业主大会遭遇“暗算” 程序不合法可要求撤销

　　在日常生活中，不少业主不清楚自己享有哪些权益，也不清楚哪些重大事项需要由全体业主共同投票决定，更不清楚业主大会的参与人员是怎样确定的。为此，部分开发企业或者开发商指定的物管公司，欺瞒业主不清楚相关法律法规，在业主大会的参与人员以及投票计票方式上弄虚作假，损害业主的集体利益。

　　业主该如何行使自己的权利呢？小区内那些重大事项，有哪些需要由业主大会共同投票决定呢？小区的业主大会，应该由哪些业主组成呢？在哪些事项上业主享有投票的权利呢？

　　投票人数遭遇“暗算门” 大多数业主意愿无法实现

　　近日，本报法律热线接到家住城南某小区的王女士电话，声称他们所在的小区业主大会上投票选聘物管公司的事情上，投票和计票工作遭遇了“暗算门”。

　　王女士告诉记者，今年2月初，他们小区召开业主大会，就选聘新物管公司还是保留现服务的物管公司进行投票，在大多数业主都同意变更物管公司的情况下，最后的投票结果却显示，保留现服务的物管公司取得压倒性的通过票数。王女士所在小区的业主都想不明白，怎么会出现这样的情况呢？

　　在王女士的带领下，华西都市报记者与四川致高律师事务所宋关平、赵轲两位律师一起来到王女士所在的小区。经过与该小区业主沟通后了解到，王女士所住的小区2009年成立了业务委员会。今年2月，因不满意原物管公司的物管费收取标准以及物管服务工作，该小区业主委员会特发布公告，组织召开业主大会，就选聘物管公司或保留现服务的物管公司进行投票。会议还涉及到是否与该小区物业公司签订一份新的物业合同及物业费的变更。根据该小区多名业主描述，本次业主大会的书面征求意见以及最终的投票统计等关键环节的工作，业主大会均委托现服务的物管公司制定。

　　参加了业主大会的业主也告诉记者，在业主大会投票权数的问题上，投票规则是按照业主占有的专有部分的面积数来计票，计票方式为每占有专有面积一平米计一票，共有面积近6万平米的业主投票权参加了投票，其中开发商所占的3.8万平米也以业主身份参与了投票。为此，最终投票结果就出现了与广大业主意愿不相同的情况。

　　参与投票的业主均认为，投票规则是业务会委托该小区的物管公司制定，本来这次业主大会的议题就是要决定物管费的收取方式，因此，物管公司制定的投票规则肯定会对广大业主不利，也根本无法体现全体业主的意愿。当记者就小区业主反映的问题采访小区现任物管公司时，该物管公司工作人员均以负责人不在，不方便接受采访为由拒绝了记者的采访。

　　业主大会决议程序不合法 小区业主有权撤销该决议

　　对于王女士所在小区业主遭遇的情况，四川致高律师事务所宋关平律师和赵轲律师指出，根据《物权法》七十六条规定，下列事项由业主共同决定：(一)制定和修改业主大会议事规则；(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；(六)改建、重建建筑物及其附属设施；(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　宋律师认为，根据法律规定，决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　宋律师和赵律师均认为，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。应当满足由建筑面积和业主人头数两项条件投票通过，本案的问题在于投票规则制定者制定的计票方式明显有利于开发商操控整个投票过程，据王女士描述，其所在的小区物管公司其实和开发商是父子关系，这也是大多数小区的现状，开发商与物管公司之间相互维护的现象并不鲜见。

　　为此，两位律师认为，王女士所在小区的开发商虽然占有的专有面积很大，但是应按照一个业主计算，该小区业主遭遇的仅以专有面积计票的方式与法律规定相悖，业主大会的决议程序不合法，其小区业主可向法院提出要求撤销该决议。

　　华西都市报记者江先海