小产权房业主的幻想还能持续多久(3)

　　该如何“试点清理”

　　虽然不时有地方政府称，在不违反土地利用总体规划的前提下，可以在补办相关的手续后，给小产权房“转正”。但在对小产权房相关个案的处理上，国土部门仍然出手“强硬”。

　　在2010年5月国土部公开挂牌督办的4起国土资源违法案件中，有两起涉及违规建设小产权房，即北京市怀柔区杨宋镇出售集体土地建房案和辽宁省沈阳蒲河湾农业科技有限公司违法租用集体土地建房案。相关部门均对违章建筑叫停，责令开发商停止对外销售，并采取停电、停水措施；对已划分地块对外出租土地待建的，责令退还土地。

　　中国国土资料经济研究院经济政策法规研究室主任鹿爱丽在接受中国商报记者采访时透露， 国家之所以态度明确，但一直没有在小产权房的问题上有所行动，就是因为小产权房的清理存在着相当的难度，各地情况复杂多变，千差万别。专家的意见也并不太统一。有的认为应该合法化，有的认为本身操作上就有违规的地方，与现行法律相违背，无法宽容。

　　她表示，小产权房将来完全合法化可能性不大，必须要做出一些处理，比如出台一些带惩罚性质的损失赔偿等。后续应该有一个合理的解决办法，除非下一步法律法规或者政策条文有一些修改。法规规定也许有滞后或者不合理的地方，但修建小产权房本身就是一种违法行为。“此外，相关政策在制定的过程中存在着很多的难点待解。第一是业主和开放商愿不愿意补交税款与出让金，其次补缴多少是合理的，这些都是难点。”

　　鹿爱丽尤其强调，小产权房的问题不能简单粗暴地采取一刀切的办法，必须要经过大量调研与分类。具体要看建在什么地方，看个案的严重性。如果是城镇宅基地上建商品房，解决方式就可以多元化一些，可能就允许通过赔偿的途径“转正”；如果是耕地上建商品房，就需要大力清理，因为直接违反《耕地保护法》。一些城中村或者城市近郊，如果纳入了城市规划的版图之内，通过征地转变性质是可行的。如果本来就是远郊区，孤零零的一个村庄上建立几个楼盘，周边全是农村用地，单独把这块地转成城镇国有用地，也不符合现实。

　　山东经济学院房地产研究所所长郭松海则表示，在原建设用地上开发的小产权房可逐步予以合法化。“按照维护国家利益、维护农民利益、考虑购房者利益的原则，解决小产权房问题，除对占用耕地开发房地产的要坚决予以取缔外，对在原建设用地上开发的小产权房，要依法、依情、依理对原开发的小产权房分门别类，逐步予以合法化。”

　　“同时，应将‘小产权房’正名为’农村房地产’。还应该及时地总结成都、重庆等地全国统筹城乡综合配套改革试验区的实践经验，逐步推进农村集体建设用地市场化改革，通过规划管理，逐步放开规划内建设用地及荒地对其流转的限制，允许农村集体建设用地直接进入一级土地市场流转，建立城乡统一建设用地市场。”

　　上述盛廷律师事务所律师李顺华建议，国家在治理小产权房时绝对不应该单方面惩罚购买者。“如果政府相关职能部门不给开发商建设小产权房的机会，他们显然不可能建成房子，如果国家土地制度是公平合理的，是统一的市场调节下的权能自主，地方政府也没有利益空间来操作此事。所以归结到一起，如果没有政府部门与其他利益主体的配合，小产权房不可能形成今天的局面。”

　　业内专家也一致认为，“试点清理小产权房”的时候应该做到稳妥有序，处理方式应当循序渐进、分而治之。处理的方法和思路没有绝对的公平，只有相对的适合，但至少应当对那些违规购买小产权房的购房者的处境给予更多关注，在清理方式上更多地考虑他们的权益，保障他们的住房权和合理的财产权利，不要在清理过程中造成更多的民生问题。而对于长远的制度问题，如根本解决城乡土地市场分割的问题，则应该在立法和制度层面尽快着手推进。

　　而上述观点也正是“管盛伟们”这些至今还惴惴不安的小产权房业主们的最后期待。

　　记者也从国土资源部相关人士处了解到，北上广等一线城市成为第一批试点城市的可能性较大，而其他二三线城市应该是在第二批进行试点。试点治理小产权房以及启动全面清理工作目前都在加紧进行，政策的大致方向是先清理在建和未售的、侵占了耕地的，以杜绝小产权房的继续发展，再分情况治理已售的小产权房。首要目的是杜绝小产权房的继续发展。