.9万亿元的销售量，增长了6000亿元，这表明房地产市场即使挤走投资和投机需求后，还有5万亿元左右的刚需动力，所以2012年房地产市场不会出现大幅缩水。

　　他说，保障房这两年加大投入，对商品房有所影响，但是影响不大。虽然保障房去年开工1000万套，今年开工7000万套，但今年保障房竣工量只有700万套，而商品房两年竣工2000万套，当保障房的套数占到商品房一半左右的时候，商品房的价格才不会增长，而这个时间还需要8-10年。

　　针对房产税的问题，王健林表示，现在房产税正在全国联网，全国600多个城市，只需要看占交易量80%的70个城市，只要控制住这70个大中城市，就能保证全国的房价正常。房产税并不能使全国房价快速下降，但明年会在全国推广。

　　李稻葵：

　　保障房不等于福利房

　　“保障房的建设要提高标准服务夹心层，建保障房不是一次性的开支，就像建地铁一样，应该让保障房比地铁更有价值，获得更大回报。”日前，全国政协委员、清华大学经济管理学院教授、央行货币政策管理委员会委员李稻葵在接受媒体采访时表示，保障房建设是中国房地产改革的重中之重，是核心措施。保障房的建设应作为地方政府长期持有的资产来经营，是经营性资产，可以通过出租长期获得收入。保障房的服务对象应该是“夹心层”，保障房不等于福利房，是给那些需要住房、又买不起房的年轻人，即“夹心层”提供住房服务。

　　另外，保障房要获取一部分收入是关键，如果能认识到这一步，其他问题迎刃而解。比如融资，既然是资产，就可以按资产的方式用保障房抵押借贷。同时，如果以“夹心层”为服务对象的话，保障房就不能太低标准，不能仅建一居的，不能只建公用卫生间的，因此标准要适当提高。标准高一点、装修好一点，租金也会上涨。

　　宋林飞：

　　限购政策短期内不能放松

　　长期研究房地产问题的全国政协委员、江苏省政府参事室主任宋林飞在接受媒体采访时表示，房地产信托到期可能会给开发商带来更大的压力。原本一些企业的资金链已经很紧张了，现在他们应该快速降价销售，以回笼资金。这是目前最明智的办法。”

　　宋林飞认为，大部分靠信托投融资的企业是中小型企业。这些企业土地储备不足，在建项目较少，面临调控则资金链更加紧张。房地产信托到期必须还本付息，但如果没有足够的资金支持，房地产企业可能面临一定的风险。而对于中央提出的房价宏观调控的目标，即让商品住房的价格合理回归，宋林飞表示，所谓的回归就是挤泡沫，而“合理”的标准就是房价收入比。发达国家正常的房价收入比为3：1左右，也就是说差不多3年收入可以买一套房。国际金融机构认为不应超过5：1。考虑到我国福利分房的因素，现阶段房价收入比可适当放宽。但目前有些大城市的房价收入比接近亚洲金融风暴爆发时香港地区的15：1，甚至日本的19：1，这就非常危险了。

　　宋林飞指出，一线城市住房市场价格过高、泡沫过大，是影响民生改善、加剧经济风险的突出问题。针对这一问题的房市调控政策是必须的，“限购”政策短期内不能放松。宋林飞坚定地认为，地方政府千万不能想不通，不能因一时利益而尝试给房市“松绑”。

　　郭松海：

　　坚持调控是关键

　　今年到期的房地产信托可能会影响一些企业的销售策略和定价策略，但是不会给整个市场带来明显的波动。

　　“尽管房地产信托到期量较大，但兑付依旧是逐步完成的。而且发行信托的企业分布在不同区域和不同项目，因此会对某些区域和项目带来一定影响。”郭松海认为，中小企业必然会被波及，但是龙头企业则不会受影响。这还要区分一线二线城市的市场差别，但是今年房价继续小幅下跌的可能性还是很大。只要中央调控不放松，开发商最终还是要降价销售，坚持调控是关键。

　　在郭松海看来，目前美中不足的是房价不涨，但成交量也没跟上，这并非中央调控的原本意图。“从长远看，中央还是希望房地产市场健康稳定，价跌量升。”郭松海建议，今年政府应该对首套房等合理的刚性需求予以保护。很多二三线城市租售比远低于国际警戒线1：300，所以并不适合用行政手段一刀切。对刚性的、自住的住房应该给予政策支持。在合适的时机可以适当调整首付比例和首套房贷款利息。

　　宗庆后：

　　要建立阶梯式的供房制度

　　人大代表娃哈哈集团董事长宗庆后日前在接受媒体采访时表示，最近几年，在房地产市场宏观调控下，我国大部分城市房价上涨过快的势头得到了有效的遏制。但实际情况来看，即使当前大城市的房价哪怕下降一半，普通工薪阶层还是买不起，解决不了刚性需求的问题。因此，房地产调控必须要长期坚持下去。

　　对于如何进一步推动国内房地产市场健康发展，宗庆后提出了三个主要建议方向分别为：建立阶梯式的供房制度、解决阶梯式供房必须采取的措施、解决当前存量房产的措施。

　　宗庆后认为，对于收入不高的工薪阶层，最好能够提供50-60平方米的廉租房，月租金控制在月收入的10%以下，或者以房屋按照15年期限折旧的标准收取租金，让这部分群体均有房住。

　　经济适用房方面，对于工作一定年限之后、收入已逐步提高有一定经济实力的工薪阶层提供90-100平方米的经适房，价格应以每月还贷金额为夫妻二人月收入的20%、15年能还清悲喜的价格为好。

　　而对于事业有成的高收入群体，购买商品房可以不限面积、不限房价，但必须是用自有资金，不得贷款，而且要将原有经济适用房退还才能购买。

　　从地方政府来看，当前地方政府将土地收入作为财政收入的重要来源，因此土地价格炒得很高。而政府土地卖得价高，农民拆迁补偿亦是水涨船高、漫天要价，动辄就是上千万再加几套房子的补偿。因此要降低土地成本。

　　宗庆后指出，完善廉租房建设、解决好中央与地方政府收入的调配问题，是落实房价调控的关键因素。

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　　王健林全国政协常委、大连万达集团董事长

　　李稻葵全国政协委员、清华大学经济管理学院教授、央行货币政策管理委员会委员

　　宋林飞全国政协委员、江苏省政府参事室主任

　　郭松海全国政协委员、山东财经大学房地产研究所名誉所长

　　宗庆后全国人大代表、娃哈哈集团董事长 记者夏凌