聚焦3·15 “房不胜防”(3)

　　“零风险”营销未必零风险

　　为了撬动冷淡的市场，各种营销手段现身江湖，其中，以开发商“原价回购”为代表的“零风险”营销较为抢眼。统计数据显示，在调控持续深入的背景下，自去年以来，包括上海、深圳、南京、苏州、杭州、长沙等在内的城市均出现了“降价补差价”或“原价回购”的承诺。但律师表示，零风险营销未必能真正给购房者带来“零风险”，关键看彼此的约定以及约定的形式。

　　□案例

　　去年11月，为了满足购房者房价只涨不跌的心理需求，深圳的绿景集团大胆推出了“原价回购”计划，购房满三年的业主，无论房价涨跌，只需提出申请，都可以购房合同原价回购物业。

　　无独有偶，去年年底，福州永泰县唐乾明月推出了“岁末无忧购房计划”。该项目在2011年12月13日至12月31日期间推出30套可“无理由退房”的房源，在此期间购买此30套房源并一次性付款的购房者，可享受到“无理由退房”的服务；同时，退房者还将获得开发商按照房源总价20%标准支付的补偿。

　　>>律师看法

　　针对开发商保底销售中的风险，刘伟涛律师认为关键要看双方约定的形式。

　　如果是书面形式，包括合同形式或者补偿协议等形式确定下来的，对于购房人而言至少是一个保障。因为书面形式的承诺属于契约自由，开发商主动自愿承担合同义务，在没有法律规定的情况下，应该遵从合同的权利义务办理。也就是说，开发商如果在合同中有这样的附加条款，或者另行签订补充协议，这就有了法律效力，当出现房价下降的情况，达到合同中约定的限度，购房人可以凭借补充协议约定的相应结果要求开发商补偿差价或退房。

　　如果仅仅是口头承诺，又没有其他的证据证明开发商作出过这样承诺的话，业主想要以房子降价为由要求退房或者返还差价会很难。

　　因此，律师提醒购房者在面对零风险营销时，尽量以书面的形式约定，将承诺约定到商品房买卖合同中或者以补充协议的形式约定，否则看似零风险，实则风险不小。