西班牙华人房奴被“套牢”“换贷”恐有一线生机(3)

　　银行兴起“换贷”：生机

　　经济危机的持续发酵，导致西班牙失业人口不断升高，现在西班牙银行在房屋贷款方面的利率也不断上升。但银行总要生存，不能由于危机而因噎废食，停止房屋贷款业务。在一方面又要赚钱，另一方面又要提防无力偿还者的两难境遇中，西班牙银行相互间展开了吸引对方顾客“换贷”的热潮。对于不能适用“还房清贷”政策的华人来说，可能是最后的生机。

　　所谓的“换贷”，就是一家银行吸引那些已经在其它银行申请了房屋贷款的客户，把其房贷转到自己的银行来。而吸引客户的手段，就是比其它银行更低的利率和更优惠的政策。

　　对银行来说，这样做有几个好处。首先，房贷者当初在向第一家银行申请贷款的时候，对方银行就已经做了大量的顾客财力和偿还能力的审查工作，所以说“换贷”的客户在房贷的偿还能力上，通常是有保证的。其次，“换贷”的客户基本都是已经偿还了一定时间的房贷了。通过其偿还房贷的经历和记录，接受“换贷”的银行也可以清楚地看到客户的支付能力和信用。在这种情况下，转换房贷的客户与新申请房贷的客户相比，有更大的信用。相应地，银行对转换房贷的客户发放贷款会更安全，更节约成本。目前，在大量房奴无法偿还房贷的情况下，吸引“换贷”的客户，无疑是最明智的选择。

　　面对西班牙银行间的“换贷”热，众多房奴同样也有利可图，至少能减轻压在自己身上的还贷压力。采访中，一位已经更换了自己房贷的侨胞介绍说，原来自己的房贷是4年前在一家西班牙信贷银行申请的，利率较高。现在换了房贷以后，每个月的还款额要减少接近200欧元。整个算下来后，在偿还期内，他要比原来少付接近4万欧元的利息。

　　转换房贷可以让房奴们在目前的危机中稍有喘息，所以现在许多西班牙的房奴都在忙着跑银行，寻找最优的贷款条件，转换自己的房贷。

　　据介绍，现在西班牙各银行房贷利率的差异还是比较大的。即使是同一家银行，因为储蓄所的不同，以及客户条件的不同，其适用利率也有很大的差别。记者在采访中了解到，最高的利率有达到欧洲房贷指数(EURIBOR)加3.8%的，而最低的则只有欧洲房贷指数(EURIBOR)加0.45%。

　　“还房清贷”严苛：没戏

　　随着危机的日益加深，西班牙无法偿还房贷的人数不断大量增多。在过去的3年中，已经有30万人的房产被银行强制收回，而今后的3年，则可能有50万人的房子面临还贷违约被没收的危险。

　　面对房贷给困难家庭所带来的沉重压力，以及银行大量强制回收房屋所带来的社会动荡，西班牙政府近期宣布将制定新的房贷还款政策，房奴们在退房时，只要交出房子，就可以结清全部欠债。虽然许多西班牙人都对此表示欢迎和高兴，但详细了解了西班牙新政的主要内容后，华人房奴们却无法高兴起来。

　　据悉，新政策的主要内容是参照美国的模式，当购房者把房子退给银行以后，也就抵消了其全部债务。而根据以往的政策，退房时的房价要根据当时的市场价来计算。

　　由于西班牙的房价已大幅下降，如果房奴们现在退房的话，不仅无法以房抵债，而且还要倒欠银行一笔债务，让其几乎终身成为银行的“奴隶”。

　　此外，新政策还将规定，房产被银行收回后，强制迁出行动将缓期两年执行。被没收房产的债务人可以用“合理的租金”继续以租赁的方式，再延长居住两年。西班牙政府的新政，对于压力巨大的房奴们来说，这无疑像是黑暗中的一丝曙光。

　　但为了避免“退房清债”现象的泛滥，引发金融业动荡，政府规定各银行是否执行这一政策，由其自行决定。并且适用这一政策的家庭必须是家庭成员全部失业，没有任何存款和资产的“赤贫户”。同时，该政策所适用的房屋也是购房者用于自己居住的第一套房屋。

　　在政府宣布要实行房贷新政以后，西班牙的两大银行BANKIA和SANTANDER都已经表示，将实施这一政策，放房奴们一条生路。

　　西班牙政府即将实施的新政，看似有利于房奴，但很多背负高房贷的华人却在采访时表示，“新政救不了我们”。

　　首先，“还房清贷”的政策由各银行自行决定是否适用，如果贷款银行不采纳这一政策，谁也无可奈何。但这并不是最重要的。要适用这一政策，必须是符合政府规定的“赤贫户”，多数的华人房奴离这一“标准”还相去甚远。

　　由于华人勤俭节约的习惯，很多房奴们再困难，也多少都有一些存款，并且很多都是在买房前攒下的。此外，华人大多也都有店面和生意往来中的货物和流动资金。所以从这些方面来看，华人房奴们无论如何也算不上“赤贫”。

　　可如果真要到了存款一分没有，生意彻底关门，没有任何经济来源的那一天，华人在西班牙也就基本无立锥之地了。而这是许多人都不愿看到和无法接受的。

　　于是，走在政策边缘的华人房奴，只能维持着一种家庭经济收入大部分交给银行，而自己只能维持最低生活质量的窘境。

　　记者手记

　　“换贷”要经过精打细算

　　虽然“换贷”能给房奴们带来不少的好处，但由于西班牙房贷合同通常有更换成本，再加之“换贷”时要重新进行房屋估价，以及要重新公证等，所以“换贷”也要产生一笔额外的支出。此外，有些银行在接受“换贷”的时候，还会要求申请人购买保险等，这样“换贷”者如果不经过精确的计算，比较得失，往往会发现，自己经过一番折腾“换贷”以后，实际的支出和花费，再加上新的还贷额，往往和原来差不了多少。这样一来，“换贷”就没有什么意义了。

　　由此，建议侨胞在决定“换贷”之前，一定要问清楚答应接受“换贷”银行的具体条件和收费，同时也要弄清楚自己原来贷款银行的有关收费内容，因为通常提前取消贷款是要收费的。在弄清这些内容之后，大家要仔细衡量，看看自己“换贷”的花费，以及自己日后所要偿还的房贷额，与目前的偿还额相比，是否值得？如果有利可图的话，那就可以“换贷”，减轻一下自己当房奴的压力了。(周佳)