楼市2017开局：明星城市房价微跌 三四线接涨价接力棒

　　2016年，中国楼市的图腾从黑夜无人亮灯的高楼群，骤然变成了6平米叫卖天价的鸽子楼。但从冰封的冷清到燃烧的灼热，如此跌宕剧情又因为最后一季“无形之手”的介入而急速冷却。

　　如果从成交量角度来解读，原本就是传统淡季的春节假期与调控效应狭路相逢，的确令上海、深圳等明星城市的交易落定在个位数。

　　节后《中国经济周刊》记者走访了包括上海闵行、宝山等“成交大户”在内的几个区的房地产交易中心后发现，节后人口的陆续归来，并没有焐热重新霜冻的市场，而去年的同一时段正是上海楼市最疯狂的节点。昔日“长龙”排到大街上、天不亮中介就来替客户领号的场景如今不复存在，审税和过户两大最能体现“热度值”的窗口也难掩门庭冷落的现状。

　　在一个颇有名气的房产投资论坛里，2017年以来，搜索“北上深”几乎查不到词条，明星城市中依然有讨论人气的只有价格处于相对“洼地”的广州和重庆，但观点也不似去年那般全盘看多，而是出现了泾渭分明的分歧，更多人倾向于保守观望。

　　不过，记者注意到，中央因城施策的调控方针终于在节后收得良效，原本就从压制过热城市中获得资金导流的三四线城市，则明显收到了“返乡潮”的救赎信号。

　　明星城市：成交价格略有松动

　　楼市以往的多次调控，明确受到限购冲击的总是成交量，价格却总是涨易跌难。而据《中国经济周刊》调查，节后上海的许多二手房楼盘罕见地出现了价格松动，只是幅度非常有限，勾勒出市场多空胶着的博弈心态。

　　记者在一家大型中介的数据库中看到，进入2月，新天地板块最具标杆性的二手房豪宅盘翠湖天地雅苑的挂牌价下跌了约8%；去年因为“巧娶”静安区这位“白富美”而涨了几倍的闸北大宁板块，多个二手房楼盘都结束了单边叫涨的局面，出现了1%～2%的微跌；在“地王”概念推动下大放异彩的外环板块浦东周浦、宝山顾村，也以房东心理价下调2%左右来回应调控的效果。

　　相似情况同样出现在最先吹响涨价号角的深圳楼市。有市场调研显示，节后价格下调幅度在1%～5%的二手房房源占比最大，相比节前三周，除了福田区以外，其他区域都出现了报价下调。

　　因为G20峰会而一夜蹿红的杭州在春节期间新房成交量只有7套，和上海、深圳相比，也只是五十步笑百步，节后开工首周的成交量在日均200套的低位游走。随着调控效果的逐渐显现，市场也有一些“笋盘”出现。记者注意到，去年年底引发上海众多买手围观的未来科技城板块的单价曾直逼3万元，最近有新房却报出了单价2万元的精装价格。

　　在中央对“长三角城市群”的定位中抢走杭州风头的南京则是2016年楼市的另一个火爆样本，一度连续数月价格仅排在北上深之后，让身为一线城市的广州都自叹弗如。而一位节后前去调研的房产机构人士告诉《中国经济周刊》，以他走访南京市中心新街口 “中介一条街”的结果看，新挂牌的房源价格没有明显走低，只是不乏一些着急出手的房子给出了特例性的折扣。

　　“这些城市2016年的房屋‘换手率’都很高，这意味着已经完成置换的人太多了，而越是充分换手，价格体系就越稳固，现在能有一些下调已经实属不易。”上述人士对记者解释道。

　　他还对记者分析，对照2010年底楼市的大手笔调控来看，真正的价格低点其实是出现在2011年下半年和2012年上半年，整个调控效应充分显现的时间过程在半年以上，当时大量的房源都出现了10%～20%的调整幅度。目前楼市的这些微跌应该还只是前奏。

　　相较而言，因新跻身“长三角俱乐部”而价格暴涨，甚至连无窗的奇葩户型都抢购一空的合肥，似乎有些登高跌重。据当地媒体报道，合肥市政府服务直通车网站近期接到部分业主投诉，称跌幅最大的蜀山区房价下跌了16%，成为去年明星城市中唯一出现较深度调整的一位。

　　三四线：“返乡潮”带来购买潮

　　用“风水轮流转”来描述当下的房价涨跌格局恐怕再合适不过。由于限购效应从一线城市蔓延到各大省城，大城市将投资和刚需的资金都挡在门外，所以一路萧条的三四线城市迎来扬眉吐气的时刻。

　　安徽的马鞍山因为地理位置和文化沿袭的原因，一直在心理认同上更靠近南京，如今它也终于从楼市熄火的南京手里接过了上涨的接力棒。一位在春节期间回乡探亲的上海知青子女宋语珂告诉记者，马鞍山2017年的开局可以用“火爆”来形容，“年初五本来是接财神的日子，结果中心广场上都是中介，希望能抓住人们‘返乡’的机会推销置业计划。”据官方统计，马鞍山的楼市旺季在2017年年初就已启动，成交量上涨50%以上。

　　这种来自返乡置业需求的购房者在全国遍地开花。安居客将今年春节期间的日均访问量同节前均值进行对比发现，不同于一线城市楼市冷清的情况，多个三线城市在春节期间楼市访问量不减反增。访问量增幅排前五名的城市均是三线城市，其中，湖北黄冈访问量上涨122%；广东梅州上涨108%；安徽宿州上涨99%；安徽安庆、江苏宿迁上涨87%。其他上涨城市还包括广安、六安、揭阳、遂宁、南充等。

　　记者注意到，上述城市多数都是长三角、珠三角、成渝(临近成都)和长江中游(临近武汉)城市群中距离核心城市较近的小城，明显受到了大城市资金溢出效应的惠泽。

　　安居客对189个城市进行的“返乡置业需求调查”结果显示，现居住一线与三四线城市的人群对于三线城市的住房均有极强的购买欲望。刚毕业的大学生是返乡置业的主要人群，45岁以上人群在投资养老的需求推动下是返乡置业的另一大人群。

　　三四线城市去库存是2015年中央经济工作会议就提出的“三去一降一补”五大重点任务之一，这条主脉络贯穿了整个2016年，但当时面临的却是一二线城市快速上涨、三四线依旧乏力的尴尬局面。从今年春节前后的情况看，在“无形之手”的强势干预下，这个“老大难”问题有可能得以解决。

　　根据申万宏源的调研结果显示，三四线部分城市去库存周期已明显缩短。以西南三线城市样本为例，4年土地供应量复合增速为-39%，目前住宅库存去化周期仅在 9 个月左右。

　　楼市资金环境将冷热不均

　　另一方面，和货币现象呈正相关的楼市，也可能因为今年信贷资源的调整而鼓舞三四线城市萧条已久的市场。中国指数研究院报告就指出，部分热点城市调控政策的收紧，或降低2017年的信贷需求，而三四线城市将通过补位一二线城市来平衡房地产市场的平稳发展，2017年信贷资源有望向三四线城市适度倾斜。

　　就在2月13日，中国基金业协会 “抢先”调整规则，对私募基金的房地产投资进行管控，打响了楼市金融资源重新分配的第一枪。据悉，该协会规定，如果资管计划要投资于房地产价格上涨过快的热点城市普通住宅项目的，协会将暂不予备案，而具体城市包括北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、深圳等16个，未来还会根据住建部的相关规定适时调整范围。由此看来是几乎将所有去年风光无限的市场一网打尽。

　　据记者梳理，从2016年8月开始，中央就通过不同手段约束融资渠道，以此来给过热的楼市降温，包括提高公司债发行门槛，严控开发商申报土地竞买的资金来源等等，而上述16个城市也被监管层多次点评。业内人士普遍认为，在金融环境收紧的大前提下，再佐以限购等手段，这些城市的楼市将在2017年失去活力。

　　在消费端，银行的态度也将很大程度影响到楼市的温度，而2017年开局的一切都预示着这将是一个房贷小年。近日北京市银行业自律协会制定的相关公约被曝出，要求各行执行个人住房贷款利率不低于基准利率的0.9倍，并新增自2月8日起执行二套房贷款期限最长不得超过25年的内容。据悉，这是住房贷款年限在1999年央行调整个人住房贷款期限延长到30年后的首次回调。

　　随后，天津也被曝出，招商、中信、浦发等银行的首套房贷利率均由原来的8.5折左右上调至9折，光大银行和兴业银行等上调至9.5折。1月时，天津各银行首套房贷平均利率还是4.14%，位居全国最低。

　　广州、青岛等位列“16个过热城市”的城市亦纷纷跟进。记者在上海调查时还发现，一些银行对优质客户的执行利率仍然比较宽松，可以拿到最低8.5折的优惠，但是对于普通客户却出现了私下鼓励提前还贷的举动，意味着信贷决策同样有所收缩。

　　《中国经济周刊》记者 劳佳迪 | 上海报道

　　(本文刊发于《中国经济周刊》2017年第7期)