江门新版商品房买卖合同十大亮点:增查验房屋环节

江门房协日前举办了新版《商品房买卖合同》学习培训班。 梁慧君 摄

　　日前，江门市房地产行业协会举办了新版商品房买卖合培训班，并邀请了广能律师事务所的李建中律师担任主讲人，全市各地区400多名房企营销人员都来参加了本次培训班。笔者从江门市住建局官网获悉，为一进步规范商品房交易行为，保障交易当事人的合法权益，切实维护公平公正的商品房交易秩序，贯彻《合同法》、《物权法》等法律法规和部门规章，住房城乡建设局、工商总局对2000年的旧版商品房买卖合同做出修订，制定了新版 《商品房买卖合同》示范文本，并于今年4月9日正式印发推广。李建中律师表示，新版合同比旧版更加细化，更进一步维护购房者的利益，能够大大减少购房者与开发商之间的合约纠纷，并且提示开发商必须要严格执行新版合同中的规定。

　　据了解，从2015年1月1日开始，商品房取得预售许可证进行预售或办理初始登记后都应该使用新版《商品房买卖合同》示范文本或本地区根据新版示范文本再制定一份新合同文本。而江门住建局和工商局今年亦明确表示本市区将直接使用新版合同示范文本，下属各市可直接使用，也可根据新版合同示范文本制定出一份新合同。

　　据相关资料显示，自2000年颁布商品房买卖合同以来，迄今已过去将近15年，在这15年里，房地产市场可谓发生翻天覆地的变化，开发商的开发能力、商品房的品质特性以及购房者权益意识等等都今非昔比。与此同时，随着《物权法》、《物业管理条例》、《房屋登记办法》等一系列法律法规的出台，商品房交易相关的法律制度日趋完善，2000年版合同示范文本内容已不能更好地满足实际需要。因此，新版商品房买卖合同便应运而生。笔者根据所查阅的资料以及李建中律师在培训班中的讲解，现主要对新规则、新亮点作简要解读。

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　　新版合同一分为二

　　笔者阅读了新版合同示范文本发现，新版合同示范文本将商品房买卖明确分为预售和现售两个版本。专家解释，由于商品房预售时存在许多不可预测的因素，而旧版的合同示范文本并未对预售和现售作出区分，合同条款设计不明确，不能有效诠释两者之间的差异，以往购房者和开发商也经常因为商品房预售时的承诺与最终交房时的标准不一致而产生纠纷，为避免这一现象产生，于是便将新版合同一分为二，形成预售合同和现售合同两个版本。

　　而实践中更多用到的是预售版本的合同，该预售合同文本一共24页、共分为十章，其中主合同条款29条，同时还有11个附件，篇幅内容较2000年版本增加很多，亦更加细化、规范化。

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　　完善了商品房基本情况

　　新版商品房合同示范文本完善了商品房基本状况的约定，对商品房阳台数量及是否封闭作出了详细约定。

　　另外还新增加商品房抵押情况、房屋权利状况和违反承诺的法律责任等约定。如新版合同“第五条房屋权利状况承诺”要求开发商对房屋产权的合法性、不存在一房两卖、不存在司法查封和限制转让三种情形进行承诺，如果开发商违反这些承诺，导致购房者合同无法备案或无法办证的，就可以要求退房、退利息，然后最高还可获得“已付房价款一倍”的赔偿。

　　此举的意义在于在买卖双方信息不对称的前提下，引导开发企业全面地、客观地告知购房人商品房的基本状况，说明商品房可能存在的权利瑕疵，引入惩罚性赔偿金，加重开发企业信息披露责任。

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　　强化预售资金的监管

　　新版合同强化了对商品房预售资金的监管，新增商品房的全部房价款应当存入预售资金监管账户，用于工程建设，并由开发企业公布监管机构、监管账户和账号等约定。专家解读，此举加强了对开发企业使用预售资金的监管，让开发企业用钱有章可循，能有效避免烂尾楼、开发企业卷款跑路的现象。

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　　明确商品房交付条件和交付手续

　　新修订的《商品房买卖合同》明确了商品房交付时至少满足已取得建设工程竣工验收备案证明材料和房屋测绘报告，同时也明确了商品房交付时基础设备设施和公共服务及其他配套设施应达到的标准。

　　在示范文本的第九条、第十条，约定了商品房的交付条件，除了原有文本中规定的竣工验收备案表之外，这次新增的交房文件中还包括房屋测绘报告，这在不少城市的交房实践中，往往是被排除和忽略的。另外，在交付时必须具备的配套设施设备的约定中，提出了比原来更明确、更高的要求，不但开发商要把自己项目内的水、电、暖、气设施设备建设好，还要实际与市政管网连接、确保供应。

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　　增加查验房屋环节

　　新修订的《商品房买卖合同》增加了在办理商品房交付之前，购房人有权对商品房进行查验的条款。在现实生活中，在业主未签订物业管理协议之前，不能实地看房。因此，业主在办理完各项手续后，即使查验出房屋有质量问题，不少开发商都不予以维修或处理。增加交付之前的查验房屋环节，能够弱化开发商“卖完房子就完事”的思想，更好地维护了购房者的权益。

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　　填补面积差异处理方式

　　新修订的《商品房买卖合同》第十三条指出对于商品房面积差异化处理，无论商品房是按照套内建筑面积计价还是按照建筑面积计价，均将套内建筑面积误差绝对值控制在3%之内作为合同要素，而并非只是考量建筑面积误差。

　　其中，套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内(含3%)的，根据实测建筑面积结算房价款，套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权解除合同。若买受人选择不解除合同，且实测面积小于预测面积时绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

　　李建中认为，第十三条也是新版合同的一大亮点，主要针对目前市场上房屋建筑面积未变，但套内面积变小衍生层出不穷的纠纷现象，而新版合同规定的这一点则有利于购房者维权。

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　　细化保修责任

　　新修订的《商品房买卖合同》第十六条和第十七条从商品房地基基础和主体结构质量，到装饰装修及设备设施，再到室内空气质量、建筑隔声和民用建筑节能标准等予以细化，明确了各项质量标准、处理措施和保修责任。

　　尤其将室内空气质量、建筑隔声和民用建筑节能措施作为合同条款，对商品房建筑环保和能效指标提出明确要求，更加注重对购房人权益的保障，更能满足购房人现代生活需要。

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　　固定了业主对建筑物专有和共有部分所享有的权利

　　新修订的《商品房买卖合同》对于业主共有部分予以明确，增加了对于小区内车位、车库、会所等配套设施的所有权归属的约定。今年以来江门地区也出现不少业主与开发商因为小区车位产生纠纷的现象。而新版合同明确了业主权利，使得业主在权利受到侵犯时，能够及时拿起法律武器进行维权。

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　　突出开发企业的信息保密义务

　　新版合同还增加了购房者信息保护条款，新版合同第26条明确了开发企业对购房人的信息担负保密义务，没有经过购房者书面同意，开发企业不得泄露购房者信息或者将购房者信息挪作他用，否则将承担违约责任。

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　　补充协议大大减少

　　李建中表示，旧版合同中补充协议往往由开发商制定，开发商通过增加补充协议条款来减轻自身在某些方面的责任，这几乎是房地产市场中的潜规则，这对于购房者来说非常不公平。而新版合同补充协议明显大幅度减少，具体体现在合同内容更加细化和规范化上，这对购房者十分有利。

　　据了解，新版合同中还特别强调了“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人的责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。这个条款“杀伤力”最大，使得众多开发商手头现有的补充协议文本至少一半以上的条款都需要重写。

　　梁慧君