负债八千亿库存增四成 上市房企“压力山大”

　　截至3月31日,沪深两市143家上市房企有74家发布了2011年财报,其中69家实现净利润391亿元,但同期负债超过8000亿元,比上年增长31%;存货达7230亿元,比上年同期增长43%。

　　显然,尽管今年3月全国楼市销售有所回暖,北上广深的住宅成交量环比均大涨,但在调控政策不放松的大背景下,背负着高负债高库存的房地产企业距离春天还相当遥远。

　　一线房企去年仍赚钱

　　2011年是全国房地产调控最为严厉、政策落实最到位的一年,限购、限贷、限价政策逐步细化升级,商品房市场明显降温。

　　据易居房地产研究院统计,去年30个典型城市新建商品住宅成交面积为13739万平方米,较2010年大幅下降26%。一、二线城市的开发商主动打破僵局,降价促销。特别是部分城市的外围区域,房价下跌幅度甚至达30%左右。

　　在严峻的经营形势面前,上市房地产企业的业绩加剧分化。统计数据显示,21家上市房企去年净利润负增长,而同期一线房企净利润增速大都在30%左右。

　　中信建投房地产分析师苏雪晶认为,房地产公司强者恒强的格局越来越明显。在多家券商的评级报告中,房地产龙头企业也因业绩保障度高、财务安全、盈利能力及成长性好于其他企业而备受推崇。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭称,因为房地产行业采用预售方式和交付后才计入结算收入法人会计政策,房地产公司的当期销售收入和当期营业收入并不完全一致,2011年财报更多体现的是2010年的销售收入。上市房企受调控政策影响有多大,要在明年财报中才能反映出来。

　　楼市去库存至少需3年

　　年报披露的数据显示,69家公司中库存同比减少的只有9家,而增幅超过50%的有25家,不少公司的存货绝对量达到了历史新高,存货增幅明显超过营业收入增幅。龙头企业万科的存货量也达到了2083亿元。按照其2011年销售额推算,需要21个月才能消化完。

　　中国房地产研究会近日发布的“500强测评研究报告”显示,2011年,500强房地产开发企业存货均值同比增加50%,增幅较2010年进一步攀升6.47个百分点,500强房企的平均存货已达到99.89亿元,创历史新高。在政策高压、存货高企和景气下行的背景下,房地产行业进入去库存时代已成为不争的事实。

　　据北京师范大学金融研究中心主任钟伟测算,到2012年底,在最乐观的情景下(新开工下降15%,销售面积增速为10%),2012年底商品房屋库存量44.8亿平方米。从在建面积看,去库存可能需要至少3年时间。据测算,2012年开发商因房屋库存需要支付的资金成本约为3450亿元,而2011年房地产全行业赢利也不过5000亿元左右。

　　只有“以价换量”一条路

　　从69家公司的负债来看,占总资产比例超过70%的有23家,超过50%的有57家,负债同比增加有46家。中国房地产测评中心近日一项报告显示,去年500强房企净负债率已由2010年的50.1%上升到66.6%。

　　开发商利息支出额度和增长幅度也居高不下,万科利息支出额度达到12.52亿元,同比增幅为11.26%,华丽家族利息支出增长率达772.67%。申银万国一份房地产信托研报显示,2012年房地产信托共有约3062亿本息到期,从3月起进入偿付高峰。上海易居房地产研究院近日发布研究报告称,房地产开发企业资金状况已从2011年的“偏紧”步入“紧张”区间,“可能接近甚至低于2008年水平”。报告称,今年前两个月,全国商品房销售额4145亿元,同比下降20.9%,参照去年12.1%的增幅,预示着今年销售额有可能出现负增长。在外部融资环境难以改善的情况下,房企依靠销售回笼资金成为主流。　　

　　对于今年3月份房地产市场的“小阳春”,分析人士指出,主要是由于各地房企供应增加,积极促销、以价换量,加之首套房贷率回调等多重影响,导致刚需集中释放成交量回暖。价格方面,3月40个监测城市成交价格稳中有降,重点城市中,成都跌幅达14.48%。

　　不过,来自5日开幕的北京春季房展会的信息显示,日子稍好过些,一些开发商对于“以价换量”又变得 “羞涩”起来。消费者预料的房价较大幅度优惠并未普遍出现。

　　北京市住建委房地产开发市场主任王燕涛表示,尽管销售出现回升,但在宏观调控持续背景下,北京住宅库存压力巨大,开发企业应积极调整销售价格,让利促销,确保企业正常经营。