中新网报道 说：自6月份呼和浩特明文放开限购以来，当年46个城市组成的“限购大军”已迅速瓦解。据中新网房产频道梳理，截止目前，已有37个城市取消或者调整限购政策，仅剩北京、上海、广州、深圳、南京、三亚、珠海等9个城市尚未松绑限购。那么，该如何评价2010年以来以限购、限贷为核心的楼市调控对控制房价上涨、抑制投资投机的成效？各地“限购令”的逐步退出，将对楼市产生哪些影响？取消限购大潮席卷37城，北上广深四大一线城市将何去何从？面对楼市调整，政府与房企还有哪些政策调整空间和解决手段？在楼市“新常态”中，房价会否面临新一轮上涨？对此，中新网房产频道邀请中国房地产业协会名誉副会长朱中一前来做客，就此系列话题进行解读。 (2014-9-1 10:44)

主持人 说：各位朋友下午好，欢迎收看《新闻大家谈》，我是主持人陈虎龙。自从6月份呼和浩特明文放开限购以来，当年46个城市组成的“限购大军”现在已经迅速瓦解。据我们观察说，截止目前，已经有37个城市取消或者调整限购政策，仅剩北京、上海、广州、深圳、南京、三亚、珠海等9个城市尚未松绑限购。那么，我们该如何评价2010年以来以限购、限贷为核心的楼市调控对控制房价上涨、抑制投资投机的成效？在楼市“新常态”下，房价会否面临新一轮上涨？今天我们请到了中国房地产业协会名誉副会长朱中一。欢迎您，朱会长。 (2014-9-1 14:09)

朱中一 说：大家好。 (2014-9-1 14:10)

主持人 说：我们在和朱会长开始聊到房地产调控成效的时候，我们也其实得从这些政策的由来分析分析，比方您看从2010年初的国十一条到2013年的国五条，中国楼市在房价大幅上涨的同时也迎来了一系列的史上最严调控政策。我们每一次出台的时候，媒体都起标题史上最严调控，您如何评价它的行情以及成效怎么样？ (2014-9-1 14:11)

朱中一 说：2010年以来的调控确实是比较严的调控，但是不少媒体讲，这一轮调控是以限购、限贷为核心的调控，我本人认为这个提法不完全准确。 (2014-9-1 14:12)

主持人 说：为什么呢？ (2014-9-1 14:12)

朱中一 说：因为咱们讲2010年，主要是两个文件，一个是年初的国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，另一个是2010年4月份国务院出台的关于遏制部分城市房价过快上涨的通知，这两个通知主要的内容是差不多的，但是从力度来讲，国务院出台的关于遏制部分城市房价过快上涨的通知它的规格要高，因为它是国务院出的，措施要严，而且这个文件它客观上起码指导了2010年、2011年调控，是个指导性的文件。 (2014-9-1 14:13)

朱中一 说：这个文件它主要的题目是有五个题目，第一个标题就是各地区各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障的职责，第二坚决抑制不合理住房需求，第三增加住房有效供给，第四加快保障性安居工程建设，第五加强市场监管。仅仅在第二部分，也就是在坚决抑制不合理住房需求当中，有一条就是实行更为严格的差别化的住房限贷政策。其中有一看他是这么说的，严格限制各种炒房，在房价过高，上涨过快，供应紧张的城市，要在一定时间内采取临时性的措施实行限购。 (2014-9-1 14:13)

朱中一 说：当时文件叫国十条，国十条里头仅仅一条涉及到了限贷、限购，而且更准确来说，咱们通俗讲限贷，实际上它是严格执行差别化的限贷政策，当然后面一条严格执行差别化的限贷和税收政策。我自己感觉严格执行差别化的限贷政策和税收政策，它是一种经济手段，而不是行政手段。所以这个文件仅仅用限购、限贷来看咱们这几年的，有点不完全准确，以偏概全。 (2014-9-1 14:14)

朱中一 说：这个文件我觉得，就这轮调控它最大的特点是什么？咱们就讲“双向调控”，“双向调控”既强调了保障加快安居房的建设，既强调了差别化税收政策，又提到了对少数房价上涨过快，房价过高的城市要实行临时性的限购措施，而且也强调了要支持居民的自主性的住房需求，是双向调控，当然这一次出项了一个限购的措施，这个执行到后来还是执行的比较严格的。所以我认为准确的理解，应该是这么理解这个文件。我本人对这个文件的理解，你讲到了这次调控怎么评价，我认为这次调控起码两个成绩是值得表扬的，第一个投资性购房或者炒房基本得到了抑制，居民购房的需求逐步成为理想，自住型住房成为了主体，这一轮炒房肯定少了，尤其限购的城市。 (2014-9-1 14:15)

朱中一 说：第二个保障性住房工程加大，有利与中等收入和偏低下收入住房安全，将政府保基本，市场满足多城市需求的转变，双轨制住房体基本建立。尤其咱们坦率说十二五期间，从目前情况来看3600万套是能够完成的，这个对于缓解困难的住房群体，应该说起了相当大的作用，所以我认为这两个成绩是必须要看到的。 (2014-9-1 14:18)

朱中一 说：你们也专门强调了这次调控对遏制房价上涨有什么作用，坦率说有几句话还是比较难说清楚的，我自己对这个问题有四个基本的观点。第一个观点从大环境来说，房价跟货币的流通性关系很大，如果流通性很多，自然而然钱不值钱了，房价自然要生，另外投资渠道狭窄，老百姓没有更多的投资渠道，你怎么办？第三中央政府地方政府事权和财权是个长期问题，一下很难解决，所以地方政府一下子还很难摆脱对土地财政的依赖，这是第一个问题。 (2014-9-1 14:21)

朱中一 说：第二个问题现在大家看得出来的，房价自然而然跟土地有关系，土地成本这两年还是上涨，劳动力成本在上涨，而且不少地方住房品质是越来越高的，这也跟房价有关系。第三个观点就是限购、限价等行政性措施在短期内对遏制房价过快上涨是有作用的，不能说没有作用。比如说在2011年的9月到2012年4月，在全国70个大中城市当中，绝大多数城市的新建商品房环比下降的，同比下降的城市也逐月增多，但这段时间维持不长；所以，抓紧建立以经济、法律手段为主的中长期制度，来解决房价上涨过快的问题，才是治本之策。 (2014-9-1 14:21)

朱中一 说：第四个观点就是，房价是调控的一个目标，实际上你要调控房价手段有两个前提性的条件，就是供需总量是否平衡、结构是否合理，也与房价密切相关。政府应将总量是否平衡，结构是否合理和房价基本稳定作为调控的总目标，来通盘考虑，通盘部署，只有这样才能达到稳定房价的目的。而且我自己一直有这么一个观点，就是我们调控最终目标是什么？最终目标应该是通过购买或租赁两种渠道让老百姓能够解决住有所居的问题，这是目标。而且方式方法就是两种渠道，购买和租赁，目前来看，大家都专注的是购买，租赁市场有待于完善，但是租赁在国外是个很普遍的渠道。 (2014-9-1 14:22)

主持人 说：我们刚刚聊到了，朱会长分析了房地产政策调整房地产市场方面，谈到了几大方面的成效。我们可以发现从今年以来，楼市出现了掉头向下的趋势。上半年，全国房地产开发投资增速下降，商品房和住宅的新开工面积、销售面积与销售额也出现了负增长。与此同时，从国家统计局公布的7月70个大中城市房价数据来看，北上广深也首次加入了新房二手房价格全部环比下跌的队伍。从当前数据来看，当前楼市正在面临着新一轮的调整。我们尤其关注到具有标杆性作用的一线城市北上广深，尤其是北京的新房二手房价，当时新闻一出来的时候，各大媒体纷纷转载，二手房进行下跌的队伍，您觉得从整个数据和您的分析来看，原因在哪里，包括几方面？ (2014-9-1 14:23)

朱中一 说：这次调整原因我认为有三个原因，第一个跟宏观经济有关系，宏观经济从去年9月份开始，不管是我们的领导还是专家，都认为宏观经济进入了三期叠加的时期，就是经济的换挡期，结构调整的镇痛期，和前期刺激消化期，这是从国家宏观经济，大环境。我们房地产业不能离开这个大环境，对于房地产业我今年也是比较早的，这是我提出来4月份，房地产业也处于三期地价，我们是处于增速的趋缓期，结构的调整期和政策的完善期，我为什么这么说？因为咱们的增速也不可能像前十几年那么快了，因为前十几年一个重要的条件，那个时候住房还是普遍短缺，经过这十几年的发展，住房建设量已经很大了，住房短缺的局面已经基本改变了。 (2014-9-1 14:24)

朱中一 说：我们讲的结构包括市场供应的份额和保障的问题，保障力度加大以后，结构也趋于平衡了。另外房地产除了住的还有产业园区地产，商业地产，旅游地产，文化地产，老年地产等等，这种新的业态挑战对于房地产既有机遇，又有挑战。我们国家来讲，讲到了前期政策的消化期，这个主要是因为在2008年为了应对世界金融危机，我们国家一些传统性行业出台了一些振兴产业的政策，国家投入了4万个亿，当时房地产行业跟传统行业还不太一样，相比来说我们长效机制建立更加滞后一点，所以这几年都是在补长效机制这个短版，所以更多的是长效机制的完善。长效机制的完善从某种意义上，对市场也是有影响的，比如我们这两年，尤其是十八届三中全会以来，比如不动产的登记问题，住房信息联网问题，房地产税的问题，对市场都是有好处的，这是从大环境方面来说。 (2014-9-1 14:26)

朱中一 说：第二个问题，这次调整从某种意义上来说，也是我们前十几年一些地方，部分的依赖房地产和土地财政，有这个问题，从某种意义上，一些地方已经走到了尽头了。如果再这么延续下去，经济结构的调整不利，而且正因为一些地方过分的依赖于房地产和土地财政，造成了开发量过大，目前难以消化，我认为这个也是一个重要的原因。 (2014-9-1 14:27)

朱中一 说：第三个原因就是去年，由于一些非理性的因素，这个非理性的因素当然包括了去年年初有关的部门对房地产转让当中个人交20%个税问题，没有及时解释清楚，造成了部分居民恐慌性的交易，再加上咱们客观说，有些媒体没有客观的解读，就认为中央政府好像是不是不调控了，所以当时房价上涨应该是很厉害的，这种舆论的引导下面，自然而然去年好多指标是同期的最高，而且去年不少的百姓提前购房了，就是消费提前释放了。在这种情况下面，由于去年一些量都是处于历史的高位，今年同比自然而然也下降了，我认为这是这次市场调整的三个原因。 (2014-9-1 14:27)

朱中一 说：我认为这一次调整当然还有一些原因，比如说今年包括咱们的市场利率化的情况下面，住房的限贷首套购房政策没有落实，刚才我前面也讲到了，由于政策预期发生变化，不动产登记，住房信息联网这种预期也发生了变化，但不管怎么说，这次调整主要还是市场调整的结果，所以在这么个情况下面，由于我们十几年的快速发展以后，以后这种发展也不大可能了，因为国民经济由过去10%两位数的自己，我们房地产增速自然而然也要减速了，再加上去年是非理性的增长，今年一些指标增速的下降和一些同比的下降，我认为是一种正常的情况。我们就要有一种新的常态，我认为新的常态，就是房地产将来肯定增速逐步逐步是要放慢的。 (2014-9-1 14:28)

主持人 说：这是楼市新常态。 (2014-9-1 14:29)

朱中一 说：对，结构可能要更加合理的，价格要更加合理的，房地产企业的利润也会更加合理的，住房的品质是要提升的，我认为大家保持这么一个常态，就能正确看待这次的调控。 (2014-9-1 14:30)

主持人 说：刚刚朱会长从整个国家经济、宏观经济大环境下帮我们去分析，包括结合产业政策调整，经常看到市场在发展，在运行过程当中，政策会不断去调控，但是往往有一些滞后性，您中间也谈到了这样一个调控的过程，我们市场不断在释放，在调整这样一些需求，我们其实都是在观察这个成效以及本次这一轮房地产调控当中出现的一些新的情况，我们也是很好的去理解。接下来还有一个问题，我们看到从2009年开始，住建部一直要求地方政府上报并公布年度房价控制目标，并对未完成房价控制目标的城市主要行政负责人进行约谈或处罚。 (2014-9-1 14:31)

主持人 说：但是，住建部在2014年已经不再要求地方政府上报并向社会公布当年度房价控制目标。我们知道，大量行政性调控手段的出台，都是围绕房价数据为目标，那么对这一目标的淡化，是不是也是促使地方选择取消或者松绑限购的原因之一？每次都在公布房价数据，您怎么看这个事儿？ (2014-9-1 14:31)

朱中一 说：房价调控目标应该说在前几年房价上涨过的时候，中央政府确实要求地方政府，有两个，一个稳定房地产市场的责任，另外落实住房保障的责任，因为房价问题尽管很复杂，不管怎么样是关系到民生的，老百姓在怨声载道的情况下面，政府把房价作为调控方面也是可以理解。为什么今年没有谈，客观来说今年市场已经发生了变化，到现在已经看得更清楚了，房价在开始涨幅起缓，8月份也是这样，环比下降的城市也在增加。我认为淡化房价目标也是应该可以理解。 (2014-9-1 14:32)

主持人 说：我们在节目一开始说到，目前46个限购城市中已有30多个城市取消或者调整限购政策，但是在多个城市限购松绑满月之时，松绑效果似乎并不明显，根据8月份百城房价数据，限购松绑城市仅6个环比出现上涨，其中涨幅最大的厦门，环比增长1.47% 。而同样已经取消限购政策的西安、长沙和福州，8月份环比则分别下跌2.72%、2.61%和2.45%。您如何看待政策调整对当前楼市的影响？刚才给您一组数据，您帮我们分析一下？ (2014-9-1 14:33)

朱中一 说：限购我先说个观点是什么呢，这一次的一些地方政府对限购政策的调整，在我看来是完全是意料之中，因为当初提出限购的时候，我一开始讲了，是对房价上涨过快，房价过高，供应紧张的地区，实行临时性的措施。现在这些地方供应不是偏紧了，而不少地方现在明显供大于求，甚至房价环比下降了。情况发生了变化，政策发生变化是正常的，而且当时讲了限购是临时性阶段性的措施，也可能这个临时阶段性措施就完成了，这是第一。第二，目前从十八届三中全会以来，取消限购，也是正常的。第三个中央政府针对了房地产市场差异性，强调了分类调控，这也是符合中央政府分类调控的思想。 (2014-9-1 14:35)

朱中一 说：所以认为限购在一些城市的调整是顺其自然的，不要大惊小怪。而且今年4月份以来，我还是比较早在一些不动产就认为这个政策要调整。关于调整的政策，对房地产市场肯定有好处的，但是我认为没有必要夸大它的作用，为什么？因为限购从某种意义上来讲，它只是解决了一小部分人问题，没有更多解决老百姓的购房能力问题。比如有一些人想买一个高端的房子，或者不是本地的人到你这个地方买一个高端的，以前不允许，现在允许的，他有钱，比如外地的人，现在有这个钱的，就是既有支付能力的哪些人，限购政策一调整的时候，前两年被压抑的需求释放了。 (2014-9-1 14:36)

主持人 说：旺盛需求释放了。 (2014-9-1 14:37)

朱中一 说：比如说有些城市确实限购政策一调整，在一段时期里头市场活跃了，有些城市一活跃以后马上又回到正常了，那一部分人释放了一段时间，限购解决了少部分人的购房资格问题，就是少部分人。比如本地的人原来限购，本来有一套房子，还可以一套房子，原来可以买，对你没有限制，这种为什么以前不卖，就是购房能力的问题。所以我认为怎么样考虑这些人购房能力问题是一个很重要的问题。尤其是一些自主性的和合理改善一些需求的那部分人，我认为这个是可能中央政府在今后的政策调整当中要考虑的。根据一些地方或单位，我自己对下一步怎么活跃市场，我有这么几条建议性的措施，这些措施一些地方已经实施了。 (2014-9-1 14:37)

朱中一 说：比如说第一，中央银行在5月份已经明确了，要对居民首套住房的信贷支持，有些商业银行响应了，有些商业银行因为考虑利率市场化情况下面，利益对他来说并不是太丰厚，不是太积极，中央银行有这么一个政策，一直对首套购房需求，能不能有一些政策上的调整，包括调整商业银行的利益，使基层商业银行来落实这个政策。包括住房公积金，怎么样发挥住房公积金在解决低收入老百姓的购房和住房方面，更多的发挥作用，这是第一个。 (2014-9-1 14:38)

朱中一 说：第二个，我认为在房价上涨过快，房价过高的城市，确确实实要研究限贷政策的调整问题。因为咱们比如说，现在不少城市，包括像北京，2010年的时候，就提出来了，因为未来调控，对首套购房的首付30%，二套要交60%，2010年价格和现在的价格应该说相差很大，也就是说现在的房价比过去涨幅涨了不少，但是劳动百姓基本的收入涨的不多。如果交那么多的首付，我了解了不少老百姓，他觉得很难承受。尤其是你说60%的，可能很难承受。所以为什么咱们一直讲自住性的需求，难以释放，我认为这个限贷作用起的更大，中央政府应该要考虑，尤其改善性的是一个真实的需求，实现老百姓真正的小康，拉动经济、扩大内需都是作用的。 (2014-9-1 14:38)

朱中一 说：第三个建议咱们鼓励企业应该以合理的价格促销，以价换量，这是企业方面应该做的。第四个在供明显大于求的城市，在尊重被拆迁安置户的前提下面，应该要扩大货币补偿的比例，尤其在当年一些城市供大于求的方面，老百姓有更多选择权下面，如果你把货币补偿给他，让他有有更多的选择权，我认为就更好了。还有个建议，可能不少地方有这个问题，因为现在城市再扩张，好多项目建的越来越远了，基础设施没有配套，老百姓没有入住，也没有这种购房的愿望，这种情况下面，基础设施的建设配套本来是地方政府的责任，我认为正确应该该配套就抓紧配套。 (2014-9-1 14:45)

朱中一 说：另外与改善性住房需求有关系，我认为合理改善性住房有，比如一般原来二三十岁购房的时候，他房子是小房子，后来有了一个子女以后，他想改善一个大房子，如果当时二三十岁他买了个小房子的时候，贷款贷了，现在10年左右他还清了，如果他在一年里头，把原来的房子卖出去，买了新房，或者买了新房以后再卖地旧房，能不能在税收上给予优惠。又比如说国家的独生子女政策调整，有些原来是一个小孩，要生两个小孩，考虑到家庭照顾问题，或者保姆问题，这种需求完全是政策的需求，如果政策上适当的调整。 (2014-9-1 14:46)

主持人 说：国家目前还没有像这样考虑的细致。 (2014-9-1 14:46)

朱中一 说：现在光考虑自主性，怎么样有效释放改善性需求是一个大政策。 (2014-9-1 14:46)

主持人 说：刚刚朱会长跟我们分析了这一轮政策调整对当前的影响，接下来就一些具体的城市，具体数据行业，我们来进行解读。比方一开始聊到北京一线城市当中，今年1月份开始出现了很多高价这样的楼盘，我们其实也知道在尤其北京住房限价限量的时候，尤其限制一些高价的楼盘，出售的时候非常严格，但是我们也看到北京陆续批准了多个价格超过6万元的高价楼盘。作为政策动向备受关注的一线城市，您认为北上广深当前有没有政策调整的必要，我们在高价楼盘这样一些调控方面，包括调整的时候，您觉得是不是还有空间，会不会退出高价楼盘的控制，以及我们在房地产调控的时候，对于它限购的松绑，您的观点是什么？ (2014-9-1 14:47)

朱中一 说：对于高价楼盘的落实，我始终认为是可以的，国家把稳定房价目标卡得太死了。根据现行法规，咱们国家有一个从事房地产开发条例，这个还是我在建设部当法规司副司长的时候，协助一块制定的。有个很重要的原则是什么，商品房价格是由供需双方协商决定的，如果我提出来，你说8万块钱，房地产商提出8万块钱，如果我认可了我就会买，如果我不认可我就不买，如果大家都不卖，可能就会降到6万，这是市场的行为，因为前两年把稳定房价卡得太死以后，把高价房落实就限制了。 (2014-9-1 14:47)

朱中一 说：我想对于限价房这个问题，实际上包括北京、上海，这个问题可能都要松，对于限购问题，我不主张一线城市松。为什么？因为一线城市咱们讲的北上广深，第一它的社会公共资源多，大家向北上广深进的人多，现在国家对特大城市还有个扩大规模问题，很典型，像天津，天津它前段时间还有蓝印户口，后来取消了蓝印户口，为什么取消，我想可能跟京津冀一体化的问题，考虑特大城市规模都有关系的。 (2014-9-1 14:47)

主持人 说：我们带限贷政策方面，大家讨论也很多，比方5月份，央行曾对各大银行进行窗口指导，再次提出支持首套房贷款。但是从媒体报道来看，各大行的响应似乎并不积极，到目前为止，银行的贷款利率优惠也并不普遍。您认为这当中的主要原因是什么？ (2014-9-1 14:48)

朱中一 说：这个实际上我讲清楚了，中央银行它已经有声音了，而且这个作为我本人来说，这个建议实际上也是比较早的，我前面讲到了，中央政府一直讲，对自主性住房是要支持的，既然中央政府讲的是支持，我认为中央政府应该要督促有关的银行，中央银行应该督促商业银行来落实这个政策，这里头当然涉及到一个利益的问题，我刚才讲了，因为商业考虑目前，个人的住房抵押贷款，他的利息不是太高，如果贷到其他地方，可能利益更丰厚一些。但是我认为中央银行建立一种利益的调整机制，如果说商业银行你这方面解决的多了，中央银行能不能采取哪一种方式，补偿一点。另外商业银行也要看到解决老百姓的首套购房问题，是从责任，商业银行也有一种社会责任的概念，我认为咱们应该要树立这么一种意识。 (2014-9-1 14:48)

主持人 说：您提到社会责任这方面。 (2014-9-1 14:49)

朱中一 说：商业银行为什么，不能说市场好的时候，大家都争着这么一个蛋糕，市场不好的时候，就收回来，我认为这个不太合适，而且咱们现在我看了前两天，各个商业银行的一些负责人说，咱们个人抵押贷款总体上还是优质贷款，有那么多担心干什么，包括老百姓他一般来说，除了极少数的人贷款的还是会还的。 (2014-9-1 14:49)

主持人 说：您说的极少数人的时候，贷款会还的，咱们这有一个网友分享的例子，在浙江温州一些城市，频频在一个小区里面出现很多这样的情况，您怎么看？ (2014-9-1 14:49)

朱中一 说：我首先认为，作为咱们媒体，反映这个情况是可以的，但是媒体在反映这个情况的时候，同时要给职工有一个引导和教育的过程，你既然已经定了合同，双方都应该履行，契约精神，咱们都讲市场经济是法治经济，市场经济里头有供求规律问题，有价值规律问题，有竞争规律问题，核心的市场经济里头，契约精神遵守。不能因为说市场下行了，你就弃房断供了，市场上行的时候，你是不是给国家补交点钱，也没有补交，所以首先让老百姓有这么一种风险意识，就像股票一样的，投资有风险，你并不是任何时候都是赚钱的，有可能有时候就赔一点钱。我认为这点首先要教育，让大家树立一个法治意识，这个我认为特别特别重要。 (2014-9-1 14:50)

朱中一 说：另外我是觉得，当然我也觉得从商业银行角度，可能也应该宣传，还有我自己有这么一个判断，真的在房价没有明显下降的时候，老百姓采取这个措施不一定理智的，并不是理智的。当然咱们客观来说，因为现在首付30%，首付30%的时候，你的房子是抵押给了银行，对银行来说，你只要房价降价没有超过30%，银行利益没有损害，因为房子在他手里，个人首付款能不能还回来，从某种意义上你是素食，今天房价降了，明天升了呢？房地产的投资是一个长期的，房地产70年，这一段时间降个10%，可能将来又涨20%呢？ (2014-9-1 14:52)

主持人 说：对，70年的投资我们需要看清楚。 (2014-9-1 14:53)

朱中一 说：不能因为今天降了就断供了。 (2014-9-1 14:53)

主持人 说：现在我们在看到一些楼市进入传统的金九银十销售旺季，不过对于今年金九银十的成色各方都抱有疑虑，您认为上半年业绩不佳的房企是否会采用以价换量的策略？我们从企业角度，您刚刚谈到了一点，我们再帮大家分析分析。 (2014-9-1 14:53)

朱中一 说：“金九银十”在业内的说法，咱们国家整体的情况，应该说因为金九银十确实是个丰收的季节，但是从房地产实际情况来说，这几年来房价成交高位都是6月和12月，因为6月和12月一般企业或者上市公司一般都牵扯到年报的问题，销售最好是6月和12月。6月冲高以后，7月、8月下来一点，9月、10月不少企业又到季报的问题，所以销售量又上来了，9、10月份销售量，楼盘量比较多，上来一下，所以这个咱们要客观的分析，我现在还很难定论。 (2014-9-1 14:54)

主持人 说：我们再看到也有一些市场上的观望，房价面临一些上涨有一些担忧，有些人本身对于房地产观察有一些担忧，我们不能说是下跌，可能说是平稳一些，或者说大家观察的次数比较多了之后，对于这样一种忧虑也存在，您怎么看这个问题？ (2014-9-1 14:54)

朱中一 说：我认为老百姓的担忧是正常，因为房地产市场，前面实际上也讲过了，老百姓老师觉得房价越调越高，但是我觉得今后这种担忧可以少一点，今后这种市场越来越规范了，特别重要的是，过去的房价里头有一个很重要的原因。就是投资投机性的因素，今后咱们现在越来越清楚了，政府对这一块加大了长效机制的建设力度，特别是不动产登记条例，住房信息联网在进行，而且房地产税收的立法，不管怎么样有个时间表。在这种情况下面，我认为这是个重要信息，这些信息客观告诉你，政府对于投机、投资炒作是不支持的，这一部分只要不落实，主要是自主性或适当改善性的，他们没有能力把房价炒高。 (2014-9-1 14:56)

朱中一 说：另外一个企业我们的企业也开始理性了，企业普遍感觉到今后10年，不像过去10年容易挣钱了，包括为什么现在一些楼盘以价换量企业多了。再加上国家整个政策导向，不建议房价上涨，虽然这两年提的不多，但是咱们可以看一下，今年在国家新型城镇化规划里头，将来房地产调控目标还是三句话，供需总量基本平衡，结构基本合理，价格消费能力基本适应，用的是房价和消费者的消费能力基本适应，就是作为中央政府来说，也是不提倡房价上涨。即使如果有房价上涨的苗头，政府可能也采取一些，肯定会有预控的一些目标。比如说去年十八届三中全会在开会的前后，有些地方房价上涨过快，但是中央政府采取的措施，加大调控政策的力度，后来房价又下来了。我认为中央政府这一点态度，虽然没有说，但他实际上思想是强烈的，他是不赞成房价上涨的。 (2014-9-1 14:57)

主持人 说：好，我们现在其实关注房地产行业最新的一些分析，看到大家讨论很多的还有您刚刚提到的不动产登记征求意见以及全国住房信息联网，我们在平时大家购房的时候，不动产登记信息，比方说我有几个问题，我们银行贷款会登记，房产证会登记，这些您觉得算不算不动产信息的登记，以及您觉得对我们房价调控来说会起到什么样的作用？ (2014-9-1 14:57)

朱中一 说：这种登记也是一种登记，我们现在讲的登记是是什么，是到国家统一部门去登记，比如中央政府这一块，不动产登记由国土资源办的，地方政府当然现在的不动产登记条例没限定谁来办，咱们讲的到哪里去登记，到他那里去登记，咱们就说登记的物权在是法律保护的，对于不动产登记咱们是这样看的，首先不动产登记是根据物权法的要求，只有登记的权利才受法律保障，这是第一个目的出发点。当然客观上来讲，政府现在之所以花那么大的工夫要搞登记，我认为政府可以通过不动产登记来摸清家底，这里包括住房的家底，比如农民承包地家底，宅基地家底等等，都会摸清楚。比如住房来说，我们1986年搞过住房普查，没有搞过，将近二十几年来，住房情况发生了相当大的变化，如果住房情况不清楚，咱们制定政策就很难均整。 (2014-9-1 14:58)

主持人 说：您曾经指出，市场的调整期也是改革的窗口期和政策的完善期。您认为未来楼市政策的完善与调整应该着眼于哪些方面？ (2014-9-1 14:58)

朱中一 说：市场的调整期也是改革的窗口期和政策的完善期，是今年5、6月份的时候，跟新华社的记者谈的比较多的问题。坦率说这个观点怎么形成的，实际上在2011年四季度的时候，当时房地产调控已经取得了一些成绩，我当时就提出来，怎么样利用这么一个调控取得初步成效的基础上面，抓紧这个时间窗口建立房地产的制度，现在这个时候跟那个时候差不多了，我就提出来了。我认为咱们总结是什么，总结过去的教训，过去那种偏重于房价的调控，以及缺乏顶层设计情况下，在中产阶级制度缺失下的调控都是应激性调控，应急性调控自然效果是有限的，另外过去采用行政性措施的调控不能维持的，所以应该是抓住这么个市场的调整期，来推进改革，来推进中产阶级制度的政策。这方面最核心的就是要更加体现，让市场在资源配置当中起到更好的作用和发挥政府的作用，而且要把分类调控这项工作落到实处，我认为当前会进入一时期，有三方面的工作要做。 (2014-9-1 14:59)

朱中一 说：一个分类调控，究竟怎么搞法，因为房地产市场是地域性很强的市场，房地产是不动产，肯定要分类调控，当然分类调控从本意上来讲，在中央政府统一政策指导下由各地分类决策，这里涉及到起码两个问题，分类调控内容是什么，中央政府和地方政府各自的责任是什么？另外地方政府在分类调控当中有没有政策的底线，我认为这些问题可能要搞清楚，实际上这一段时间，不少的媒体也在问我这些问题，当然他们没有这么问，归集起来主要是这几个问题。我认为这些问题应该在分类调控当中应该要明确的。比如说刚才我讲分类调控的底线，提出来了，咱们有时考虑风险的问题，刚才你也讲到了市场下行的时候，怎么样来预防一些部分少数居民的弃房断供问题，另外对于政府来说，还要考虑房地产商品房预售资金监管问题，这是在下行的时候。如果房地产市场上行的时候，你刚刚讲到了，如果回暖，这些都应该涉及，让地方人民政府在中间选择。 (2014-9-1 15:01)

朱中一 说：第二个长效机制，我认为一个重要的问题，一定按照十八届三中全会的决定来加快推动咱们的长效机制建设，长效机制的建设包括了怎么样完善政府提供基本保障和市场满足多方面体系的问题。包括推进不动产的登记、住房信息的联网问题，包括规划房市场秩序，完善法律法规加强监管的问题，还包括推进建筑工业化和住房产业化的问题，我认为这些问题在中央文件里头都已经有了，关键是按照时间表和路线图落实的问题。 (2014-9-1 15:02)

朱中一 说：第三个问题我认为这也是国家在新型城镇化规划里头提到的，地方人民政府一定要编制住房建设规划，这是很具体的一项工作，这个问题作为我们协会也好，作为我本人也好，也是提的建议很多的，因为地方人民政府应该要根据比如城镇化的进程，根据当地百姓住房的实际情况，来编制住房规划和发展计划，其中包括了保障性住房的规划和计划，我认为现在这种条件相对来说越来越成熟了，为什么？住房信息逐步联网了，家底越来越清楚，如果说市场方面的有的难，首先从保障房开始，十二五期间建立了3600万套，十三五还要建设多少套，根据住房信息联网，摸清家底以后，可以根据需要组织开发建设，减少企业的盲目性，我认为这一条是可以做得到的。还有一个问题，在编制住房发展规划和计划当中，因为将来随着税收制度的完善，一定要把规范二手房市场和租赁市场，特别是租赁市场，如果租赁市场规范了，培育好了，老百姓真正能够通过购买或租赁两个渠道解决住与收的问题。 (2014-9-1 15:03)