中新网报道 说：在各地限购松绑进入尾声之际，地方楼市政策调整尺度再度升级，湖北发文降低首套房贷利率、福州放宽首套房认定标准等消息纷至沓来。对此，业内普遍认为限贷政策已成为影响楼市走向的关键因素。与此同时，面对“高库存”和上半年业绩高压，房企纷纷抢跑“金九银十”，不仅推盘节奏加速，优惠力度也明显加大。但就九月中上旬各地楼市表现看来，开发商的种种“计量”成效并不十分理想，购房者观望情绪持续难退。 (2014-9-23 16:05)

主持人 说：各位朋友下午好，欢迎收看《新闻大家谈》，我是主持人陈虎龙。随着取消楼市限购政策的城市不断增加，目前，只剩北京、上海、广州、深圳、三亚、珠海6个城市仍在执行限购政策。曾经，一部分购房者因为一纸限购令而被拒之门外，但是，如今该政策松绑以后，虽然市场出现了成交量的回涨，却并未持续太久，我们也观察到，不少开发商依然面临去库存难的问题。 进入九月，不少房企不仅推盘节奏加快，优惠力度也明显加大。一方面是房企让利，另外一方面是政策放松，不少观点认为，当下开发商已经打响凶猛的“价格战”，购房者的买房时机也已经到来。那么，究竟应该如何看待当前的楼市走势，今天来到演播间参与讨论的是北京房地产业协会秘书长陈志，欢迎您，陈秘书长。 (2014-9-24 14:12)

陈志 说：你好，各位网友大家好。 (2014-9-24 14:13)

主持人 说：我们一开始聊到了购房时机问题，说到时机还有一个时机，就是信贷政策的时机，昨天，有消息称楼市限贷也将松绑，只要房贷余额还清都算首套房，而且首套房贷利率有望回到7折时代，您对未来的房贷政策有何研判？ (2014-9-24 14:14)

陈志 说：首先听到这个事作为业界来说应该说是比较兴奋的一个角度，因为我们从时政研究这个角度去看，近几年的房价它的曲线波动和我们的金融货币政策是高度契合的，也就是说我们M2它曲线的波动和我们房价的曲线波动几乎是吻合的，从这个情况看，就是说当我们的货币政策无论它的量还是价的变化，都可能对房地产价格或者房地产市场产生比较重大的影响，这是一个基本的判断。 (2014-9-24 14:14)

陈志 说：那么我们看到昨天传出来的消息，它是针对首套的认定标准发生了一个变化。同时，也明确说到了，一些商业银行，可能会回到7折，这就是说我们的量上应该能看到，有可能会比过去要宽松。再一个就是首套的7折，就意味着我们的利率水平，百姓的首次购房的利率水平，也就是价格的管控，可能会比原来要宽松。所以从这个量和价这两个角度去看，应该说对行业的发展是个利好，特别是对整个全国的房地产下行压力偏大，或者说很多城市已经面临了很严峻的这样一个房地产去库存，或者房地产市场这种下行压力过大的这种情形，我觉得这应该说是一个利好的消息。 (2014-9-24 14:16)

陈志 说：但是，昨天我们没有能等到真正的各个商业银行的新闻发布会的，关于这个消息准确的这种确认，以及具体实施一些东西，现在看这个事可能还不能确认，但是这件事从我们对整个的事件，这个发生过程来看，应该有这样一个判断，就是我们认为货币当局，或者是中央管理阶层，对整个市场的判断现在存在着各种各样的不一致的地方，要不然它的信号不会这么混乱，这是第一个。 (2014-9-24 14:16)

陈志 说：第二个，对于目前房地产行业处在的这种下行阶段，到底是拐点进入到了一个必须要经历的，必须要缩回去的这样一个下行空间，还是我们只是阶段性的回调，对这样的一个判断可能也存在着很多的争议，或者说认识标准、结论都不统一，所以对于银行的这些做法可能也认同度不会那么高，包括我们应该也能够意识到前一段时间，李总理在达沃斯的会上，还曾经说过这样的表述，就是我们希望对经济的这种微刺激，不要大水漫灌等等，意味着我们银行的货币政策，对目前当前经济运行过程当中的一些问题，到底应该怎样做，现在恐怕在认识上，在手段上现在还都不一样，看法不一样，才会出现这样一种情形。 (2014-9-24 14:18)

陈志 说：但是我个人觉得就这样一个问题来说，目前看这个放贷政策应该，我个人是这样的一个判断，首先是银行企业，银行业应该是通过改革来逐渐地要加速市场化过程，我们现在能看到，我们贷款的利率市场化了，但是我们的存款利率市场化始终提不上日程，如果一头有，一头没有的话，实际它不是一个市场化过程，只能说我们现在看到的，现在就是经济下行，迫使银行企业必须要市场化改革，这是一个。 (2014-9-24 14:19)

陈志 说：再一个，就是我们意识到了，目前1到8月份目前看，8月份我们金融业的利率水平也在下降，这折射出来其实就是叫做需求的下降。无论是实体产业，还是房地产，还是其他的一些行业都反映出来，对金融的这种需求在下降，所以它的价格在下降，就是他的利率水平在下降，这反映出来什么，大家对目前的市场都不看好，我们说得最直白，对未来的市场不是那么看好，他就不会想办法去融资，去吸纳各类的资金，这是一个情形。 (2014-9-24 14:20)

陈志 说：再一个情形，就是说银行业对房地产业的风险偏好已经转向了，他已经不再那么看好房地产，比如说按揭贷款，比如说开发贷等等这样的一些作为他银行很重要的优质资产的一个组成，所以他现在在这些方面，他不愿意更多的把这一类的资金向这一方面投放，而且我们说现在个人的买房贷款，从总的利率水平上看，5到7的这样一个幅度，公积金是五点几，或者是6，商业银行可能是7，如果再下打一个7折呢，作为银行业来说他心有不甘，因为我们看到现在有很多的信托或者其他的一些金融产品出来，我们说表外的影子银行出来一些东西。 (2014-9-24 14:22)

陈志 说：价格水平比这高，那银行不愿意用这样的一些钱去做房地产这方面，这也是从中央，从央行不断要求商业银行你要回归要支持首次，这是从社会责任，从民生的角度，从稳定大局的角度是这么要求的，但是作为商业银行的风险偏好来看，他是不太认同这个角度的，因为这个风险还是要我扛的，或者说这个损失还是要我背的，再加上我们房地产的贷款，特别是给个人的贷款周期比较长，一般都是10到15年，甚至更长30年，所以这样的话银行大量的资金是不愿意这么做的，这是银行的一个风险偏好问题。 (2014-9-24 14:22)

陈志 说：还有的话，我们现在看到很多的行业，就是说虽然需求下降，但是有些融不到钱的我们看到，能够出来的钱价格水平也是很高，这也是现在悖论上的一个问题，所以说我们能感到有大量的钱在银行体系内部转，没有落到实体去，这也是现在银行很难受的一个地方，或者说银行决策层也很难受的一个地方，希望能够下去，但是下来又有风险，我觉得这是现在的一个基本上的判断，就是未来到底怎样？比如说我们刚才说到这个话题，房地产到底现在我们是救它，还是不救它，这就面临着一个选择，是吧，在这个问题上就会出现不同的判断标准，比如我们认为现在是个阶段性的拐点，叫阶段性的回调，就不需要采取更加刺激的，强烈的刺激，让它正常去波动。 (2014-9-24 14:23)

陈志 说：那么如果说我们认为房地产现在是一个拐点式的下挫，或者今后就要回去，回到什么样的一种程度，那么就会出现一些问题，到底房地产要还是不要？在我们的国民经济结构当中的占比到底应该占多大？是让它回到什么样的一个水平上去，这都需要做相应的判断和梳理，这样才能决定我们下一步到底是应该怎样的一种措施，事实上现在很难下一个结论说，我们现在房地产真正到了一个必须要退回到某一个阶段上去的这样一个判断，或者也不能够简单的下一个结论，就说我们现在就是一个阶段性的回调，所以说我们现在可以不救，下这个决心确实很难。 (2014-9-24 14:23)

陈志 说：还有一个特点，就是房地产的特点，我们的房地产是一个区域性的经济，它各地的表现是不一样的，各地对于房地产的依赖也不一样，对于民生的关注度也不一样，因此很多的地方他地方城市，或者地方政府的做法也可能会大同小异，所以说在这些问题上，就是银行这个政策出来，具体到地方的商业银行怎么执行，各地怎么执行？从现在看如果这个东西真出来，从结论上看，我们不管前面所说的这些判断如何做？但真正央行的决定出来了，四大行也都放出来了，首套认定标准也都调整了，那么对整个的房地产市场应该说非常明确，是个利好，无疑会刺激市场。 (2014-9-24 14:25)

主持人 说：其实我们从房地产行业整个形势来看，您也结合政策背景，结合银行业，结合房价，各个方面的判断，给了我们一个基本研判的方向，我们看到房企来说金九银十，遇到这样一个购房的时节，往往房企是比较高兴的一个时间段，很多年之前往往在这个时间段房地产企业得到利好的消息比较多，市场看好优势一些，那么目前来说，现在尤其是这几年逐渐从去年开始，到今年9月份开始，房地产企业也推出了一些优惠措施，比方说像零首付、降价险、团购价、房企降价促销的手段可谓花样百出，您作为业内专家，能不能给我们分析下这些促销手段对于房企来说到底有多大程度的让利？为什么会出现这样的一些促销手段？ (2014-9-24 14:25)

陈志 说：实际上这个问题就是我们对于市场的一个客观的一种描述，有各种各样的让利行为，有各种各样打折的措施，目前看，现在应该说市场出现了一个，就是交易量下滑明显的这样一个状态，这个事实确立了，这个事实确立了以后，那么作为企业来说，我们很多的企业他有些是上市企业，他必须要有比较明确的业绩报告，还有很多国企，还是要给股东，给国资委要交代的，你今年的投资任务，是否完成了，因此他们就会采取措施，在牺牲一定的利润空间前提下，通过一些优惠措施来走量，这个也是通常所能选择的一些手法，根本原因就是市场是下行的，交易是驱冷的，买房这个事似乎没有前几年那么火热了，这是一个客观事实存在，不管怎样，就是说开发商他现在去做这些事情，从行业这个角度来说，我们冷静的去看，理性的去看就是，还是应该客观的去面对它。 (2014-9-24 14:27)

陈志 说：第一，这种降价优惠的数量我先说数量，我先说开发商的个体，我们看到现在目前的以北京而言，全国我不敢说，以北京而言，我们优惠占比的幅度，就北京市场来看不大，我们能看到零零星星的一些企业会推出一些各种各样的羞羞答答的这样一些措施，也看到个别的一两个企业从多少降到多少，有一些直降的过程，也有一些具体手段上的调整，但是这些数量加起来，其实北京我们现在应该说在售的盘大概300多个，真正能打折的没几个，这里头应该这么说，我们把自住房抠掉，其实也没多少个，这样看目前市场大家还处在一个观望和相互角利的一个过程，这种观望没有被打破，还是处在焦灼的状态，开发商认为后面还好，买房人认为你现在不降价，我不买，如果央行这件事是真的，很可能就是打破平衡很重要的那根稻草，那也就是说，有可能市场会慢慢地热起来。 (2014-9-24 14:29)

陈志 说：从我们8月份整个市场的表现上来看，我们二手房，先说二手房，我们7月份大概是9000多套，我们没有占上一万套，8月份八千多套，我们也没有占上一万套，我们这几个月基本上二手房都是在月成交一万套以内，一直没有突破这个点，缺乏一个向上推的一个动力，事实上我们现在看到二手房的成交就是源于我们对于贷款按揭的这个速度，银行的审批，就银行由于自身的风险偏好，审批速度的延长、缓慢、严格，导致了这个每一笔交易的周期在延长，原来一笔交易一个月，两个月，三个月，三个月算长的，现在几乎半年很正常，你看我的一个朋友在交易的时候，他是今年1月份找的二手房公司给他做，到了8月份才做完，我们现在看这已经9月份了，8月份才做完，那么现在看这个手续才弄清楚，这个中间简单说就是8个月，这是实打实的一个过程。 (2014-9-24 14:31)

陈志 说：那么在这样一个过程当中，我们看很多的需求，甚至说有一些有意愿的，由于这样一种节奏的缓慢，导致了他的那种观望情绪在加重，这是很重要的一个心理上的关口，所以我们看到央行的这个东西来说，我们为之一震，它可能是打破平衡一个很重要的手段，所以说二手房现在有望陆陆续续回来，如果说我们今年从北京市全年的二手房到目前来看，我们交易其实并不是特别好，我们现在总的交易套数才是6.2万套，就8月份，这是累积到8月份，1到8月份累积过来，我们往常这个时候比这多，如果我们把后边，我们9月份不算，9月份我们算九千套，我们就算一万套吧，还有四个月，四万套，我们今年充其量不过是10万套的一个水平，这是一个什么样的判断？ (2014-9-24 14:33)

陈志 说：我们往常通常的年份，我们二手房能做到14万套到16万套，差一点也会做到12万套，这个交易，就老百姓自主的这种交易，不受太多的行政性干预，是吧，大家愿意买愿意卖，在市场上自由的相对来说，也没有开发商强势的，大家交易相对来说比较能够真实反映市场供需关系的，这种情形今年没出现，我们加起来如果乐观的说，未来这四个月是10，一个月是一万，那么后面一年是10万套，这种情形比往常低，这是第一个。 (2014-9-24 14:33)

陈志 说：第二个，现在说一手是什么情况，我们1到8月份完成了3.5万套交易，这里边还含了相对多的几千套的自住房，如果我们把自住房去掉，我们也就完成了3万套，大体上3万多一点这样一个水平，如果这样的水平延续下去的话，全年我们的商品房可能是历年最新的一次，就新房交易，这说明市场已经很冷了，那么在这种情形下，这个时候我们觉得就有些东西，有些措施，就应该进行调整了，比如说我们说一些宏观性调控性的一些措施，实际上他是基于当时的经济环境，当时的国际环境，当时的国内经济发展这种状况做出的，那么可能有些过严，或者是过重的地方，但是基本方向没有错，但是现在看，我们整体的运行态势和过去是截然不一样的，过去是一个过热的过程，我们一年商品房新房还得要10万套，二手房得15、6万套，一共加起来24到26万套全市的交易，现在显然没有了，一手二手加起来我们才有10到15万套。 (2014-9-24 14:35)

陈志 说：我估计今年新房可能会在7万套上下，这样的话加起来就17万套的一个水平，这个比过去的24到26万套低了8到10万套的水平，这个量恐怕就是应该说它对经济，特别是北京，对整个经济带动影响就很大，北京的房地产在经济结构当中占比又比较大，所以说可能对北京的经济增长影响程度就比较大。所以说怎么去判断它，还是很重要的一件事，以我个人的这种见解和判断，我们认为北京的房地产市场现在应该是个周期性的波动，但是这种周期性的波动是需要很好的去利用它，是要把我们不当的一些管制性措施去除，要让市场真正发挥作用，让市场不断去完善，不断去修复，这样的话真正通过价格信号来反映，来描述客观的供需关系，现在恰恰是个时机，因为我们基本的判断是房地产需求在北京而言，还是很旺盛的，因为我们的需求可以说是面向全国的一个，也包括了境外、港澳台、包括了各领域。 (2014-9-24 14:37)

陈志 说：你比如说我们是文化中心，因此很多文艺界、演艺界的人士愿意到北京来，很多人愿意到北京来的话，其实这些人他买房很正常的一种现象，一种消费，所以在这样一种情形下的话需求很多，但是我们北京的几个因素导致了我们不可能有足量的供应，一个是土地资源的问题，不再生，第二个经济结构的要求，使得你不可能只发展住宅。第三个，我们经济结构，经济布局当中还需要大量的工业、金融和其他的一些服务业，因此这一类的人群进入到北京来说，他的交通、供给、水资源、空气污染，这些因素已经成为制约北京发展的一个瓶颈，它实际上已经不再简单的，就是房地产的限购措施已经不再简单的是一个来抑制需求，来调节价格的这样一种手段了，它实际上是和城市发展人口这个进入密切相关了，所以说从这个角度上看，我们觉得供给和需求矛盾仍然很大，未来还很难说得到一个有效的缓解，因此我们的判断是房地产作为北京这样一个城市来说，占比就应该大，这是第一个。 (2014-9-24 14:38)

陈志 说：第二个，现在的回调，现在的一些状况是一种市场的回调，那么也就要求我们行政当局、管理部门顺应市场，去做好不必要的行政干预性的退出，其实这个话不用今天说，十八届三中全会，中央的改革基调一确定，就已经说得很清楚了，我们现在事实上是要让市场来发挥更多的作用，让市场来修复，让市场来调整，那也就是说不必要的行政管控，一定要在改革的思路下，或者在改革的要求下去推出，而不是说我为了要推出而推出，不是这样的，这是客观的发展要求决定的。 (2014-9-24 14:38)

主持人 说：其实我们谈到这儿，刚刚您也非常详尽的跟我们分析和比较了往年北京这样一个新房，二手房和今年的北京的新房和二手房整体这样的交易趋势，其实放到全国来说，我这儿有一个数据，正好是补充到，统计局最新公布的8月份70城市房价数据显示，新房价格环比下降的城市数据达到68个，二手房城市达到67个。从70城房价来看，整体房价情况持续走低。如果放到全国来说，可能情况有些复杂，请您给我们找一些比较有典型性代表性的城市列举一二呢？他们房地产的行情是什么样的？ (2014-9-24 14:39)

陈志 说：事实上我们现在看到价格它应该是供需关系一个反映，过去我们一说调房地产就是价格，价格尽管很重要，其实我们更应该看重的是供需，目前我们感觉到，现在库存压力非常大，库存压力大事实上就是两个问题，第一个问题就是前期的土地供应太多了，地方政府无节日，根本就消耗不了的，比如说我们现在看到的邯郸出现了一些新闻事件，就是说开发商跟个体之间，个人之间一种集资，造成开发商跑路，造成很多楼盘不行，这个那个的，反映出什么，我们看到了一组数据，就是邯郸市一年的商品房的交易面积是340多万套，但是他现在在售的项目3600多万平米，它是十倍的，就是证明无节制的过度的贪婪，追求土地财政的利益，大量的把利益转给买房人，这是不现实的，不同的城市，房地产的作用是不一样的，有些城市就是我们作为家庭，或者作为一个自然人的一个个体，这就是他的一个家，他的功能没有别的，就是住。 (2014-9-24 14:41)

陈志 说：有些城市就有其他的财产性的功能，就有它的投资性的功能，金融属性，你像邯郸这样的城市，他的财产性功能都有啊，只是强弱的问题，投资性的属性有多强就没有，我们编造了一个神话，特别是地方政府和开发商共同的编造出来的这种就是旁氏的骗局，就是总告诉消费者，这个房还要涨，放假还要涨，总会有人接，你的总量供应在那儿，所以说像现在我们出现了很多的鬼城，其实同样是这样的问题，有些城市他的特征就是资源性城市，就是产业工人在，他的房屋就是给那些人去住的，而不是用来投资的，因此你就没有必要过度的去夸大它住房的作用，政府就应该有节制，让我们的社区，让我们的住宅更好，更漂亮，而不是要数量更多。 (2014-9-24 14:42)

陈志 说：这样的话其实我们现在看到全国大量的库存，导致我们现在很难受，因此你看，今年的部长也是，住建部的部长一上任说了三句话，我认为非常对，第一句话叫做去库存。第二句话加强棚户区改造。第三句话，加速去推基础设施投入，基础设施建设。这三句话实际上是我们现在必须要解决的问题，那去库存，作为房地产行业来说是最重要的一个课题，怎么去做？换句话说，库存转化给谁？谁是这个房屋的承接人，是吧，你的消费需求从哪里来，这是必须要面对的一个课题，全国这么多的房屋，我个人的看法可能说得极端一点，就有些城市恐怕真是想去都去不掉库存，不可能有这么多人接啊。 (2014-9-24 14:46)

主持人 说：目前他们还有哪些措施去实施呢？ (2014-9-24 14:46)

陈志 说：几乎没有，这些城市他没有外来需求的话，仅仅靠当地，当地也不需要更多的这种，我一个人要三套房干什么，他没有外来的需求去化解它的话，房子多在那儿是没办法解决的，它就是一个包袱，你说咱们过去俗话说，你家有千间万间房屋，晚上你只睡一张床，你就想这个道理是一样的，你在这样一个家庭在这样一个城市，我就是一个居住而已了，我要太多的房本身就没有太大的用，他不像北京流动人口北京，我们现在2100多万人，我们常住人口1800多万，几百万的人流在这儿转着，包括其他的一些一线城市同样是这个问题，那这种情况下，有些城市你真是想不出来，说我们把所有的房屋再拆一遍，然后每一家再多分一间这都不现实，所以说有些城市恐怕面临的就是一个痛苦的转型过程，痛苦的消化过程，甚至是消化不了的过程，有些城市还可以，你比如说有些城市需求还存在，市场还存在，那么现在就真不能再建了，一定要平衡好自己的需求，需求的进入和房屋做好平衡关系。 (2014-9-24 14:47)

陈志 说：有些城市我们去考察调研的时候也在说，棚户区改造，千万不要新建，要收购开发商手里的，已经建成了的那些住房，不要盲目的我把这个地方拆，完了我再建个新村，让他们上楼，没有必要，老百姓自己会很好安排自己生活的，只要你不是恶意的去打扰他。所以说在很多的城市，去库存是非常重要的一个课题，而且很难，尽管说有些地方说央行7折了，或者说怎样了？几乎就是什么首套二套全部认定了，你也未必有去掉的量。 (2014-9-24 14:48)

主持人 说：我们现在还有哪些因素促进我们购房者释放购房的一些需求呢？ (2014-9-24 14:49)

陈志 说：最本质的问题增加百姓住房的可支配性收入，这个住房的可支配性收入不简单的是我们的收入，因为当你一个地区收入水平相对比较高，但是他住房支出的水平，住房支付的能力弱，就不简简单单是收入低的问题了，他有可能是您的交通、教育、医疗等等诸多方面的，应急性的必须要去开支，养一个孩子很累，上学，幼儿园各种各样，那也就是说我们的CPI，是不是也是提高百姓住房支付能力的重要内容呢？当然是，当你在吃上支出越来越少的时候，你的住房支付能力就会提高，如果我们把你的收入假定为1的话，但是我们过去过度的强调了收入和住房的关系，其实不是，其实是百姓的住房的那一部分的支付能力，我们怎么去看，每个家庭怎么去看自己的住房支付能力呢，很简单的一个标准，不一定很准确，但是很简单，就是你的家庭每年年化上算，叫可储蓄的那部分钱。 (2014-9-24 14:51)

陈志 说：你说我要上学，我必须要支出，医疗、交通必须要支出，房屋水电必须要支出掉，那这个是必须要花掉的，我买不了房子，我还有其他应急性的一些开支，你存不下来钱拿什么去买房，实际上非常简单的一个角度。还有一个，就是说我们不建议中央政府再过度的去关注房价，你看咱们俩聊，我都没太多跟你说平均价格的问题，其实平均价格这个问题，并不反映市场的真实，我们说房地产是一个区域性市场，区域性的价格如果我们把这种区域性的市场和区域性价格，通过平均数去给模糊掉了，实际上是模糊了很多现实的老百姓需要了解的东西，因此我们不希望中央政府今后在考核房地产是这样一种考核方式，就是看一个平均水平，全国70多个大中城市，是多少，这个数可以有，不作为考核城市的标准，这个城市和北京上海就不一样，和广州就不一样，你比如说我们限购城市北上广深，还有珠海和三亚，这6个城市完全不一样，那你说一定要怎样，一刀切的去做，其实没有意义，完完全全各自可以按照各自的方式去做。 (2014-9-24 14:53)

陈志 说：三亚也是过热的区域，北京也是过热的区域，那珠海我没想明白为什么还在限，其实我个人认为像珠海这样一个城市，他无非好像跟澳门之间的关联，联系比较近，其实也没有太大的这种过热的迹象嘛，我们对澳门的那种支持，对整个港澳地区经济的带动，其实深圳和珠海这两个城市，深圳可能显得还热一些，珠海可能就不是那么明显，完完全全表现不一样，我相信当地继续采取限的措施肯定还会有他内在的这种因素，我们不知道，但是每一个城市不同的表现，不必要一刀切的去说，平均的去做就没有意义了，没有他社会意义和经济学上的价值，所以我们要强调，一个城市要客观的拿出来，比如说有一些，就是你人均住房的水平，比如说你的房价和可支配收入之间的关系，那么我们还要看到这个地方这种活跃的市场交易。 (2014-9-24 14:53)

陈志 说：比如说二手房，我们二手房一冷，其实市场交易是慢的，你让大家充分流动起来，动产动产，不动产不动产，他还是产，既然是有资产性的这种属性，有金融的属性，我们就不能回避掉他交易的这个问题，还要让它去流动起来，那我们现在看到目前很多政策，还显得比较僵化，还仍然和现在的这种情形不太契合，或者说我们的领导对于房价的那种恐惧，可能出现那种暴涨那种担忧，可能对自己的政绩和乌纱比较担心，所以我们希望有关部门应该是顺应发展，顺应趋势，而不是说只是看自己的乌纱和自己座位的稳固，所以我觉得目前来说，有很多的东西是可以值得拿出来研究的。 (2014-9-24 14:53)

主持人 说：我们聊到这儿，其实换一个话题，关于购房者最关心的就是购房时机的问题，节目一开始也提到了，大家平时的时候买房，通常遇到市场情况，买涨不买跌，经常是这样的情况，下来来说对于购房者时机您觉得是什么样的情况？从销售数据来看？ (2014-9-24 14:53)

陈志 说：第一点是这样，你说到买涨不卖跌，首先把我们的住房属性归于了投资，如果我们认为这是个投资品，买涨不卖跌这个表现就是非常正常的，但如果我们把它作为一个消费品，或者一个大宗的耐用消费品，它是一个不正常的现象，也就是说我们现在看买涨不卖跌这件事来说，我们理性的去看，它有投资属性在里头，需要客观面对，这是给老百姓说的第一句话。第二一个，什么是时机？我们如果要说这个话题比较复杂。第一个首先是，你看不同的区域是不一样的，刚才我们也聊过北京作为一个需求大量进入的时候，那么需求和供给之间还存在着比较大的矛盾，未来看我们还不能满足不断进入人群的要求，那好，你就现在这个时点看你还是应该买，如果把它作为一个，先说第一点，叫投资品，因为他投资属性会强的，他的使用价格会不断地显现，这样的话你现在买就随着时间推移，你和那个价格之间的距离越到后面会越高，这就是把它作为投资品来看。 (2014-9-24 14:55)

陈志 说：那么如果说我们其他城市，供给和需求之间的关系不那么突出？矛盾不那么突出，甚至有些地区供大于求，只是看你这个买房的行为是生活必需品，还是投资品，那么那样的去恐怕把它当作投资品不大显示了，所以你就只能说，我需要，我也有这份支付能力我就可以买，你也不要指望它以后下跌到哪里去再去买，当然可以，这个就像买汽车似的，汽车买回来除了发挥它使用价值之外的话，没有什么投资的这种价值，因此你买进门的那一刹那，你的价值就在贬值，是不是，今天买进门，明天再推到市场取卖二手房，至少九七折，九八折，房屋也是，今天买进来，明天就有可能变，因为我们的房屋是自身要贬值的，这是一个问题。 (2014-9-24 14:56)

陈志 说：那么第三个点，我们要看，不同城市的经济发展水平，不同城市经济发展水平反映在哪儿？反映在地价上，我们看到很多现在我们说北京的一些叔叔阿姨，大爷大妈们都懂的一个道理，为什么那个二手房和我这个新房卖一个价，大爷大妈就会回答你，那是地价涨了，跟房屋没关系，新房和旧房卖是一个价，实际上反映出来就是说，这个城市的经济增长和经济活力附着在土地上产出的这种附加值越来越高，那么这种经济活力，这种经济产出实际上也是另外一种财富形态，或者是一种货币形态投入下去所产生的，他不会平白无故，对吧，所以说我们现在看这三点的时候，你才能去判断，你是不是该买房，其实我们也没法给老百姓一个非常标准的统一的，就这样一个答案，不是，你不同的城市有不同的表现，不同的需求关系，不同经济的发展阶段都会不一样，所以说看看你自己的想法，以北京而言，我个人是这样看。 (2014-9-24 14:58)

陈志 说：第一个，就是我们看他的经济活力，北京的经济活力仍然说还是一个非常旺盛的一个，因为他毕竟是中国唯一的一个政治经济文化中心，唯一的一个，这个和其他城市不一样，有些国家的首都政治首都，有些是文化首都，是吧，有些是经济首都，我们是三合一的，这样的话带来财富的这种聚集能力会比其他能力要强得多，因此它的经济活力，他的财富产出就会比其他城市不一样。第二个，由于中央所在，或者说首都的这种因素使得很多的配套服务型的资源，都经过了几十年，我们建国60年，1949年到现在，60多年的时间不断在积累，我们的人才培养的基地，各类大学，各类名牌大学可能是全国最多的一个城市，最高的学府，中国科学院是最高的科学的殿堂，还有文化的，最高的这种殿堂，最高的市场，最热的市场，然后我们说央视，我们说各家新闻机构带来这种各类创富的机会就会很多，你像很多年轻人怀揣着梦想，我这辈子生活在北京就很骄傲了，尽管我生活在北京的出租房里，或者是地下室里，但是我已经融入北京了，我未来就是从北京出发，创造我未来美好的人生，这些希望，这些理想可能都和这一个人的一生有关。 (2014-9-24 14:59)

陈志 说：因此就是说很多人愿意进入到北京这样一个城市来，这里边就反映出来什么呢，就是说北京这样一个城市，他的经济创造力，或者叫每平米的产出能力比其他城市要强，你无论是产出的机会，还是产出的真金白银，这样的话才是吸引人的一个，他具有充分吸引人的力量，其他的城市说除了煤，煤一禁用完了，这个城市没有活力了，我这个城市除了其他的一些矿藏，开采完了就衰退了，这个不是，北京是一个不断地在…，第二个。由于这样一个人群的进入带来的供需，刚才我讲过供需的矛盾还在不断加剧，所以你还很难看到他矛盾的缓和，或者人流的外溢出来，所以北京市把这个叫做人口外溢，疏解都作为了北京市很重要的经济发展目标和规划，包括有一些周边跟京津冀的发展协同，其中也是很重要的内容。 (2014-9-24 15:01)

陈志 说：还有一个，我们从北京的投入上看，能够转化到房产当中的东西就高，我们今年北京应该说已经1800多亿了，我们预计能摸到2000亿出去出让，我们现在很多的楼面价已经很高了，政府有的时候也没有办法，大家拼命的举牌，开发商谁都看得懂，因此他拼命在举，总认为我有机会，不断地加进来，使得这个地价不断在攀升，其实北京市政府真不希望说地价一定这么高，但是没有办法，当然了我们土地出让这种单一化的方式，可能会带来地价不断地翻涨，但是现在看还没有一个很好的一种途径，很好的一种方式来抑制过快这种地价上涨，实际上地价上涨也是房价过快上涨的重要支撑，没有办法。 (2014-9-24 15:02)

主持人 说：关于这方面，我们其他的时间继续和陈秘书长去探讨，今天非常感谢您来到演播室和我们一起观察楼市，非常详尽的解释了大家购房时机方面的问题。好，感谢您的收看，我们下期节目再见。 (2014-9-24 15:02)