杭州金星房地产申请破产 摊子太大致资金链断裂

　　CCTV2《今日观察》：

　　房企破产 房价破位？

　　谁是第一个“死”于本轮楼市调控的开发商？这几天，一家名不见经传的房地产公司——杭州金星房地产开发有限公司突然申请破产，引起了房地产业内的震动。4月9日，有多家杭州的媒体报道了这一破产案。在今年年初各地爆出中小房企老板“跑路”的消息之后，金星房产申请破产引起了人们的特别关注。金星房产到底是一家什么样的公司？为什么会破产？破产之后，业主怎么办？杭州出现的这次房企的破产案会不会是未来全国中小房企破产潮的一个先期信号？央视财经频道主持人陈伟鸿和特邀评论员中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海(微博)、著名财经评论员刘戈共同评论。

　　资金链断裂，“金星”陨落，杭州房企破产是孤案，还是风向标？破产后业主利益该怎样保障？

　　近日，杭州西城时代家园三期的业主陆续收到一条短信，法院已经依法受理“时代家园”开发企业杭州金星房地产开发有限公司的破产案，余杭区政府将依法保障业主办理“三证”的权利。而在此前，西城时代家园本应早就交房的三期790户，已经停工好几个月了。

　　徐颖(记者)：从这里可以看到，这边的房子基本上是已经结顶了，但是后期的绿化和一些市政工程还没有完成，我们了解到，这其中有380多套房子，原本应该在去年12月31号交付，但是到现在，已经延期了3个多月了。

　　实际上西城时代家园位于杭州文一路的延长线，地理位置不错，而且这家楼盘一直卖得还可以，却早在春节前后就传出资金链断裂停工，就在一年前，这个楼盘还一度热销，其销售业绩位居余杭区当年的销售套数前三。据《北京青年报》的消息，截至目前，西城时代家园项目申请的可售房源皆已售罄，成交均价从2006年的4300多元/平方米，一路上涨到2011年4月的11895元/平方米。

　　资料显示，金星房产的母公司是浙江中江控股集团，中江控股在2008年6月接盘杭州金星房产及西城时代家园。这期间的销售回款至少8亿元。然而由于投资失误，再加上2008年、2011年的两轮地产调控影响，公司大幅亏损，问题终于显现。据央广网报道，中江控股已经在今年1月申报资不抵债，其资金缺口约有30个亿。余杭区房地产管理处主任尤初阳认为，金星房地产公司破产主要还是受了母公司中江控股的连累。

　　尤初阳(余杭区房地产管理处主任)：实际上金星房地产公司破产，实际上主要是由于它上面的中江控股集团资金链，它在经营上面的一些，一些投资上面的一些失误，经营上面的一些问题造成了集团公司资金链断裂，而带来了下面企业经营上面的一些问题。

　　刘戈：地方政府是否有能力解决开发商的遗留问题？

　　(《今日观察》评论员)

　　现在地方政府已经非常积极的表态说，这事我们会管的，但是管需要钱。如果这里面，比如后面的那几百套房子还有很多工程没有完成，建筑商里还有很多的已经垫资还没有付，这家房地产公司还欠了很多的税款。那么如果这些钱都没有，也没有地方来出，那么下一步，这些业主的权益怎么样来保证？可能办三证，所谓的土地使用证、房产证、契税证这些没有问题，但是如果整个房子还没有完工，这些钱物业怎么样去管理，质量问题怎么解决？这些可能真的会成为问题。

　　我注意到，这家房地产公司在最近四年来，里面的股东结构换了五次，最后一次就是在不久前发生的。那么也就是说，很有可能里面的钱已经全部都转移去填别的窟窿了，最后给现在的这个小区，可能是一分钱没有。最后即使破产清算，那也一分钱弄不回来。这样的话，当地政府有多大的能力去担这个盘子，是不是一定要担这个盘子？我觉得这里面还是要打问号了。

　　曹建海：开发商跑路对业主的伤害更大

　　(中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任 《今日观察》特邀评论员)

　　这个案例相对来讲，主体工程基本上已经建成，后期就是一个绿化，一些配套没有完成，所以后期就是比较小的接续，应该是可以交房了。现在我觉得，这个项目比起那些先搞预售，再跑路的要好得多，跑路之后，因为他把资金都抽走了，所以可能后期没有企业愿意接盘，这样业主和其他的债权人会受到巨大的损失。

　　还有一种就是，过去我们预售的时候，预售证发的早，因为预售的环节现在也有一些腐败因素，就是主体工程没有建成，没有封顶，但是预售证已经发出去了，就已经对外销售了，这个时候出现了破产，就对业主的危害比较大。具体就这个项目而言，政府已经接管，并且进行了破产清算环节，那么破产清算本身实际上对债权人最大限度的保护。所以比起一些跑路的开发商而言，相对来讲，这里的业主能得到一些保障，而且已经销售的房子实际上所有权已经在业主的头上，所以后续只要把工程补上之后，这个产权就实现了正式的转移，政府也得到了一个保证。

　　刘戈：摊子铺的太大导致资金链断裂

　　(《今日观察》评论员)

　　这家公司叫中江公司，他的营业范围非常地广，从旅游到投资到资产，甚至还介入了小额贷款公司。但是房地产公司是它第一次涉及，它是从原来做香料的企业进入了开发楼盘，后来还开发了一些其他的楼盘，比如他在杭州有一家大酒店，当时是烂尾楼，他接手了以后，从各方筹集了资金，以很高额的价格拿到手了以后，经营也不好，到现在就是一个大窟窿。那么它的资金链为什么会出现问题？因为他不断贸然的进入到新的领域，造成了新的窟窿以后，再去借高利贷补窟窿，最后就没有办法补了。

　　曹建海：因为房地产盈利吸引力太大 所以很多制造业企业跨入房地产领域

　　(中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任 《今日观察》特邀评论员)

　　因为中国的房地产盈利吸引力太大，所以很多制造业企业跨入房地产领域，金星房地产只是其中的一个企业。其实它的酒店是自主投资自主经营的，本身也是个地产项目，但是酒店的营运需要大量的投资，资金回报速度也是非常慢的，所以资金沉淀非常大，这可能是使它资金链出现短缺的一个重要原因。另外，它在建德也搞了一些开发，实际上它从过去的制造业企业变成了一个房地产为主的企业了。

　　因为宏观调控，从2008年6月份它接盘这个公司之后，当年实际遇到一个低潮。但是后期因为房地产救市方案的出台之后，所以经历过比较好的时期。这次又遇到调整之后，这个企业实际上是房地产行业的外行，不是很专业，对未来预判不够，也许在正调控的时候，大量的持进土地，这样就导致了杠杆越来越高，就遇到了困难。

　　陈国强：这个案例给房地产企业敲响了警钟

　　(中国房地产学会副会长《今日观察》特约评论员)

　　杭州金星房产破产这个案例，更多带有个案或者特例的性质，不具有普遍的代表性。这家公司之所以走上破产的道路，和它背后母公司资不抵债，或者资金链出现困难有关系，而不是项目本身资不抵债造成的。杭州金星房产破产跟调控尽管有关系，但是主要不是外部的调控造成的，恰恰可以认为是它由于没有严格执行目前调控对于预售款，实施专户监管的要求有关系，伴随着调控的持续实施，那么相信会有更多的企业面临严峻的资金问题。所以这个案例尽管不带有普遍的代表性，但是实际上给我们房地产企业，可以说敲响一个警钟。

　　曹建海：取消预售制度会要了很多开发商的命

　　(中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任 《今日观察》特邀评论员)

　　取消预售制度这可以避免开发商资金链断裂之后，跑路所带来巨大的损害，但是目前开发商的这个体制，自有资金很少，大部分靠银行贷款和建筑垫资，以及预售的这笔钱。如果一旦取消预售制度，实际上就要了很多开发商的命了。

　　房企破产透露什么“信号”？是否会引发房企破产潮？未来房价下调空间还会有多大？

　　今年3月15日至18日的上海之春房产展示交易会上，虽然万科、保利、招商、金地等龙头房企齐齐缺席，不过在打折促销的主旋律下，开发商卖力吆喝赚来不少人气。

　　上海某参展楼盘工作人员1：一般来说，现在上海绝大多数都是在九折、八折这样，八折其实已经触底了，这次我们做七七折也是希望吸引眼球。

　　上海某参展楼盘工作人员2：相对来说，我们原来的最早的开价是12000元，所以7588元这个单价是非常划算。

　　只是购房者大多保持淡定，不肯贸然出手。

　　上海市民1：这种大概是他们的手段吧，实际上降不了多少的，我感觉，我本人的感觉是没有降的，降不了多少。

　　上海市民2：(房价)还没有(到底)，主要就是外地的，市区的很少，而且是边远的地方。

　　同样在4月5号至8号的北京春季房展会上，类似的情形继续上演，开发商降价羞涩，购房人“看的多”、“买的少”，观望依旧。

　　购房人1：高。

　　购房人2：高。

　　购房人3：还是偏贵。

　　购房人4：随便看一看。

　　购房人5：随便转一转。

　　购房人6：五环以外应该在1万(每平米)左右。

　　购房人7：昌平我觉得1.3万(每平米)就差不多了，现在昌平的房子全都是2万(每平米)。

　　曹建海：“房闹”本身是不值得同情的

　　(中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任 《今日观察》特邀评论员)

　　我相信破产的企业会越来越多，这是第一家，其实很多企业处在一个“扛”的状态。当然扛的原因有多种，有的企业觉得未来可能房价还会上涨，国家不可能看到房地产企业的这个状况不管。我们过去一直是调控一旦趋紧，企业有困难之后，就会紧接着有一个救市的方案，包括地方政府一直就希望救市，这是他们寄予希望的地方。

　　最近，我有一个学生跟我表示，他在一家房地产企业的财务部门工作，是一家房山的企业，他说企业现在房子卖不动，但是不敢降价，因为一降价，老业主就会打上门来。引起骚乱。现在即使资金链紧了，他们还想发展，还要拿地，还准备到平谷去拿地，他希望用两分五的利息再去拿地，所以他希望得到融资，对于这样的开发企业，实际上这个杠杆会越来越大。这样的企业目前还是很多的，一方面自己库存很大，一方面资金链非常地紧，但是还必须咬紧牙关，还要继续吃劲，生存风险是越来越大。在这个时候，可能有的企业就会顶不住了。

　　如何处理跟老业主的关系比较重要，如果企业把生存当作第一位的，那么他能够处理好跟老业主的关系。有的企业能进行一个适度地赔偿，有的本身资金链紧张，根本赔不起，这个时候就向当地的司法部门、公安部门进行协调，避免出现 “房闹”的现象，我觉得“房闹”本身是不值得同情的。

　　刘戈：像金星这样的房企其实非常多

　　(《今日观察》评论员)

　　包括当地的一些部门，房地产协会的，他们都出来极力否认金星房地产是一个风向标，认为它是一个个案。为什么说它是一个个案？因为确实这家公司从今年的1月份开始，就再也没有卖房子，在这之前会零零星星卖一些尾房，以九二折的折扣再卖尾房。也就是说，他的房子是大概在一两年前都已经卖掉了。从这个角度来讲，我们可以说它的倒闭不是由于房地产调控，是由于它的母公司有窟窿，然后它转移资金，挪用了资金，导致了这样的结果。

　　我们往深里看，其实它经营了很多的项目，那些项目的核心前提是房价可以一直上涨。他在做很多投资的时候，比如杭州那个酒店的投资，他接手的时候已经很高了，那么他拿到的这些资金成本非常地高，有好几分的利息，那么他为什么还要去拿？他不是说可以通过开酒店还得起这个钱，而是觉得这个房子还可以卖，比如今年我7亿买的，可能明年我10亿可以卖掉。在这样的一个前提下，他就敢借那个高利贷，所以他所有生意的基本前提就是房价会一直涨下去。其实这样的企业不在少数，所以表面上看，它不是一个风向标，是一个个案，但实际上类似的企业在江浙一带以及其他地方都非常多。开始是一个小型的制造业企业，有了钱以后，想挣快钱就进入到房地产领域，进去以后，基本判断房价还会不断地涨，做非常大胆的投资，再遇到宏观调控，最后五个“锅”，有三个“锅盖”都盖不住了。

　　曹建海：部分房地产企业破产是好事

　　(中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任 《今日观察》特邀评论员)

　　其实有一部分房地产企业破产是好事，不是坏事。如果一个行业长期暴利，实际上就意味着消费者的利益是受到严重损害的，暴利是建立在以消费者利益损害为代价的基础上的。所以说破产才刚刚开始，房地产企业可以说经营就能发财，就能发一辈子的财，这是不正常的。我觉得不能为这个所吓倒，不能因为这个，就要进行房地产救市，这是我们目前最应该注意的。

　　陈国强：房价会稳中有降 会出现比较明显的回调

　　(中国房地产学会副会长 《今日观察》特约评论员)

　　首先从政策面来看，应该说短期内政策面出现松动的可能性不存在。从市场的库存来看，一些重点城市，特别是出台限购的城市，高库存或者去库存的问题成为一个比较普遍的现象。从企业资金的情况来看，目前不少企业面临资金的压力。综合这些方面的情况来看，对于房企来说，他们面临的调控的压力也越来越明显，那么有更多的企业恐怕会采取以价换量，通过调整价格、回笼资金来实现正常的企业经营。房价出现稳中有降，或者出现比较明显的回调，我觉得这是一个大概率事件。

　　顾云昌：目前正在市场的僵持当中

　　(中国房地产研究会副会长 《今日观察》特约评论员)

　　中央对房价调控的决心是不变的，它的指向一个是保障房的建设不放松，第二就是对房价的合理回归的做法不放松，进一步从紧的政策，恐怕也不太可能。目前看来，政策放松的可能性也不大，现在正在市场的僵持当中，我们也看到了由于首套房贷款的保障，以及它的利率适当下降，形成了一批刚性需求，这个正在支撑各地的房地产市场，这也是我们调控所要达到的目标。同时对投资性需求进一步遏制，今年的交易量还是相对稳定的，房价稳中有降的，如果这样的态势出现，我们坚持下去，那么我们既能够保证房价的合理回归，又能保持一定的开发量和销售量，对我们整个经济稳中求进也是有好处的。

　　刘戈：怎样保护业主的权益是对地方政府的一个考验

　　(《今日观察》评论员)

　　业主的权益应该怎样保护？地方政府可以做一个提示，也就是说进行一个预案，应该怎么来处理这样的问题，既不要让它发生矛盾的激化，同时也不能无谓地去花纳税人的钱，我觉得这对地方政府来说是一个考验。

　　曹建海：房价并没有因为调控的长期持续而出现暴跌

　　(中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任 《今日观察》特邀评论员)

　　我们看这些年的房价指数，实际上这些月份的房价回落速度是非常慢的，并没有因为调控的长期地持续，就出现房价暴跌的现象。所以说房价不用担心，现在看起来，离急速暴跌还差得很远，而且根本还没有出现。