部分城市房产成交“回暖” 但房价回调趋势未变

　　3月以来，北京、上海、广州、南京、杭州等中国一、二线城市楼市成交量大幅攀升，迎来本轮调控以来难得的“暖春”。

　　分析人士指出，此番部分城市楼市成交大幅攀升，是楼市深度“以价换量”引致刚需发力的结果，并非楼市全面“回暖”的征兆。在全国楼市调控政策依旧从紧的背景下，楼市“以价换量”、“低量低价”仍将持续。观之后市，降价求量仍是基调。

　　在刚刚过去的清明节假期里，北京全市住宅网签延续此前的上涨趋势，同比上涨2.4%达381套。

　　北京房地产协会秘书长陈志介绍说，今年春节以后，房地产开发企业主动适应市场，积极调整价格入市，二月份以来，市场成交出现“回暖”迹象。北京住建委近日公布的数据显示，前3个月北京新建住宅网签套数逐月走高，分别成交4473套、5514套、8085套。不过，今年一季度新建住宅的成交数还是创下2008年第三季度以来的最低值。

　　杭州3月楼市更是出现成交“井喷”。据杭州透明售房网统计，当月杭州主城区共成交4319套房源，创近15个月以来的最高成交量。纵观整个一季度，杭州楼市如同由冬入春的季节变换一样：1月楼市冰冻；2月多个楼盘加入“价格战”，楼市成交开始复苏；3月成交“井喷”，杭州楼市迎来“暖春”。

　　据了解，3月份上海、广州、南京等地楼市成交也逐渐上扬。中国指数研究院5日发布的数据显示，3月份监测的40个城市中，33个城市成交量环比上涨。

　　值得注意的是，3月以来中国不少银行对购买首套房者开始实行利率优惠，最低已打到8.5折，二套房贷利率也出现了回调。此外，银行的贷款手续和贷款步骤也大为简化，办理房贷更加容易。

　　尽管如此，许多开发商和专家都认为，3月部分大城市楼市“回暖”的基础并不牢固。在楼市调控依旧从紧的大背景下，今后几个月这轮成交上升可能会终止，楼市仍将回到成交低迷的胶着状态。

　　温家宝总理日前在福州主持召开福建、上海、江苏、浙江四省(市)经济形势座谈会时强调，要坚定不移地继续实施房地产市场调控政策。

　　住房和城乡建设部副部长齐骥近日也公开表示，当前部分城市房价依然处于高位，部分未实施住房限购措施的二、三线城市购买需求依然比较旺盛，调控效果还有待于进一步巩固。

　　中央政府继续坚持调控不动摇的姿态让开发商不敢乐观，继续以价换量、坚持开发刚性需求成为开发商的共识，整个房地产行业仍然在“过冬”。

　　恒大地产华北区销售总监周密说，未来房地产投资继续保持高增速不现实，投资策略将以稳健经营为主，保持合理销售量，以面积较小的中端住宅为主，坚持开发二、三线城市的刚性需求。

　　作为房地产市场的最基本要素，土地市场的变化直接反映未来楼市的变化。今年一季度，土地价格已开始下调。中国指数研究院数据表明，全国300个城市在土地供给、成交量和成交价格方面均维持低迷格局。业内预期，进入下半年，各城市的土地价格将进一步下降。

　　持续的楼市调控政策还进一步加剧了房地产开发企业资金链紧张局面，使得房企投资拿地“格外谨慎”。目前，A股上市房企2011年末的存货合计超过6000亿元，同比增长近50%，以去年的开发和销售进度计算，这些房企存货的消化周期达4.6年。

　　上海易居房地产研究院近日发布的报告预计，2011年全年房地产开发企业资金状况一路由“偏紧”趋向“紧张”，今年第一季度，房地产开发企业资金紧张的问题将会恶化，可能接近甚至低于2008年水平。

　　首创置业有限公司董事长刘晓光预测：“预计3到8月份将是房企最困难的时期，8月份之后有望趋于平稳。”

　　目前市场对价格依然敏感，居民购房投资意愿不高。中国央行上月发布的一项调查报告显示，居民购房意愿降至1999年以来同期最低，其中特大城市(北京市、上海市)居民的房地产投资意愿仅为9.4%。

　　中国指数研究院杭州分院研究总监曹旭东认为，当前楼市调控总基调没有变，虽然部分城市成交略有好转，但整体成交量仍处在较低位置。考虑到许多开发商即将迎来新一轮还贷高峰，“现金为王”、高周转越来越成为开发商的共识。在此背景下，降价求量仍是楼市的基调。(参与采写记者：袁军宝)（记者　王政　席敏　陈君）