中新网报道 说：11月12日，住建部部长姜伟新在回答记者提问时曾表示，当前的房地产市场调控政策现在还没想放松。此前，中央各部委曾多次喊话强调坚持房地产调控不放松，除了部委的表态，在“金九银十”期间，部分主要城市也纷纷出台政策措施，进一步强化、细化房地产调控。　　2012年的楼市在中央与地方的政策博弈中接近尾声，明年楼市将会有怎样的表现？从政策层面看，楼市是否会有新的调控政策出台？房产税试点是否会继续扩大？作为购房者最为关注的房价问题，明年房价是否会出现暴涨？为此，中新网房产频道邀请到了住建部政策研究中心副主任王珏林作客中新网视频访谈，从专业的角度，和网友分析解读未来楼市政策的走向。 (2012-11-19 18:40)

主持人 说：各位朋友，下午好，欢迎收看《财富峰谈汇》，我是主持人陈虎龙。11月12日，住建部部长姜伟新在回答记者提问时曾表示，当前的房地产市场调控政策现在还没想放松。此前，中央各部委曾多次喊话强调坚持房地产调控不放松，除了部委的表态，在“金九银十”期间，部分主要城市也纷纷出台政策措施，进一步强化、细化房地产调控。2012年的楼市在中央与地方的政策博弈中接近尾声，明年楼市将会有怎样的表现呢？作为购房者最为关注的房价问题，限购政策等等其他的政策是否会有变化？明年房价是否会出现暴涨？今天，来到我们节目当中参与讨论的是住建部政策研究中心副主任王珏林，从专业的角度，和网友分析解读未来楼市政策的走向。 (2012-11-20 14:51)

王珏林 说：大家好。 (2012-11-20 14:51)

主持人 说：其实一开始，我们在背景介绍当中也提到了中央各部委多次强调房地产政策调控不动摇，这样一个不动摇，您觉得是一种什么样的执行情况，如陕西“限利令”，贵阳购房送户籍等新政调整。 (2012-11-20 14:52)

王珏林 说：先说一下，退休了，不任职务了，但是对房地产这一块继续关心，还是研究员，还在从事这一项工作，从事更多的工作。说是不动摇，实际上是什么呢？一个是我们这两年我们的调控政策，国家对房地产的调控政策已经取得很好的效果了，另外当前实际上我们房价快速增幅这一块的风险还存在。第二方面，确实我们的调控成果来得不容易，大家都知道，09年、10年，不管什么原因，但是确实这个市场出现了火爆，确实出现了不正常，可能既伤害到我们的经济，也伤害我们广大的消费者，而且这种发展是不可持续的，这个调控现在看来，从现在出台的一些政策来说，应当说不管从实际操作还是各方面的配合来讲，应当是都不错的。 (2012-11-20 14:52)

主持人 说：我们现在实施严格的房地产调控政策以来，房地产市场在成交量和住房价格上发生了哪些变化？ (2012-11-20 14:52)

王珏林 说：应当讲从我们的市场，尤其商品房的变化情况，应当从我们去年，去年是调控第一年，去年调控可以说，调控政策最严，抓得最紧，可以说大家反映的价格比较平稳，市场也比较平稳，但从全年来看，全国的情况来看，还是历史上最好，因为我们整个将近10.99多亿平方米，这个已经超过最好的年度，10年10.34和09年9.7多亿平方米的水平。所以去年调控最严，可以说市场，商品房全国是最好的。今年实际上不是太好，今年到现在才接近不到7亿平方米，还有两个月。 (2012-11-20 14:53)

王珏林 说：所以今年的水平再有两个月，就是销售再好一点的情况下，也就是能够，能达到09年的水平就不错了，能达到这个，我估计也很困难。去年为什么市场好呢？因为去年主要是一些二三四线城市发展比较好，今年的变化，今年是一线城市恢复得比较厉害，一线回暖比较好，像北京、上海其他城市，但是我们的二三线城市，尤其是三四线城市普遍呈下降趋势。所以今年应当是这个情况，应当发展还是相对平稳的。 (2012-11-20 14:54)

主持人 说：我们看几个具体的月份分析一下，今年3月份以来，各地楼市开始表现回暖，大城市比较好，开发商以价换量打开了僵化的销售局面，并在7、8月份达到调控以来的成交最高峰，而金九银十却表现平淡，楼市表现出这样的淡季不淡、旺季不旺的特点。我们来看一下，调控政策对房地产市场传统销售周期的影响大不大？ (2012-11-20 14:54)

王珏林 说：应当说，我们过节，节假日应当还是最好的一个卖点，按理说。在今年就不同，不同在哪儿呢？其实我们这个主要反映的，从3月份以后回暖，回返主要反映在一线城市和东部城市，其实在西部的城市和三四线城市反映的没有那么快，也不是那么强烈。现在看，从3月份，尤其从5月份以后，一线城市一直保持销售增长的一个态势，像北京已经比去年同比增加30%以上了，因为去年的销售，像北京、上海的销售的情况非常不好，像上海降低40%多，北京降低30%多，实际上今年北京增加30%多，也就是又回到原先的起点上了，去年一开始的起点上了，现在可能大家购房的心态发生了变化，也就对预期不像那么强烈了，大家在选择，这样的话不是集中地为了抢房源的问题了。所以是消费预期实际上发生了很大的变化所造成的。 (2012-11-20 14:55)

主持人 说：近日住建部部长姜伟新在接受记者提问时表示，房地产市场调控政策目前还不想放松，对于楼市调控，中央政府时刻准备应对。遇到某一城市自行调整楼市政策时，中央储备相应的政策，一旦需要的话就出手。您感觉说，未来房地产政策是否继续调整？ (2012-11-20 14:56)

王珏林 说：房地产调控这个，不管从国家领导人，还是我们部的领导，大家都认可的调控是不会发生变化的。因为我们取得这个调控成果来之不易，使我们的市场和房价都平稳下来了。另外房价出现快速增长的风险，随时可以存在，因为现在实际上，为什么随时存在呢？主要是我们现在，实际上我们现在的消费没有解决，我们的消费还比较集中在住房方面。所以现在我们国家家庭存款30多万亿，大家资本的增值这一块没有解决，所以消费很容易冲击我们房地产市场，这个问题不解决，再加上我们投资又不处理的话，我们的供需很难达到缓解，所以肯定会这样的。 (2012-11-20 14:57)

王珏林 说：从地方，姜部长提到的，我们有一些政策，其实管房地产，可以多种形式的，政策也是随着市场变化而调整的，这是必然的。另外地方出台一些东西，一个是，实际上就告诉地方，我们要和国家的大局相吻合，出台相配合，要符合全局，如果由于一个地方影响全局，这肯定是不合适的，所以也是对地方提出要求。另外强调我们调控不放松，还要继续坚持下去。 (2012-11-20 14:58)

主持人 说：谈到调控，大家都关注一点，这个限购，您如何评价限购，现在您觉得对于调控房价起到了多大的作用？ (2012-11-20 14:58)

王珏林 说：实际上限购是这一次调控政策以后，大家普遍认为的一个比较好的措施，尤其在我们大城市，一线城市和二线城市，这个是主要限购的重点，全国并不是每个城市都在限购，主要在大城市，还有热点城市，房价涨得比较快的这些城市，采取一些限制性的措施，这种限制性的措施，限购措施，实际上就是解决我们现在房价涨幅过快，投资比例过大的问题，也是缓解我们供求关系的问题，暂时缓解这个关系。 (2012-11-20 15:01)

王珏林 说：也就是把我们纯投资性的，还有异地购房这一块暂时放在市场之外，重点解决倾向于我们自住和改善型的，解决目前市场发展中的问题，限购不仅是，因为它的意义是在平衡市场供需矛盾方面发挥了重大的作用，虽然有些城市没有采取措施，但是一旦房价上涨以后，也会采取措施，这样各个城市都会非常注意，而且政府在贯彻方面也会比较认真，比较坚决，可以说限购措施在我们整个，它不是解决市场处于最佳的，但是稳定市场当中应当说是最好的。 (2012-11-20 15:01)

主持人 说：其实还有一个话题大家也很关心，就是房产税，近日，有报道称“两湖”房产税试点正处于稳步推进中。您认为房产税试点将会在哪些城市施行？北京下一步会不会有房产税推出？ (2012-11-20 15:02)

王珏林 说：实际上房产税推出，这是我们走向法制的第一步，做试点，上海、重庆比较平稳地出台了，虽然我叫它潜试水，毕竟迈出了第一步，限购是属于行政管理，它是解决我们目前市场中的供需问题，但房地产税是解决长期的市场管理问题，所以非常重要，所以我希望房产税赶快总结经验，尽快推广试点，甚至在全国的推广，因为它可以作为我们平衡各方面的关系来发挥作用，和对于解决市场的能力可能更强一些，而且更持久一些，毕竟它是法制管理的一个手段。 (2012-11-20 15:03)

王珏林 说：至于北京是否参与，这个就不好说了，因为北京毕竟是首都，它涉及的不是那么简单，出台房产税，所以它出台可能会更慎重一些，准备得可能更周全一些，时机把握得可能更好一些，因为要是一旦出台以后，很多问题考虑得不清楚，就可能走不下去，可能就是失败，因为房产税肯定是一个，又在一个新的分配公平的基础上采用的这个，实际上又是解决一个新的分配问题。要是一般的其他城市，准备合适了还是可以的，北京可能要慎重一点。 (2012-11-20 15:03)

主持人 说：我们也注意到，在回答记者有关房产税试点范围是否会扩大的问题时，住建部部长姜伟新说：“正在积极研究，适当的时候可能还会出台。”您所说的时机，包括合适的时机具体包括哪些内容？ (2012-11-20 15:04)

王珏林 说：一个是税务主管部门要抓紧推进，因为你步推进，下面也不会有那么主动的积极性，要抓试点。第二个，城市政府要配合积极做准备，房产税征收主要是要建立一些制度，建立一些标准，另外要做一些前期的准备工作，技术工作，档案工作，各方面的，才能保证征税的合理公平，最主要的我们的税收要达到我们的目的和效果，我倒希望我们房地产税应该是通过我们房地产税的试点，应当是建立一个更科学的，更合理的，更公平的税种，而不是仅仅为了解决现在我们说是你买房的问题，我要解决的应当是通过这一项改革，应当变成一个我们更加稳定市场的，还有增加我们这一方面的税种，应当考虑得更细致，更全面一些，可行性更强，另外确实这里边要考虑我们过去，我们房地产方面有很多税费，应当也是一个合理整合的机会。 (2012-11-20 15:04)

主持人 说：接下来我们继续关注另外一个话题，就是保障房，先介绍几个数据，国家加大了对保障性住房的建设力度。据了解，1-10月份，全国城镇保障性安居工程新开工达722万套，基本建成506万套。明年开工保障房大概在600万套左右，不会低于500万套，而去年开工了超过1000万套。可以发现每年的开工数据不同，这些数据的变化说明了什么问题？ (2012-11-20 15:05)

王珏林 说：实际上保障房就是这几年的量比较大，其实保障房从我们进行住房制度改革初期就提出来了，既要把市场发展好，也要把低收入家庭的住房解决好，所以当时提出廉租房和经济适用房，这些年以后，保障房可以说形式多样，现在又有租赁房，又有两限房。我觉得第一个量多，说明国家比较重视，而且投入也比较大，这是一方面。第二个，完成保障房的工作不仅仅是数量，数量是完成我们的计划和指标，更重要的是什么呢？我们既要完成指标和计划，还有一个时间周期，不是简单的说法。 (2012-11-20 15:08)

王珏林 说：当然我们列的计划应当是按时完成，而且更应当保证它的质量，不仅有数量，还要保证质量。所以我倒认为这个保障房工作，应该以后要长期化，要找到更合理的方式。至于资金的问题，大家知道保障房是钱的问题，有钱就能盖房子，这是必然的，但是钱的问题又不是唯一的解决保障房的问题，我觉得政府要认识到这个问题，要重视到这个程度，会有很多办法能解决保障房的问题，因为毕竟土地是咱们国有的，土地是国有的，如果土地和税收方面给予关照的话，保障房的成本不是太高，因为主要现在我们要地价上去以后，保障房的成本就上去了。 (2012-11-20 15:09)

王珏林 说：另外也可以开展多种合作，比如和企业合作，跟项目合作，北京不是随项目走吗？配地，另外叫发挥社会的作用，另外也可以把我们的二手房、租赁房的市场盘活，另外也可以进行一些补贴方式，我觉得是可能更好一些，补贴这样的话，虽然建得少了，但是解决低收入家庭的住房，可能面积会更大一些，所以方式是多样的，我觉得不仅仅是钱的问题。 (2012-11-20 15:09)

主持人 说：很多融资渠道已经向我们开放。我们再来关注一下关于信贷政策的影响，楼市销售量受信贷政策的影响比较大，今年央行多次降息、江准的政策调整，对房地产市场运行带来哪些方面的影响，预计未来信贷政策是否会有进一步调整的可能性？ (2012-11-20 15:10)

王珏林 说：现在这一块确实是，直接对房地产影响比较大，实际上在房地产运营过程中，比限购的影响还要大，因为房地产本身的特点，就是它需要很多的钱，开发企业没有钱盖不了房，消费者银行不贷款，你买不起房，这是最明显的，一个盖不起房，一个买不起房，这样的话市场开展就非常困难了。 (2012-11-20 15:10)

王珏林 说：现在可以讲，我们这个里面，随着信贷政策，里边有些是动态的，有些可能暂时还不会动的，我先讲不能动的态，首套房首付不能低于30%，二套房不能低于50%，就是没信贷的地区，你要是异地购房，大部分还不给贷款，实际上这几条对我们市场应当是影响比较大的，影响了消费能力。比如首套房，20%我可能能付得起，但是30%，那一下就差几十万，还得需要几年的努力才能达到这个水平。 (2012-11-20 15:11)

王珏林 说：二套房50%，100多万的现金拿出来，也比较困难。所以第一，这一块对缓解市场，现在这个作用还是非常大的。第二个方面，说存款准备金和加息这一块，实际上它不是针对房地产市场的，是根据我们国家CPI的变化，通货膨胀的形式来控制，如果社会资金流动过剩，CPI上涨，继续高涨，肯定要限制一些，从银行主动地就是吸纳一些资金和冻结一些资金，减少社会的资金流动，降低通货膨胀的风险。 (2012-11-20 15:11)

王珏林 说：现在看，今年的情况不错，CPI保持得很好，这样释放一些，存款准备金和降息，这都是有可能发生变化的，毕竟我们的金融要支持我们的政策。但是银行的钱支持谁？我们的社会导向导向谁？国家要引，我们的钱不能随便释放出来，要随便释放，有可能会流向热市场、热消费，如果引导在我们的工业、实体产业，一些知识，一些创新和节能这个行业，我觉得这一块可能更有利于我们国家的经济可持续发展，而且对房地产的影响也不会太大。但是有钱肯定要留下来一部分，但是这部分也有利于房地产。 (2012-11-20 15:12)

主持人 说：据了解，一年多来我国三十多个城市微调了住房公积金政策，有人认为在刺激供需入市的同时，也加重了房价上涨的预期。请问，公积金政策的调整对于购房者，尤其是刚需置业的影响有多大？ (2012-11-20 15:12)

王珏林 说：住房公积金确实是，设立住房公积金就是解决我们，实际上就是给我们的城镇居民设立住房补贴的一种形式，毕竟你拿一部分，单位拿一部分，实际上是一个住房补贴，也是为了改善我们住房条件，因为有这一块，一个是自己能够增加一部分收入，另外一个贷款相对要低一些。所以说我想，公积金这一块用于大家购房，总比放着强，因为现在好像是，这个点上，说公积金政策出台，是不是对市场将来会影响房价？影响市场这一块，我觉得现在这个形势我觉得不用过于担心，大城市的公积金贷款早就提高了，像北京最高提到100万了，分几等，三等，100万、90万、80万，最低80万，地方也调，肯定是支持一部分消费者进入市场，原先首套房30%，他有困难，再一个还款有困难，现在公积金贷款稍微多贷一点，可能他对进入市场就有条件了，就下决心了，这个我觉得对市场的影响，现在的情况下来看，不会太大的，因为已经看出来了，今年的市场不是那么强，一线的市场比去年好多了，有一些回暖，所以冲击不要看得太重，但是全国不要一窝蜂上，如果大家一集中去抢购，这就麻烦了，就怕集中，要理智的话，这个问题也不会太大。 (2012-11-20 15:18)

主持人 说：房价始终是购房者关注的重点，前段时间，华远地产董事长任志强曾预言明年三月房价会暴涨，您对此如何评价？房价是否会再大涨？ (2012-11-20 15:22)

王珏林 说：可能每个人的分析和观点不一样，现在看也好，从去年分析看也好，不会的。第一个，房价暴涨的条件不存在，一是政府不允许它，不会再出现暴涨，说如果再出现房价暴涨，那就是我们调控政策，一个是取消，一个是失灵，这个是政府在表态，它是不可能的。第二个，我们现在消费非常理智，所以现在消费选房，不是过去说是房子选消费者，你到那儿看房以后，如果不买，别人一转身，那套房子没有了，所以为什么出现一天销售或者三天就卖光的情况呢，那才是不理智，大家担心一会儿没有了，所以在抢房，房子必定是投资规模比较大的，对家庭来讲是一个非常非常大的事，可能把家庭的全部投入都拿出来了。现在非常理智，我可以选房，可以从地段、时间等等选房，消费者主动权在他手里了。第三点，现在我们的市场没有那么旺盛，毕竟我们还受到过外部的经济影响，我们国家的经济指标也放慢了步伐。 (2012-11-20 15:22)

主持人 说：请您预测一下明年房地产的市场以及楼市的情况？ (2012-11-20 15:22)

王珏林 说：明年的楼市我这么判断，去年大家说最严，去年是销售量最好的，今年大家都说回暖，但是实际上今年的情况没有我们预期的好，所以明年应当是从市场的角度来讲，明年咱都知道，很明显，十八大开完了，地方发展动力又开始了，对市场，房地产来讲肯定是要好一点。但是从市场和我们调控政策，和我们群众，大家对消费市场各方面的情况下，明年的市场应当是，我这么初步判断，明年的市场应当好于今年的市场，但是与去年比，我觉得还达不到，因为11年我觉得11万亿这个，应当是非常大的一个，但这是我个人的看法。 (2012-11-20 15:22)

王珏林 说：对于个人要买房，实际上买房，我原先就有几句话，我一直在想这个，对个人买房，主要是看你是干什么，需要不需要，急需还是不需，还是你的能力，能力是不是有？如果没有能力，大山压身上，也不是闹着玩的。所以我想，想买房的人，我就买，因为我们生活要实际一些，我一直跟年轻人这么说，买房三原则，第一原则就是咱们买房，就是买近不买远，因为将来你结婚，每天工作，像北京这样坐车，每天多花好几个小时，你算你多年，虽然觉得住房比现在宽松了，比现在好一些，但是每年增加那么长时间，生活指数是不是增加了？第二个是买小不买大，因为房价太贵了，我说实话，所以我们主要先有一个稳定的家，第二个买旧不买新，买一个二手房，合适的，而且他有一个好的，第一个，旧的小区物业没有，很便宜，第二，旧的小区居住性的空间大，公共空间少，比较实用，过去的设计是什么？ (2012-11-20 15:23)

王珏林 说：卧室大，小厅，现在是厅大，卧室小，因为我们是什么呢？基本需要。我们更多的是没钱买房怎么办？不管我们争取国家的廉租房，公共租赁房也好，争取不到租也可以，但是要长期租，不能天天搬家，那谁也难受。所以每个人根据不同的情况买房。但是你说我就想选择有合适的房，再有一个建议，不要看全市，看全国，盯这一个区域看，比如我在海淀区这一块买，海淀区的北边买，你就看一下北边的楼房，看看价格、质量、看看未来的交通的情况，完了做出选择。所以不要看，你光看别人是不行的。所以该买就买，该用就用，没有钱也不要太超前消费，我觉得压力太大，生活指数就没有了。 (2012-11-20 15:23)