中新网报道 说：随着“金九银十”的落幕，国内楼市的走势是否将就此迎来拐点，进入下行通道？近一段时间的房价下跌究竟是真降还是“假摔”？银行提高房贷利率是顺势而为还是趁火打劫？这是否意味着中国的房地产市场正在进入彻骨的寒冬？对此，中新网房产频道邀请中国社科院城市发展与环境研究中心研究员，中国城市经济学会副会长，著名房地产专家牛凤瑞前来做客，对此系列话题进行解读。访谈定于10月19日14:00开始。敬请网友关注，并欢迎在线互动交流。欢迎广大网友参与。 (2011-10-18 16:58)

主持人 说：各位中新网的朋友下午好，欢迎收看《新闻大家谈》，我是主持人陈虎龙，近一段时间呢，房价下跌它是真摔呢还是假摔呢，另外银行上调首套房贷利率呢，是真调呢还是假调呢？针对这些问题我们请到了中国社科院研究员牛凤瑞,我们一开始都特别关心，叫做银行上调首贷房利率，这个上调了多少了？ (2011-10-19 14:04)

牛凤瑞 说：应该说各个行不一样，有5%，我看还有20%的，还有一周一个价的，还有没动的。 (2011-10-19 14:04)

主持人 说：那您说北京建行上调1.05的基准利率，您觉得对其它银行是不是有推动？ (2011-10-19 14:04)

牛凤瑞 说：当然，因为咱们国家从各个的宏观层面上，我们要遏制通货膨胀，作为一个非常重要的，或者说首屈一指的一个目标，那么在这种情况下，它在资金的投放，那么就处于一个非常关键的地位，现在实际上银行是有钱不让你贷了，不让你用，那么就是说因缺钱了，缺钱了怎么办？提高利率，增加你的资金的使用成本，这就是经济手段，经济杠杆。 (2011-10-19 14:05)

主持人 说：如果说我们算一个小账，不管它是提高了多少，肯定是给我们买房的人负担增加。 (2011-10-19 14:05)

牛凤瑞 说：那是肯定的。 (2011-10-19 14:06)

主持人 说：而且如果说我们要还贷的话每个月增加。那您觉得这样的现象，对于我们现在的楼市会起到什么样的影响呢？ (2011-10-19 14:06)

牛凤瑞 说：应该说的话呢，首套房的贷款的利率增加，增加了买房人的负担，就等等变相的提高了房价，为什么这么说？那么作为买卖人来说，比如我花一百万买一个房子，现在我的贷款增加了五万块钱的利息，变化105万了，那么等于对我买房人来说，我这五万是给开发商还是给银行，这对我来说都是一样的，所以他变相的提高了房价。那么第二个他对整个的住房的这种市场需求它是一个遏制，那么他跟这个限购，是吧？实际上是一样的，是吧，限贷限购，限价实际上跟这种提高利率是矛盾的。 (2011-10-19 14:07)

主持人 说：对，你限价了之后，又把房价提高了。 (2011-10-19 14:07)

牛凤瑞 说：就等于他你利率提高了，价格没动，我们限价的目的还是为了买房人谋利益，对不对？那么这样的话你这提高利率了，那不等于增加我的买房人的负担了。 (2011-10-19 14:08)

主持人 说：对，您说我们刚刚提到一个词，趁火打劫，我们现在房价有所回落，但是现在我们银行把这个利率提高了，提高之后，那您说我们的消费者，尤其对于刚性的买房者来说。 (2011-10-19 14:08)

牛凤瑞 说：那肯定一盆水从头浇到脚跟，但是我们银行提高利率，应该说它有一个宏观背景。我刚才讲了，通货膨胀，你这个要改变我们这种过度的流动性，应该说这是从宏观层面的。那宏观层面就肯定，对于我们的一个局部，因为房地产是一个局部，那肯定在他的整个的这种供求关系产生强烈的影响，这是肯定的。但是如果的话呢，讲该不该提高，如果从我买房人这个角度来讲，那似乎你不该提高。 (2011-10-19 14:09)

主持人 说：对。 (2011-10-19 14:09)

牛凤瑞 说：那么要是从国家宏观，对房地产的调控来讲，那么提高以后，可以进一步遏制这种过旺的需求，应该说也是我们的选项之一。 (2011-10-19 14:09)

主持人 说：选项之一，那么您觉得从长远角度来说，我们现在，比如现在有很多的调控的政策，比如保障房建设，我们国家出台了很多这样的要求和政策措施。比如我们现在有些地方，二三线也限购了，而且很多地方，我们在把这个政策一步一步实施的时候还有一些补充措施，那么您觉得从长远一个考虑和发展来说地银行这次提高了利率，是银行的政策，那么从宏观的角度来说，那么国家您觉得下一步可能会对银行的利率上调有些其它的一些？ (2011-10-19 14:10)

牛凤瑞 说：因为这个银行啊，我不是搞金融的，但是银行提高利率的话，也就是说关紧我们的资金闸门，或者缩小我们放水的这个口，那么这样的话有利于我们进行这种经济的宏观调控，应对国际这种不确定性。那么这是一个方面。但是这里面的话呢，我们怎么样把金融市场与我们的房地产市场，这两者之间怎么样让它一个平稳的连接，就是无缝连接，现在的话，我们考虑房地产市场的问题的时候，那么更多是考虑金融安全，什么国家的宏观调控等等，是这么一个思路。但是我们很多时候打得旗号是什么？降低房价。 (2011-10-19 14:10)

主持人 说：要把房价压下来。 (2011-10-19 14:11)

牛凤瑞 说：对，这是一个民生问题，是吧？那么实际上这两者是存在矛盾的，那么我们进行宏观调控，我们要控制土地的供给和资金的供给，这样客观的话，他控制了住房的有效供给。 (2011-10-19 14:11)

主持人 说：对。 (2011-10-19 14:11)

牛凤瑞 说：对不对？那你这种住房的供求关系，当你不变的时候，你的供给减少了，那么你需求不变，这个时候供求关系进一步加剧，那么这样的话它对房地产价格是一个上升的一个推动力量。 (2011-10-19 14:12)

主持人 说：对，他实际上还是没有起到抑制房价的作用。 (2011-10-19 14:12)

牛凤瑞 说：那当然了，所以我们根本的矛盾就在这，实际上就跟一个人他得了多种病，而且各种病之间，他要开药房的时候互相矛盾，比方说我有肝炎，我需要多吃点糖，但是我又有糖尿病，又不允许我多吃糖，实际上这就是一个毛病。就是说你在治理，就是说我们国民经济的一个整体上来说，你要治理一种疾病的时候，看来这个药方可能是合适的，但是如果从总体上看，它又值得商榷，那道理就在这。 (2011-10-19 14:12)

主持人 说：所以头疼医头，脚疼医脚不行。 (2011-10-19 14:13)

牛凤瑞 说：这不行我下这个药方，可能暂时的对糖尿病有所刺激，但是它能解决我的主要矛盾肝炎问题。或者反过来，我的糖尿病已经到了非常严重的时候，我现在的目的主要是治糖尿病，那么的话我就要治糖尿病的这个药方，那么把那些肝炎药方可能暂时要缓一缓，那么这里面就有一个宏观决策的合理的选择问题。毛泽东过去一直讲，抓主要矛盾，解决主要矛盾，才能取得战略的主动权。那么我们现在房地产的主要矛盾是什么？ (2011-10-19 14:13)

主持人 说：通货膨胀。 (2011-10-19 14:13)

牛凤瑞 说：你既然把这个目标放到通货膨胀上了，那么我们房价的问题，房价当然也是通货膨胀的一个部分，那么它俩它是连带的，那么你要解决通货膨胀，一是增加供给，一个是减少流动性，减少资金的供给，减少这种投资，这都是对的。但是这里边有一个问题呢，我从理论上讲，我们房地产市场70%是盖的房子，就是住宅，住宅是什么？住宅是最终消费品。 (2011-10-19 14:14)

主持人 说：我们要消费。 (2011-10-19 14:14)

牛凤瑞 说：对，你要扩大消费，是吧？我要买房子，你限制我，这个本身来说从调整国际经济结构转变，增长方式来说，这又是矛盾了。那么作为内需来说，去年我们房子卖了五万多亿，那么大概住宅是四万亿，这是国内第一内需。 (2011-10-19 14:15)

主持人 说：它的整个市场非常大。 (2011-10-19 14:16)

牛凤瑞 说：对，那么咱们是处于一个什么？城市化加速阶段，工业化完成阶段，老百姓生活结构升级这个阶段，结构升级的话我温饱问题解决了以后，那首先我下一个主要问题是什么？就是过去比如三十年，或者解放以后我们五十年代、六十年代、七十年代的时候，我们解决吃的问题，那是主要矛盾，从国家来讲，民以食为天，那么现在我们吃的问题解决了，穿的问题也不大，行的问题，进入家庭这个速度非常快，那另一个就是住房，我们原来的住房条件是比较低的，70年代我们国家干部，白领也好，如果政府和单位分配一套平房，十几平米，那是感谢党的关怀的，因为很多人没有啊，那么现在你再有15平米，你就属于被救助的对象，保障的对象了，所以他标准提高了，也就是说这是社会的进步，中国社会发展的必然结果。 (2011-10-19 14:16)

主持人 说：那么我们其实这一次看这个房贷也好，这个利率提高，包括各个银行的利率，截至今天，包括招行包括中信都有上浮，那么如果说我们周围朋友想买房，但是手里有点钱，不多，够一个首付，您觉得他们这样的情况是等利率调上去，还是赶快趁势先买了再说。 (2011-10-19 14:17)

牛凤瑞 说：我个人觉得，我不敢说，因为每个人有每个人的特殊的约束条件。你比如像刚才你的朋友来讲，我现在是稳定的白领，有稳定的收入，未来的预期又比较好，我又没有炒股，又没有其它的投资渠道，我现在又想改善我的居住条件，在这种条件下我看出手买了未尝不可。那么现在的话呢，虽然说没有达到那种降价的，达到我们购房者的心理价位，比如说30%、40%，是吧？那是一种预期，他不能达到的时候，我个人觉得，要达到那种程度的话呢，恐怕那种概率是比较小的。那这样的话呢我个人觉得作为年轻人来说，特别是年轻人，把明天的收入拿到今天来买房子，应该说可以的话呢，可以是一个选择。 (2011-10-19 14:18)

主持人 说：可以承受的。 (2011-10-19 14:18)

牛凤瑞 说：对，可以是一种选择，是吧？我不敢说它绝对不绝对。你比如说如果我父母有这能力帮助我付个首付，我不要支付更大的负担的时候，这时候也是可以承受的。 (2011-10-19 14:18)

主持人 说： 其实也是，就是说如果我们收入比较稳定，投资渠道呢又没有。 (2011-10-19 14:19)

牛凤瑞 说：那么这个时候，我认为尽量买一套房子，一方面我的生活质量提高了，是吧？那么另一方面呢，我客观的，你只有买了房子你才能有家具，什么家电啊。 (2011-10-19 14:19)

主持人 说：有朋友也算帐，我买了房子我还的贷款多了，我心里不平衡。 (2011-10-19 14:19)

牛凤瑞 说：是啊，这个事就是啊，这个参照性你是跟谁比。你跟过去的，比如说70%的优惠，是吧？那个比现在你是上升了，时代不同了。 (2011-10-19 14:20)

主持人 说：对。 (2011-10-19 14:20)

牛凤瑞 说：因为整个的国民经济的调控，就包括现在，很多人后悔，为什么十年前我没有买房，或者五年以前，2004年、2005年我买房子，那现在都是大大的一个赚，所以现在时代不同了，你后悔也没有用，所以现在这个决策应该是每个人根据自己的具体条件，来进行决策的。但是从总体上来说，我刚才讲了，如果那种约束条件下，那么你现在的话呢，如果出手买房，尽管我支付的银行的利息比较多一些，那么将来我房价提高了，是吧？银行利息要是不变呢？那你还要多给开发商钱，现在我的话呢，房价多少我可以接受，但是我无非多支付给银行点。 (2011-10-19 14:20)

主持人 说：好，我们其实刚刚聊了这个利率，它涉及到房价上升的一个压力，那么我们谈到房价了。 (2011-10-19 14:22)

牛凤瑞 说：不是，你刚才讲的利率上升为房价上升是个压力，不是，它是对购买者的一个压力，实际上它是抑制市场需求的，抑制市场需求旺了，再有是对房价形成一个下行的压力。 (2011-10-19 14:22)

主持人 说：那么我们这个下行压力实际上，它逐渐的说让这个房价想下来，我们是想下来，就是希望下来，让更多人买得起房子，那么说到这个住上房子，买得起房子，现在国家宏观调控我们有保障房，那保障房现在很多人也关心，说开工率90%，国家政策要建这一千万套，那您觉得开工了90%，这一千万套，您觉得建好之后，我们现在有一个想法，大蛋糕描画得很好，怎么分配？ (2011-10-19 14:23)

牛凤瑞 说：这里边啊，咱们国家应该说在保障房建设上，我们有一个泛化的概念，你比如说保障房、经济适用房，这个都有经济产权的，那么下面有公租房，我经济适用房，现在还有其它形式的，比方说公有产权房这都是新的一些地方的提法，还有一些房改造。 (2011-10-19 14:23)

主持人 说：棚户区被改造了。 (2011-10-19 14:24)

牛凤瑞 说：对，所以我们保障房现在的概念非常大。那么刚才你说的这个一千万套，一千万套大概是包括这几个方面，是吧？那么刚才说了开工，开工不等于竣工，只有验收了，竣工了，你装修好了你才有真正的居住价值，所以这个过程可能要到明年年底，甚至更远一些，你才能见到实实在在的房子，这是第一。 第二是如何分配的问题，既然是作为保障房，那么它公平是第一位的，我们不可能通过这种保障房建设，再造成新的不公平，是吧？这是老百姓所不能接受的。那么怎么样造成一个公平的一个分配，我据的我们现在从分配政策上，应该说还有很多改进的余地。 (2011-10-19 14:24)

主持人 说：您看我举一个例子，我们现在很多保障房比如摇号，摇号的时候还得本地居民户口。 (2011-10-19 14:24)

牛凤瑞 说：这是户籍歧视吧。 (2011-10-19 14:25)

主持人 说： 你交保险。 (2011-10-19 14:25)

牛凤瑞 说：身份歧视，这是一个。接下来刚才说摇号，就拿摇号来说！你比如说我有一百套房子，我可能有更多的人摇，摇的中圈的概率是多少？几十分之一，这几十分之一这就是你制度设计了，你比如说咱俩都共同摇号，我的现在人均居住是5平米，你是15平米，咱俩都符合这个摇号范围，但是你可能15米你摇上了我摇不上，这就是新的不公平。 (2011-10-19 14:25)

主持人 说：其实您比我还困难？ (2011-10-19 14:26)

牛凤瑞 说：对，这里边就有一个你是雪中送炭还是锦上添花的问题，你比如我今年就有一百套我就从下往上卡，我卡到100户，你们来摇，那么这个可能他就更多的相对公平一些。 (2011-10-19 14:26)

主持人 说：对，多角度多层次。 (2011-10-19 14:26)

牛凤瑞 说：所以我们在保障房的分配上来说，我们还有很多的制度设计需要细化，需要科学化。 (2011-10-19 14:26)

主持人 说：是，还有一个例子，我们也注意到有一个限价房，双限房，叫限地价限房价，您说这限了之后，它仍然是叫商品房吗？ (2011-10-19 14:27)

牛凤瑞 说：不，现在我们把它，从国家政策上把它是划在保障房，但是它的供给对象是相对来说收入较高的那个阶层，但是又买不起商品房。 (2011-10-19 14:27)

主持人 说：对，那他这个概念上来说，这个限价房，它究竟是属于商品房还是属于保障房？ (2011-10-19 14:28)

牛凤瑞 说：应该说双限房也好，还有经济适用房也好，它都有保障房的属性，但是同时它又有商品房的属性，我刚才说，这个保障房的概念的泛化就指的是这。 (2011-10-19 14:28)

主持人 说：没错。 (2011-10-19 14:28)

牛老板 说：因为你部分有产权保障，我拿纳税人的钱，我这个产权还有给保障，就是我们的话呢，保障的概念是什么？我保障你的住房的基本的需修。 (2011-10-19 14:28)

主持人 说：基本需求这个很重要。 (2011-10-19 14:29)

牛凤瑞 说：而不是一种改善，长期的持有，将来还保持增值，这个就泛化了。 (2011-10-19 14:29)

主持人 说：对，我们其实刚刚也聊到双限房，就限价的，限价房我们有一个开盘的时候卖的时候，有一种问题，就是说我们的限价房出来了，去哪公示价格，没有地方查啊，有一些地方他就是说，开盘时间我不告诉你。 (2011-10-19 14:29)

牛凤瑞 说：不，周边的商品房价有个参照信息，不是70%吗？实际上差的这30%，就是从我国家的这种优惠政策，刚才不是说限地价了嘛，就从那来的，实际上的话呢，作为一个社会的这种资源的配置，这种经济运行来说，没有天上掉馅饼的事，你这个成本就看谁支出，你比如作为国家来说，我土地价格降低了，土地收入减少了，那么等于把你这个房子的价格把它压下来了，但是等于国家我这个财政收入就少了，这样的话我建设其它的保障房的这种能力那就要受到影响，客观的说，是不是？所以这里边就看你怎么去算账，也就是说我暂时不收这个地价，就等于我这种价值实际上做了一个暂时的转移。 (2011-10-19 14:30)

主持人 说：价值转移了。 (2011-10-19 14:30)

牛凤瑞 说：对，实际上你方向吧，天上不会掉馅饼。 (2011-10-19 14:31)

主持人 说：那么我们很多人也关心，你比如我们要买这个限价房的时候，他也有一个条件，条件就是说你这个收入怎么怎么样。 (2011-10-19 14:31)

牛凤瑞 说：有个限制，资格有个认证。 (2011-10-19 14:31)

主持人 说：那这个原则上，您觉得包括还有公租房，他也限定你的收入怎么样，您觉得这些条件是不是会影响到我们分配的基本的公平？ (2011-10-19 14:31)

牛凤瑞 说：应该说这个群体越大，选择的空间越大，应该说这种不公平的，新的不公平的概率越高，我再进一步说，政府掌控的资源越多，他的控制权力越大，他的寻租的空间越大，对不对？我掌握着几十万套或者几万套的保障房，对不对？是吧？那么当你很多人都具备这个资格的时候，我又房多租少，那么给谁不给谁，你按什么标准？是不是？那么刚才我讲了，本来我有一百套，有一千人两千人来摇号，那么很可能你雪中送炭的就烤不上火。 (2011-10-19 14:32)

牛凤瑞 说：咱们报纸上经常有这种事，摇号，几个连着都中了，是不是？现在还有直接的就是说公开的，这个楼是保障房我在单位买了，或者我在单位要了，分给我所在的单位的职工，那你这个单位的职工都该享受保障的待遇吗？那是另外一个事吧？但是因为他在这个单位，他就获得了这个单位给他的这种集体的博弈的力量。 (2011-10-19 14:32)

主持人 说：因为这个单位获得了既得利益。 (2011-10-19 14:33)

牛凤瑞 说：对，所以这里边就是你国家在政策设计上怎么样使得更加公平，更加公平才有更加和谐，这种关系的建立，现在就很难说达到这么一个目标，很多人觉得愤愤不满，所以我一直讲我们还处于一个发展中阶段，社会主义初级阶段，我们整个的住房保障，它的标准不能太高。 (2011-10-19 14:33)

主持人 说：住房保障的标准？ (2011-10-19 14:33)

牛凤瑞 说：对，你比如说我们可以定15平米以下，你也可以定10平米以下，对不对？甚至还可以更低。那么这样的话比如二十年以后我再修订，比如我提高到15米，20米，20米可能性不大了，现在我们保障房三口人15米，刚过那个标准，所以这个差异这么小的情况下，那么将来操作起来就非常困难，这是一个标准的问题，第二个覆盖范围问题。我刚才讲了，你是从下往上走还是一下我就切了这么一个阶层。比如15米以下，是吧？人均收入八万元，像北京说家庭收入八万多元一下，这个阶层，那么你为什么不切五万，对吧？所以我刚才讲了，就是说我们应该是逐步的，我首先满足于急待需要保障的家庭，而且这个保障的范围应该根据我当年的保障房的供给能力相匹配。比如说我今年能供五万套，那我就卡五万的这个标准，是吧？这个也是可以考虑的，这是我的建议，现在不是这样的，那么这是第二个。 (2011-10-19 14:34)

牛凤瑞 说： 那么第三个，我们除了住房保障以外，从社会保障来说，我们养老保障、医疗保障、教育保障，还有公共卫生等等，那么政府需要花钱的地方很多，这里边有个统筹兼顾的问题啊，对不对？我们不可能我们都搞保障房去而放弃其它的保障。那么除了社会建设以外，还有我们的经济建设、文化建设，是吧？以及政治建设等等，都需要政府的公共财力来支撑的，所以在一定的历史时期内，在一定的发展阶段的时候，我们用于住保障房的这个公共财力，他是有一定限度的。 (2011-10-19 14:34)

主持人 说：公共财力的限制。 (2011-10-19 14:34)

牛凤瑞 说：对，所以我们的保障房建设，要与公共财力的支撑能力相适应。现在有人说我吸引社会资本进入，那么社会资本不都是雷锋啊，你政府不给他优惠政策他是不干的对不对？那给他优惠政策，比如说我土地优惠，那么土地优惠等于我政府该收的地价我不收了，对不对？实际上这是一个财富转移的问题，是一个怎么算帐的问题。那么在这种情况下，我们政府的话，需要从多种层面上去考虑这个问题，就一种多种方案的比较，而不是早晨咱出台了文件，晚上就取消了。 (2011-10-19 14:35)

牛凤瑞 说：咱就太有点这个，怎么说，是我们地方政府错了还是上级政府错了，这不好说，至少咱们政策的密集出台是一个不好的现象，密集出台等于否定了或者淡化了政策的严肃性。或者说我密集出台什么意思呢？用现在的政策来否定过去的政策，这叫密集出台，那我得执行你最后一个政策，那么还有更严厉的政策出台，这以为社什么？对现行政策缺乏一种信任和信心。现行政策将来也是要改的，这是告诉公众，那么这种社会导向，就造成一种人们的不稳定心理，什么叫做稳定这种供求关系，首先你心理得稳定。 (2011-10-19 14:35)

主持人 说：您说起这个不稳定了，我想起例子来，二三线城市限购的时候，之前那个政策一出来有这个风声有很多人恐慌，马上要限购了，那怎么办？我赶快去买，反而有一种反弹性的，报复性的购房需求。 (2011-10-19 14:35)

牛凤瑞 说：对，但是现在成为什么？我有了一种购房资格就是一种资本了。 (2011-10-19 14:36)

牛凤瑞 说：我在北京我没有第一套住房，你看我牛不牛？当然这里边他就形成一种新的利益在里边隐含着，就是我住房的这种买房的资格本身就有含金量了，请注意，是吧？你没有买房资格，马上你要支付更高的成本，才能够获得这个资格，所以这里边我们的政策支撑的结果是什么？买房人的成本比较了。 (2011-10-19 14:36)

主持人 说：对。我们这就说到成本了，其实有成本，有利润，我们要赚钱，但是我们成本呢，很多这个地方政府，这个土地财政的供应，我们要涉及到地方财政的收入上，地方财政这个收入呢又关系到我们保障房的建设，它的是一环扣一环。 (2011-10-19 14:36)

牛凤瑞 说：是，所以我说这是环环相扣，没有起点没有终点的一个利益链。 (2011-10-19 14:37)

主持人 说：那您说这个，他这个保障房建设的时候，如果我们土地财政的收入少了，我们又要建保障房，土地财政收回来的钱少一些，那保障房的质量您觉得能保证吗？ (2011-10-19 14:37)

牛凤瑞 说：所以这个事是一个几难的选择，所以我刚才说没有起点没有终点，您比方说政府从土地收入，叫土地财政，我把土地财政从来是作为一个中性词，而不是贬义词，对不对？我认为土地财政它是我们目前社会再分配的一个重要的杠杆，实现社会再分配的重要杠杆。那么现在的话，比如说我这个城市土地是国有的，因为各种公共基础设施的完善，和投资的沉淀，造成了土地的价格的上升，这个跟你原来的土地使用者没有直接关系。所以这个土地的收益应该是归社会的，那现在谁代表社会？政府，土地财政，是吧？应该是他的一个替代者。但是如果我们地价如果降下来的话，一种稀缺资源，稀缺要素，如果低价的话，他结果会造成什么？低效的赔率，浪费的占用。 (2011-10-19 14:38)

主持人 说：浪费了之后还有一个问题。 (2011-10-19 14:38)

牛凤瑞 说：对啊，所以低效的赔率这是我们社会整个的，低效率对我们社会有好处吗？没有好处。所以这里边，我们简单的说把地价降下来，恐怕说得太简单了。 (2011-10-19 14:39)

牛凤瑞 说：就是思维方式太天真了。那么接着说土地的价格，那么高地价，最后的买单者是谁？是买房者。他必然要转嫁到房价上去对不对？那么最后的买单还是买房者，买房者也可能是你，也可能是我，也可能是另一个企业家，他作为厂房，作为办公。 (2011-10-19 14:39)

主持人 说：那么我们如果作为厂房办公的，我们如果是不良资产，我们的商品积压卖不出去，那么最后这个贷款的压力给银行。 (2011-10-19 14:39)

牛凤瑞 说：对，所以这里边的话就是说，最后的买单者那么就是房屋的使用者，是吧？那么这又是一个利益链，当你的房价过高的时候，那么作为企业的经营者也好，作为住房人来说，他的生活成本要提高，或者经营成本要提高，那么经营成本、生活成本要提高，要求你增加工资，或者增加你经营的成本，这样的话你的利润率就下降，如果整个的城市，很多企业的利润率要下降的时候，你这个城市的活力又要受到影响，所以这里边你说谁是起点是谁终点？没有起点没有终点。 (2011-10-19 14:40)

牛凤瑞 说：连环套。那么同样来说，就再说房价，如果一种产品是稀缺的，还会有人去努力增加供给吗？ (2011-10-19 14:40)

主持人 说：稀缺之后我们增加供给肯定要考虑了。 (2011-10-19 14:40)

牛凤瑞 说：不，稀缺只有价格合理或者稍高这个时候才能真正增加供给，稀缺的东西如果低价，谁去努力的去赔钱赚吆喝，所以要影响他努力供给的增长，所以这里边如果谁不专权，是吆喝着盖房子，那是不可能的，对不对？所以这里边就怎么看这个问题。那么这里边就有开发商的利益，居民的利益，拆迁户的利益，政府的利益等等，他有一个利益链，这个利益链是环环相扣的，那么作为政府的政策来说，他是如何的合理的调解各个利益关系，公平的来分配这个蛋糕，能够达到一个社会和谐，比我买房人我可以接受，是吧？那么开发商也有利可图，政府也有更多的税收。那么他有了这个土地收益以后，才能建更多的保障房，才能有更多的基础设施，才能有更多的公共服务，整个市民又是受益的。 (2011-10-19 14:41)

主持人 说：我理解您的意思，就是不能单纯的，或者天真的。 (2011-10-19 14:41)

牛凤瑞 说：不，只看一个断面，那不行，是要多少个循环，多少个利益链，要看整个过程，这样看你才能看出个门道来。 (2011-10-19 14:41)

主持人 说：那么我们作为一个我用房子的人，我买房人来说，作为刚性需求，我要结婚等等，我们这些人他关注保障房的建设，尤其是建好之后，我们的入住，我们什么条件能入住，我们满足不满足这些条件，那么您觉得现在来说，从北京、上海这样的一线趁势来说，或者像济南、郑州二线城市来说，我们作为买房者，您觉得在当地能够提供这样一个渠道，有没有这样一个渠道特别好能够实现我们卖房需求表达的状态呢？ (2011-10-19 14:41)

牛凤瑞 说：应该说现在的政府政策给了人这么一种预期，这个预期能不能实现，他取决于多客观条件，是吧？那么有些口号的话呢就是，我们现在要以人为本，是吧？房价问题是民生问题等等，要关注民生等等，实际这些口号都有了。实际上他是一个如何实现，你有没有条件实现的问题，在多大程度上实现的问题，你比如保障房建设，各地都是，现在开工率，我们都看到非常高兴，对不对？ (2011-10-19 14:42)

主持人 说：对，开工很多。 (2011-10-19 14:42)

牛凤瑞 说：对，另外一个我刚才说了，竣工率，什么时候能够盖好，能够交工，这是一个。你交工以后，你的产品质量怎么样？周边的服务设施，配套设施，是吧？有没有这种，就是说给进住的居民一个良好的外部的配套，实际上以后的工作很多很多，那么这很多很多就需要政府的工作，特别是公共财力的支持。 (2011-10-19 14:42)

牛凤瑞 说：你比如说外部的小学校的扩建，你让开发商给配建也可以，但是咱把房价加上去。 (2011-10-19 14:43)

牛凤瑞 说：包括你公交、地铁等等的这些设施，这个都需要政府去做工作，是吧？你要靠市场，当然说你这油需求，肯定油市场供给，但是他这个过程，谁去首先住到那小区，周边水电还不通的时候你去住，去等着去，所以这个成本你是支付不了的，所以只有政府去做去，有的开发商没有这个积极性，他要逐利的，所以这里边的话，就是政府你的这种权力的边界，与开发商之间，他应该有一个合理的划分。 (2011-10-19 14:43)

主持人 说：合理划分权力的边界。 (2011-10-19 14:43)

主持人 说：我们说到这个划分边界了，我们就想起一个例子来，说开发商比如建好了公租房，我们北京之前就有报道说，首个公租房，亦城茗苑小区就出现了这样的一些情况，就是说你建好这个房子了，但是由于这些条件的限制，他成为什么呢，什么高新技术人才啊，或者里边有一些有关系的，或者说作为一些政策性的，作为一些福利。 (2011-10-19 14:44)

牛凤瑞 说：政策房，它不叫保障房。 (2011-10-19 14:44)

主持人 说：那么您觉得作为政策房来说，这些东西我们怎么监督？ (2011-10-19 14:44)

牛凤瑞 说：这个事应该说，因为他们这样做，应该说也符合目前的一些政策规定，咱们政策里边并没有把这一部分剥离出来，你比如北京，他有人才房，那人才房实际上属于政策房，我原来一直说过，我说如果他是人才，他连一个租房都租不起，买房又买不起他是家人才还是假人才？这是一个。如果他是真人才，他租不起房子，我们的工资分配存在着严重的缺陷。但是我们这样，解决住房，解决子女入学，这是我们人才政策的一个组成部分，所以的话它对一些人还是有吸引力的，所以这里边有深层的东西需要考虑，就是我们将来要把政策房还有保障房区别开来，是不是？ (2011-10-19 14:45)

牛凤瑞 说：你比如说你是白领，白领当然说你诉求是比较高的，年薪十几万、几十万，是吧？那你这样的话，你再跟那些个家庭收入几万块钱的人去挤那个保障房去，恐怕完全他不是一个概念了，这样的话就往往形成，大家都不互相，都不满意，你比如说我是穷人，你看他那么富裕，他也跟我一样享受保障房，那我心里就不平衡。如果你保障房多，能够满足需要还行，我后边肯定还有很多人住不上房。 (2011-10-19 14:45)

主持人 说：排着队，我们等着呢。 (2011-10-19 14:46)

牛凤瑞 说：对，那当然我一看他收入那么高，他能排到我们前面去住房，这又是新的社会不公，那么就作为这种心里不平衡，那你政府的威望那就受到影响，是吧？政府的这种权威，所以的话政府的政策，如果使它更科学，更合理，更公平，更公正，应该这是我们在制定政策中千万要加以注意的。 (2011-10-19 14:46)

牛凤瑞 说：政府花了钱，我们就要把事办好，老百姓真是满意，他不满意的，比如说我们可能有的在一定时期内分多租少，比如说我有十万户需要保障房，那我仅仅只能建一万户，那我我对不起，那几万户你要等一等，但我要说清楚，我这一万户是比你们九万户还困难的户，那么就要满足他们，那么这样的话应该说有利于社会的这种和谐稳定，这里边很多人们心理不满，一个是信息不对称？再有一个是参照系不一样。 (2011-10-19 14:47)

主持人 说：对，您说到这个信息不对称我就想起一个事来，我们平时聊这个，比如哪哪哪开盘，哪有保障房，包括这个限价的，包括公租的，这些信息，我们很多人浏览，上网查阅，报纸公示，我们在查阅的时候需要注意一些什么东西呢？ (2011-10-19 14:47)

牛凤瑞 说：我不会上网，所以我很难给大家提供什么建议。但是我觉得，总的来说这是正确的废话，你多走几个地方比少走几个地方好，都看看，都比较比较。这是一个，再有一个，当然每个人有每个人的特殊性，你比如说作为保障房建设来说，政府他有一个空间的一个布局的考虑，规划，是吧？那我在买保障房的时候，那保障房，因为房子，住房本身是个性化非常强的一个产品，同样一套房子，就不同的人群，他的使用价值是不一样的。所以你怎么样选择到更符合你的，消费剩余最大的房子，应该说离我单位近，我小孩上学更方便，是吧？等等，像这些条件将来既使贵一点，或者其它条件差一点。 (2011-10-19 14:47)

牛凤瑞 说：你这个消费剩余，就总的消费质量是提高的，这是应该注意的，而不能够想着，所有的好全都让你占了，那个可能性不大。 (2011-10-19 14:48)

主持人 说：就是低价，又离市中心近，配套设施还好。 (2011-10-19 14:48)

牛凤瑞 说：对，实际上那种可能性不大。所以我想就是说，在我们各种约束条件下来说，他有一个自由的选择，有一个比较。 (2011-10-19 14:48)

牛凤瑞 说：因为什么？每个人的消费需求不一样，你比方说我，我这个年龄大了，我就希望找一个阳光充足的，比较安静的地方，这样的房子对我来说可能消费剩余最大。那你年轻人，可能我上班近，孩子上学方便一些，这个需要具体问题具体分析。 (2011-10-19 14:48)

主持人 说：那如果说我们换一个角度来说，现在我们把房价主要要控制，国家有宏观调控，希望他这个降下来，有很多媒体说这个房价要下降，楼市寒冬，您觉得这个楼市寒冬到底针对谁寒冬？ (2011-10-19 14:49)

牛凤瑞 说：你说寒冬，寒冬就是冷呗，要跟热的那个说呢，每一天上涨多少，交易量是多少，是吧？跟那个时候比，那么现在我们交易是一个冷清的市场，是不是？交易量大幅度的下降，价格停滞，或者不涨了，量跌价制的这么一个趋势。那么这个趋势很多人还不满足。 (2011-10-19 14:50)

主持人 说：还想再降点？ (2011-10-19 14:50)

牛凤瑞 说：对，最好能降30%、50%，不是喊中国泡沫50%嘛，我说如果降50%，咱也不搞保障房，大多数人买得起了。 (2011-10-19 14:50)

主持人 说：那您觉得如果降得更多，对我们现在的社会生活、公共经济，是利还是弊呢？ (2011-10-19 14:51)

牛凤瑞 说：这个首先这么讲，咱们比如说现在中国的房价平均价格下降，下降到多少能够达到人们购买出手的这个。 (2011-10-19 14:51)

牛凤瑞 说：每个人和每个人不同的选择，那么作为我来说，因为咱们总体的形势，是一个持币待购，观望的这么一个形势，原来涨得非常快，现在好容易把它稳定住了，那么买房的人希望再往下降降，等到降到自己心里能够接受的时候，这个时候他能够出手，这是一种人。再有一种人，像咱们这工薪阶层，他今天降一个百分点，明天哪怕再降0.5个百分点，我也可以省多少个月的积累啊。所以这个时候往往他又往后靠，这种靠的话呢就可能造成一种，回过头一看，那个机会丧失了，是吧？这种可能是存在的。所以我想作为中国的房价的走势，价格要是有一个适度的下降的话，那么他会刺激一部分人购买，出手。 (2011-10-19 14:51)

牛凤瑞 说： 一部分人购买出手什么意思？交易量的回升，交易量的回升必然造成价格的压力。我们就怕又回到原来的原点去，政策的原点去，我们怕的是这个，这是第一。第二的话呢，我刚才讲，一种稀缺的产品，如果低价，他会有效供给增加吗？ (2011-10-19 14:51)

主持人 说：它有效供给增加，不会。 (2011-10-19 14:52)

牛凤瑞 说：不会吧？所以这里边就隐含着这个问题，当你价格长期下行的时候，走不出这个谷底的时候，那么作为开发商供给者来说，他会减少拿地，减少开工。 (2011-10-19 14:52)

牛凤瑞 说：减少投资，那么两年以后，你还有真正的住房的有效供给投入市场吗？它会大受影响，那么在那个时候是不是会更进一步增加这种供求关系，造成价格上涨的增量，是不可遏制的，又会出现这种情况。所以这是我们应该极度警惕的。 (2011-10-19 14:52)

牛凤瑞 说：所以这里边我们不应该看一个断面，因为什么？我们房价下来是很多人欢呼的事，政府说要控制部分地方过快上涨的这种价格，是吧？我们很多人把它解读是要房价绝对值下来。而且下10%还不行，要30%、50%，这才解气，实际上出现的那种概率可能性是非常小的。 (2011-10-19 14:53)

主持人 说：概率可能性非常小。 (2011-10-19 14:54)

牛凤瑞 说：否则我们经济会出现大问题了。那么因为我们整个的这个房地产的供求关系啊，它是一个持币待购，是吧？那么很多人还是刚性需求，一种改善性的，这个占的比重是非常高的，你别看有些个什么炒房，什么投资啊，是吧？应该说他有一部分，但是他不是主体，在这种情况下，我们整个的房地产这个基本走势，是吧？他应该是一个供求关系，供不应求的这个基本态势，在短期内是难以改变的，总体上。 (2011-10-19 14:55)

牛凤瑞 说：你刚才举鄂尔多斯的那个例子，那我还举北京有一个楼盘卖不出去呢，晚上还黑灯呢，是不是？这个他是存在的这种现象。但是从总体上来说，整体上来说它是一个供不应求的形势，否则我们就不叫社会主义初级阶段了。你看中央的社会主义初级阶段的主要矛盾什么？对吧。那么反映在房地产领域呢，就是我们人民日益增长的住房的需求不能得到满足，这是主要矛盾。所以我们的话，一切政策应该围绕这个去设计，怎么样满足人们日益高涨的这种住房需求，这也是扩大内需，改善民生的最佳结合点。 (2011-10-19 14:55)

牛凤瑞 说：你琢磨琢磨这个事，当然说有些人把这个个别的投资者拿来否定全局，这个的话恐怕从思想方法上需要调整一下，因为中国国家这么大，你要找个别例子来证明自己的观点是对的，那是有的。你像鄂尔多斯的例子，北京有，二环里边就有，咱还是能找出来的，但是客观来说作为一个发展中国家，比如说我要改善性需求，我现在有一套房子，我现在是先把我这房子卖了以后，我去买房子，看房子买房子，然后再装修，再搬进去呢？还是我先买了第二套房子，我装修好了以后，我搬进去，我再回过头来装修房子，那么如果是后一种，那么同一个家庭在同一时刻他就持有两套房子了，这个是咱们看的实际。 (2011-10-19 14:57)

主持人 说：我肯定得先弄好再住。 (2011-10-19 14:57)

牛凤瑞 说：对吧？所以至少在一两年内你是同时持有两套房子，但是有一部分人又没有房子，这就是有些人说咱们多少多少空置率，那不定是谁编出来的呢，我后来问过他们，没有人承认了。65一平米，咱们十年盖了多少房子？咱们一间房也没有卖，所以这个数字肯定是假。 (2011-10-19 14:58)

主持人 说：所以这些数据如果真到核实的时候，我们得去看看，或者说算一算。 (2011-10-19 14:58)

牛凤瑞 说：这个事啊，由国家有关部门做的事，我们作为学者，作为你这个媒体，你是做不了这事的，你可以做某个点，上哪去，哪个小区哪个楼盘我可以看一看，哪个城市我可以做个考察，但是你作为全局来说你进行调整，那是国家统计局的事，人家有整个那套制度，那套体系来完成这个工作，所以我们学者也好，我们媒体你在用材料的时候千万主要，这6500万套出来以后，那么很多人也用，作为中国房市将要崩溃的一个重要理由，实际上错了。 (2011-10-19 14:58)

主持人 说：有质疑的地方，或者说有这个，您说的层次,不能断面。 (2011-10-19 14:59)

牛凤瑞 说：你要看一个断面，看一个局部，那个是这情况，所以我们要从整体上来，我们是一个大国，大国的基本情况是什么？幅员辽阔，人员众多，各个地方发展不平衡，面临的住房的问题和矛盾也不同，那么在这个时候你要举个例子来证明说我哪个哪个市怎么着了，那你就要证明这个观点代表全国，这个就不行。 (2011-10-19 14:59)

主持人 说：好，我们回到房子住房来说，现在也有很多朋友有一种心态，说我们如果说观望，那我们要投资，我们不买房子，我们先观望着，那么我们别的渠道去投资，有人说市场上热钱多了，我们通过投资，什么东西可能要通货膨胀，要涨，那您觉得现在是投资的东西好了，还是买房子好了，还是黄金啊，炒蒜什么都有。 (2011-10-19 15:00)

牛凤瑞 说：这个事实，因为我从来不炒这个东西，作为工薪阶层，作为大多数人，咱们虽然有点钱了，但是不是特别多，是吧？那么有一部分人有了钱了，他也不愁房子，是这么一种状态，所以你刚才说的这个问题就比较难说了。比如人家真有钱的，人家愁房子吗？但是咱们大多数人属于工薪阶层，又有点钱，存到银行现在3.5%一年的利润，咱们通货膨胀呢。 (2011-10-19 15:01)

主持人 说：我不投资，我放银行我是一个负了。 (2011-10-19 15:01)

牛凤瑞 说：对，那么我投资，现在咱们国内的投资渠道又比较窄，比如说除了股市就是房市，有人说还有黄金，除了黄金还有绿豆，还有蒜苔，还有什么其它的生姜等等，那都是小打小闹，他没有这么大的资金容量来融下中国这种民间资本，是不是？因为咱们中国银行好像个人的银行的存款，大概几十万亿，每年银行存贷差有十几万亿，他是这么一个规模，所以这个规模来说，那么作为一个普通的人来说，我有没有其它的投资渠道，如果要增加投资渠道，那是金融改革的问题，不是咱俩能够讨论的是。那么再说这个，没有投资渠道，我现在又缺房子，我银行又存点钱，我又够首付的，那么我为什么不通过首付，再从银行贷点款，把生活条件，居住质量改善了？ (2011-10-19 15:02)

主持人 说：您的意思还是为了改善生活质量？ (2011-10-19 15:02)

牛凤瑞 说：对，咱们埋房子不是为了炒房子，我一个说既使炒房子他用自己的钱炒也不可怕，最怕他跟银行勾着，这就麻烦了。所以我们解决中国炒房问题，首先要解决银行的内外勾结的问题。 (2011-10-19 15:03)

主持人 说：其实您说这个意思我们明白了，其实就是我们要分清楚到底你的针对的对象是谁，还是针对投资的那个。 (2011-10-19 15:03)

牛凤瑞 说：咱们一百个人，当然城市跟城市之间比重不同，大多数城市，我们90%买房子还是自住性需求，无论是改善的还是一种最初职业，还是一种保值升值的等等，那么总的来说还是这种现象为主，所以有人说把中国的房地产等同于虚拟经济，这是不对的，他生产的是实物，供给是实物，咱们交易的是实物，你简单说虚拟经济，跟西方国家那是不一样的。 (2011-10-19 15:03)

主持人 说：好，行，谢谢您，非常感谢您在百忙之中接受我们的访问，也跟大家聊了很多关于房地产，关于房贷利率，还有保障房的一些新的进展。我相信电脑前的很多朋友看了我们的节目之后，不光是增加了很多房的知识，也对我们现在房地产的行情以及未来的预期有了一些新的认识，希望大家理性的购房，也祝各位能在不久的将来，有房没房都有很好的一个居住条件。好，感谢各位的收看，我们下期节目再见，谢谢大家。 (2011-10-19 15:04)