中新网报道 说：近日，备受关注的地方版“国五条”细则陆续出台。中新网房产频道梳理发现，各地楼市细则的调控力度不一，政策有紧有松。其中，一线城市调控力度明显趋紧，例如北京，不但明确规定征收20%住房转让个税，还对京籍单身人士提出限购要求。而大部分二线城市政策力度较松，甚至被指“细则不细”。另据报道称，截止目前，全国35个城市均已公布2013年度房价控制目标，且内容基本一致，即2013年房价涨幅低于人均可支配收入实际涨幅。昨天，中国指数研究院发布百城房价数据，显示3月全国100个城市新建住宅平均价格为9998元/平方米，环比上涨1.06%，自去年6月以来连续10个月环比上涨。3月1日新“国五条”细则出台后，地方版调控细则引发众多猜测。调控政策全面出台，能否抑制房价上涨的势头？各地调控细则都有哪些特点，预计对房地产市场将产生怎样的影响？部分刚需及改善型需求是否也将受到限制？针对以上话题，中新网房产频道诚邀中国房地产学会副会长陈国强做客中新网视频访谈，从专业的角度解读地方版“国五条”细则，并分析楼市走向。 (2013-4-2 15:56)

主持人 说：各位朋友，下午好，欢迎收看《财富峰谈汇》，我是主持人陈虎龙。 (2013-4-3 14:04)

主持人 说：近日，备受关注的地方版“国五条”细则陆续出台。我们发现，各地楼市细则的调控力度不一，政策有紧有松。其中，一线城市调控力度明显趋紧，例如北京，不但明确规定征收20%住房转让个税，还对京籍单身人士提出限购要求。而大部分二线城市政策力度较松，甚至被指“细则不细”。调控政策全面出台，能否抑制房价上涨的势头？各地调控细则都有哪些特点，将对房地产市场将产生怎样的影响？今天来到我们演播间参与讨论的是中国房地产学会副会长陈国强教授，欢迎您陈教授。 (2013-4-3 14:06)

陈国强 说：大家好。 (2013-4-3 14:06)

主持人 说：其实我们一开始介绍地方版国五条细则出台的时候，每个地方不一样，您帮我们分析一下？ (2013-4-3 14:07)

陈国强 说：已经看到陆续30多个城市出台国五条细则，总体来说一线城市，包括几个直辖市比省会城市，一线城市偏严，有些地方体现出了和中央版的国五条对比非常简单。 (2013-4-3 14:08)

主持人 说：我们也关注几个明显的城市，像北京、上海、深圳在内的多个城市公布了楼市调控细则，尤其是北京其调控内容最严，而部分城市的调控被指"细则不细"，甚至出现杭州细则内容只有35个字，海南称不出台专门的"国五条"细则等情况。请您分析各地的调控细则是否响应了中央的精神？并且部分城市推迟或不发布细则出于哪些原因？ (2013-4-3 14:08)

陈国强 说：应该说首先要正视不同区域市场差别化比较明显，有些城市省级政府出台的细则和北上广深这些一线城市相比有比较明显的差异，北京、上海这些城市细则细化的程度比较高，落实的操作性比较强，二线城市，像海南省政府表态地方不再出细则了，按照中央的要求来执行。像杭州仅仅是把焦点关注在年度的房价控制目标上，实际上反映出大家对于细则的内容理解不一，实际上国五条里边尽管原本的内容原则性比较概括，但是涉及的内容是很多的。 (2013-4-3 14:09)

陈国强 说：比方说限购的内容，限贷，也就是说差别化限贷政策，另外像年度房价控制目标，包括年度住宅用地计划，以及部分城市限价，对于新开楼盘的定价政府要来干预。还有保障房安居工程建设，实际上包括了很多方面，如果要制定针对性比较强的细则，应该像北京版细则一样，接下来有很强的操作性，直接可以落地的。 (2013-4-3 14:10)

陈国强 说：那么有些城市，有些地方政府他在细则的制定方面，把它分解成不同的内容了，像南京有的把细则首先理解为年度的房价控制目标，其他的内容没有涉及，这个实际上就反映出中央和地方对于国五条所谓细则问题的理解上面很大的偏差了。 (2013-4-3 14:10)

陈国强 说：如果像南宁这样，把它分解成不同的内容，接下来他可能还会针对限购，个税，年度住宅用地的计划等等可能还会出相关配套的文件，所以还有待观察，因为还有不少的城市细则还在路上，还没有跟社会公开。 (2013-4-3 14:12)

主持人 说：我们有待进一步观察各地细则出台和落地的情况，我们也比较重视的是北京，当然北京这次调控的细则出来之后被认为是最严厉的，而且是最细化的，这次的北京"国五条"细则与以前政策相比有哪些区别，哪一条对市场影响最大？ (2013-4-3 14:13)

陈国强 说：总体上看北京应该说历年来在落实中央的调控要求方面表现的比较积极配合，从相关的细则，或者说地方版政策落地范畴的内容都是偏严的，几乎都是带头大哥这么一个形象。所以这一次北京版的国五条细则应该说和全国其他已经出台细则的城市相比，明显要高一个量级，北京版细则当中涉及到跟国五条相关的应该说方方面面都有更加细化的一些表述，或者说一些规定，涉及到年度的房价控制目标，限购，限贷政策，还有年度用地计划，保障房安居工程，包括如何来规范住房市场的管理，规范市场秩序等等。 (2013-4-3 14:14)

陈国强 说：把它细化为7部分，19条，和国五条相对应的，应该说它是大大地细化了，有些地方应该是直接可以落地执行的，跟其他的城市相比，他的可操作性，可落地执行的程度明显要高于其他城市了，这个特点和北京作为一国之都特殊的城市地位分不开的。另外也和它最近以来市场的变化，特别是2月份我们看到北京不论是一手房，还是二手房价格环比出现了上涨的幅度，在全国是居于领先地位的，实现也出现了一些恐慌性购房的现象，住房性的非理性有所抬头，包括市场的供求关系，后续的供应大家有担心，供应不足，在这样特定的条件下，北京版的细则从严从紧的态度表露无疑。 (2013-4-3 14:14)

陈国强 说：同时，我们看到也带有比较明显行政的色彩，应该说几个一线城市，包括天津和重庆，在总体上从严从紧特征比较明显的地方政府和城市在调控手段运用上，行政的手段运用的多一些，色彩明显一些，和其他已经出台细则的省会城市相比，这个特征也非常明显。 (2013-4-3 14:15)

陈国强 说：对于未来市场的影响来说，我觉得北京版细则应该说它一系列的规定，如果接下来严格执行，从严落实对市场的不同主体，开发商也好，购房者也好都会带来比较明显的影响，不能低估政策落地之后给市场带来方方面面的影响，当然影响发挥到什么程度表现为什么样的状态，还需要更长的时间。 (2013-4-3 14:16)

主持人 说：我们也来仔细看一下，有几条，比如禁止京籍单身人士购买二套房，在一定程度上收紧了限购范围。您认为出台这项政策的目的和意义有哪些？ (2013-4-3 14:16)

陈国强 说：最近3月1号的国办17号文件出了之后，我们看到很多城市都出现了，为了规避调控政策的这种限制，出现了一系列市场扭曲的现象，其中就有假离婚的这种案例，北京这种情况表现的更为明显，这一条新规对于防范这种假离婚现象，以及其他采用一些非法违规的手段来规避调控的这样一些限制，应该有非常强的针对性了，对于北京本地户籍单身人士做出了限购一套的规定，从正面的意义来说，对于正常的买房需求还是有所保护的，当然对于利用单身身份想试图多买房子的方法，有防范的作用。 (2013-4-3 14:17)

主持人 说：我们还注意到一点，北京细则对房价控制目标提出要求是这样说的，“全市新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理”。这样的房价控制目标是否合理？如何理解"逐步将其纳入限价房序列管理"这一点？ (2013-4-3 14:18)

陈国强 说：我们如果比较一下可以看出，北京和其他所有已经出台细则的城市相比，北京可以说是唯一一个提出来进一步降低房价价格的这样一个城市，当然它有特定的范围，降低自住型，改善型住房的价格，这个从已经公布的30多个城市来看，北京是唯一的城市。 (2013-4-3 14:19)

陈国强 说：另外，他还强调对于这些类型的人要纳入到限价房的范围，应该说这两类自住型，改善型需求应该都是属于普通商品房，实际上调控思路上还是有一些变化，因为过去强调的是保障房，由政府来主导，通过政府的轨道来提供满足中低收入人群的一种住房需求，但是对商品房是强调通过市场的轨道，运用市场的机制来调节他的供需关系，那么这一次北京在细则里边明确提出，对于自住型和改善型住房要逐步纳入限价房的范围，包括在供应环节，提出要通过限房价，禁地价从源头上来控制这两类住房未来的价格。 (2013-4-3 14:20)

陈国强 说：同时在销售环节，政府又运用相应的手段，如果申请预售的项目报价过高，高于所在区域的销售均价，或者和他前期的销售价格相比有明显提升的空间比较大，政府可以通过干预的方式等等通过这一系列的手段，可以对未来自住型和改善型的住房他的价格形成有效干预的职能，这是政府运用行政力量来干预市场的特征非常明显，和其他城市相比，这个做法显然带有很明显的北京特色。 (2013-4-3 14:20)

主持人 说：提到限价也不是新政了，比如说2011年的时候，北京就通过严卡预售证限制开发商报高价，以稳定楼盘价格。如今现房也要限价，您觉得这个政策是否可行，将会对市场的供需产生怎样的影响？ (2013-4-3 14:21)

陈国强 说：现房和期房相比都已经获得了销售许可证，什么时候推出来销售，来自于开发商，的确现在有少数项目在定价上面可能基于对市场的判断偏于乐观，定价和之前的，比如和前期销售的价格相比有比较大幅度的跳升，这种情况在目前严控的背景之下显得有点不合时宜，或者有些特殊，应该政府基于稳定市场预期和价格的考虑，可能会对这一类的做法采取一些干预的措施，现在在之前已经出台的北京版细则里边，对这种情况没有给予特别的规范，接下来会不会有这种变化还有待观察。 (2013-4-3 14:23)

主持人 说：我们也注意到公积金方面的政策，北京公积金"认房又认贷"政策已开始严格执行，相关机构的数据显示，公积金"认房又认贷"从严后一周市场交易量受到影响，下浮8%左右。这项政策将对购房者产生哪些影响？合理的需求是不是也会被限制？ (2013-4-3 14:23)

陈国强 说：从他的政策初衷来看实际上还是为了防范少数人他利用公积金的贷款渠道，有骗贷，或者多次使用公积金贷款的嫌疑了，所以从本意上我们应该是肯定它了，但是这个做法如果在执行过程当中简单化了，有可能会对一些合理正常的运用公积金贷款的需求会带来一些伤害，就像二套房贷一样，在二次买房过程当中，相当一部分人群有改善居住条件的目的，在现有的政策环境下，这个人群他们实际上是受到比较明显政策的压制，或者受政策的挤压，我想性质类似，他可能会成为受伤者。 (2013-4-3 14:26)

主持人 说：我们继续关注利率的话题，它也会对此有影响。多地调控细则提及了对二套房首付比例和贷款利率的调整。但是并未做出具体的首付比例及贷款利率的调整幅度，"细则不细"。北京此前传闻二套房首付至7成、贷款利率为基准1.3倍也未成现实，请您分析原因。 (2013-4-3 14:27)

陈国强 说：之前有这样的传言，但是后来细则出来之后就跟这个有一点出入，但是并没有明确，不意味着未来不执行这种新的规定，他在既有的首付6成，基准利率1.1倍的基础之上，将来如何上调首付比例，上调到7成，还是8成，那么利率会不会调到1.2倍，或者1.3倍甚至更高，这个形势还是存在的，取决于市场的变化情况，市场供求的关系是不是能够达成某种平衡，之前一些恐慌性购房这种现象能不能有所减少，取决于市场变化情况。 (2013-4-3 14:28)

主持人 说：梳理各地的调控细则，我们也发现各地的房价控制目标低于实际家庭收入的增幅，您认为这样的目标定的是否合理？ (2013-4-3 14:28)

陈国强 说：首先我们说低于当地年度居民人均实际收入的增幅和2011年相比，对照一下，2011年相当多的城市他把房价控制目标和两个指标相挂钩，还有一个GDP指标，相比之下当年年度知名的实际收入政府跟这个相挂钩更能够反映房价和居民收入增长两者之间的关系了，水分更小一些，GDP的增幅恐怕容易把房价的指标，他有偏离的成分更高一些，和2011年相比，今年的房价控制目标的表述，我想显然有更大的合理性，或者更明显的合理性。 (2013-4-3 14:29)

陈国强 说：但是我想需要强调的一点，现在这样一种表述，房价基本稳定比较直接的拿当年房价均价的涨幅和人均可支配收入的增幅挂钩，需要建立在什么样的前提之下。首先当地的房价水平是处在合理的状态，他的房价没有明显偏高的迹象。原来很高的地方，你用这个指标去衡量，实际上就默认了我们现有的房价水平无须采取手段让它回归。第二，拿当地居民实际收入增幅和房价水平相挂钩，我觉得他是控制相对涨幅的合理不合理，他要表达的是这样一个东西，实际是涨幅的约束，而不是房价绝对值的下降，可以这样理解。 (2013-4-3 14:29)

陈国强 说：如果是处在市场是比较平稳的状态，那么供需比较平衡，市场的预期大家比较理性，如果是处在这两条，刚才一个是他的房价水平的确是处在相对合理的状态。第二，市场的运行状态是处在比较健康、理性、平稳的状态，以这样的指标来作为年度的房价控制目标是有它合理性的，如果前提不存在，他可能就有它的不足。 (2013-4-3 14:30)

主持人 说：好，我们接下来关注另外一个就是20%个税的问题。“转让住房征收20%个税"并没有在所有城市的细则内容中体现，北京、天津提出对家庭唯一住房满5年的免征个税，而上海细则中并未提及满5年住房免税的条款；深圳也只提出严格执行国办发〔2013〕17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定。这些差别出于哪些原因？ (2013-4-3 14:30)

陈国强 说：从已经出台细则的30多个城市来看，实际上对于个税做出规定的还是少数城市，主要是一线城市以及重庆、天津等几个直辖市，从比例上说是占少数，那么大多数其他城市在细则当中，并没有对个税新政作出细化的规定，这个我想反映出什么问题呢？ (2013-4-3 14:31)

陈国强 说：首先，我们需要正视的一个现实，不同的城市，不同的区域市场，市场的状态存在明显的差异，像北上广深这一类城市，应该说在这一轮市场回暖当中，他成交量的增长也好，房价的变化也好，显然是属于领头羊的性质，他们所面临房价上涨的压力，市场楼市的调控难度，挑战性显得更高，所以他们应该说更有必要采取多元化的措施。 (2013-4-3 14:32)

陈国强 说：其他的普通二三线城市，包括一些省会城市和北上广深相比，市场的供求矛盾，房价上涨的幅度以及当地市场自主需求的比例，显然更健康一些，因为在调控手段的选择应用上，不能够完全等同于北京、上海这样的城市，所以有所保留可以理解，但是我觉得在从中长期发展的角度，如何来促使我们行业步入一个比较稳定健康发展的轨道，这样一个中长期的考虑，对于房地产市场的发展还是要更多运用市场的手段，经济的手段，包括税收的手段，这样的方式才有可能推进市场步入一个比较理性，稳定的状态。 (2013-4-3 14:32)

陈国强 说：所以对于个税的问题成为冲击了比较大的内容，我觉得基本的原因在这个上面。这些城市他对于自身处在市场的判断，应该说还是和北上广深是另外一种类型，他是明显有差别，另外我想从中可以反映出我们地方和中央在调控的态度上、决心上，调控的政策诉求上还是存在比较多的差异，中央希望从严从紧，他们基于地方市场状况的考虑，从维护市场稳定的考虑，对于这一项内容实际上是撇开了。 (2013-4-3 14:33)

主持人 说：还有一种观点认为，个税会转嫁到买方身上，那么过户现象也是特别激烈，人们担心会不会转嫁到新房市场？ (2013-4-3 14:33)

陈国强 说：这种可能性存在的，我们以北京为例，北京有相当的特殊性，北京2009年以后二手房市场成交规模已经超过了一手房，二手房市场已经成为一个不能忽略的主市场了，新房是辅助市场了，所以二手房市场面临个税调整之后，它必然会影响到市场的成交量，供应需求情况会和政策出台之前有很多变化了，那么未来二手房市场必然会出现什么结果呢？ (2013-4-3 14:34)

陈国强 说：原本希望通过二手房来解决自身住房问题的一些人群，他会转移到新房市场，这样必然对新房市场带来更大需求的压力，所以他也有可能会进一步恶化新房市场的供求矛盾，如果二手房市场处在比较明显的卖方市场，我作为卖方有主动地位，我很有可能把税赋的成本转嫁到下家去，叫价，这种可能性是存在的，但是到底会不会发生，还需要看特定时间，特定范围的市场状况，到底是处在卖方市场，还是卖方市场当中，如果是相对平等的，他要实现转嫁也是很难的。 (2013-4-3 14:35)

主持人 说：如何保障新房的供给呢？ (2013-4-3 14:35)

陈国强 说：从相关的地方细则来说，应该说各地还是普遍的在保障后续供应上面制定了一些措施，或者对策，像北京2013年的新增住房用地的供应和之前几个年度相比还是呈现比较明显增长的，当然还需要看它到底能不能完成这个年度计划，包括总量里边还要确保保障性住房，以及像中小套型，中低价位的普通商品房的用地比例，特别是提到的自住型，改善型需求的普通商品房。 (2013-4-3 14:37)

陈国强 说：未来他会更多的采用限房价，竞地价的方式可以控制房价水平，如果现有的这些计划能够得到比较好的落实，那么对于后续的供应来说，我想无须太过担忧，但是我们从之前的几个年份来看，经常会出现这样的局面，政府原先制定的年度新增的住房用地和过去相比显然是增长的，但是实际落实执行的情况并不理由，政府想推的时候，市场反映不那么积极，储备用地量不足，所以导致年度的计划流产了，这种情况要充分的防范这种情况。 (2013-4-3 14:37)

主持人 说：我们再来关注一下重庆的细则。据了解重庆细则中提出："银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下，对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目优先支持开发贷款需求。"这一点对开发商加强市场供应提供了哪些便利？ (2013-4-3 14:38)

陈国强 说：不光重庆这样规定，像北京还有不少城市有类似的规定，实际上是引导金融机构银行对于我们以开发普通商品房为主的这些项目，在同等条件下给予更明确的这种倾斜和支持，这个我想和政府一个基本的政策指向是一致的。 (2013-4-3 14:39)

陈国强 说：也就是说未来我们需要提供更多的中小套型的普通商品房，对于大套型，包括低密度的产品采取比较明确的限制，这样的做法，所以重庆刚才提到的信贷政策方面的这样一种倾斜，实际上也和国家大的政策是相一致的，可以判断预期未来对于开发企业来说，实际上政府政策的引导他会必然反映到市场供应的结构了，对于市场满足普通购房者，尤其是首次购房这样的一些群体，他们对于中小套型，中低价位的需求肯定会有好处。 (2013-4-3 14:39)

主持人 说：我们也非常关注房产税的话题，重庆市在细则中并未做出调整，仍然维持原来的规定。预计未来房产税在全国的试点扩容进度将有怎样的变化？ (2013-4-3 14:40)

陈国强 说：注意到重庆版细则对于房产税试点相关的要求，他实际上在细则里边有表述，对于本地户籍的，或者非重庆本地户籍的哪些类型将来要征收房产税有所表现，从全国来说国五条2月20号出台的，温总理对于房产税试点扩容有非常明确的政策宣示，但是在3月1号国办17号文件里边，尽管也涉及到房产税相关的内容，但是房产税扩容这样的议题又暂时被淡化了，取而代之的是20%的转让个税，在17号文件里面扮演了非常关键的角色。 (2013-4-3 14:41)

陈国强 说：可以说税收政策应该说多年来历次房地产调控里边，它都是必然会应用到税收手段，但是过去的税收手段都是作为调控里边的配角，它是辅助性手段，那么这一次由于个税新政跟过去相比有差别了，税收手段成为和行政性手段，限购，限贷等等同样重要的手段了，当然我们从已经出台细则的城市来看，这一项要求落地的情况并不理想。 (2013-4-3 14:41)

主持人 说：那么我们看到各地在强调增加普通商品住房供应的同时，要求增加土地供应。如何落实好土地的有效供应，避免高地价的出现？如何做好对闲置土地的清理和处置工作、打击捂盘惜售和哄抬房价等非法违规行为？ (2013-4-3 14:42)

陈国强 说：现在从很多城市细则里边都可以看到共同的做法。首先是强调年度新增住房用地不低于过去五年平均的这样一个水平。在新增用地供应上确保一定的规模，一定的量，其实是对新增的这些用地开发的节奏，开发进度，包括产品类型，套型配比等等有更细化的要求了，一块地出让之前，土地出让部门对地相关的绿化指标做出比较细的要求，促使开发商按照政府的规划要求里开发，而且要及时开发，不能够跟过去那样，现在很多城市特别强调要全层阶段，从土地出让环节开始，到后续的投资开发以及上市销售。 (2013-4-3 14:43)

陈国强 说：另外强调的重点，对已经批出去的地要加强管理，要求他们尽快的开发，以便能够形成实际的供应，满足市场的需求。还有一个政府相关的部门自身在办事效率上，办事的流程上要缩短流程，提高办事效率，促使这些批出去的项目，能够按照正常的开发节奏形成供给，如果多管齐下的措施都能够得到比较好执行的话，对于未来市场后续的供应，应该是会有保障。 (2013-4-3 14:44)

主持人 说：其实我们看到几个比较好容易理解的，保证土地供应，保证住房的供应，那么房价在住房影响的供应方面能够有比较稳定的供应，在控制房价方面比较好利于去调整，谈到住房保障，我们其实在保障房建设当中各地细则也提出了一些要求，而且在评议房价方面，希望保障房发挥更大作用，您觉得这些细则出台之后，对于下一阶段房价的控制来说有多大的影响？ (2013-4-3 14:45)

陈国强 说：保障房我们从2010年以来成为调控的重点了，我们扩大保障范围方面还是有各种努力，今年的调控对保障房都作为很重要的内容，有相关的一些计划要求，像北京、上海等等都是对年度的新开工的套数，面积以及竣工规模都有要求，所以从整个住房市场来看，由于保障房保持这样一个开发规模，他在一定程度上，首先是在市场预期方面对于未来市场预期的稳定、引导，可以起到一个比较积极的作用。 (2013-4-3 14:46)

陈国强 说：其次，保障房保持相当规模，再建规模，后续供应规模他可能比较好的分流一部分市场的需求，过去一些中低收入人群由于保障房缺位，他们被迫进入市场的轨道，那么现在有了保障房这样一个大规模持续的供应，这些需求他就从商品房市场转移到保障房市场，所以他可以分担商品房市场的压力，商品房这样的一个投入他可以有助于我们真正形成一个保障房以及商品房双轨并行的一种供应模式，对于未来市场的预期也好，改善商品房市场供求关系等等，应该还是有多方面的意义。 (2013-4-3 14:46)