主持人 说：各位朋友上午好，欢迎收看《新闻大家谈》。我是主持人陈虎龙。近期，楼市政策频出。央行等机构出台松绑楼市的新政，出台了“认贷不认房”、“首套房贷款最低可享受七折利率”等政策。而在限贷政策大幅松绑，限购政策也仅剩北上广深以及三亚五个城市坚守的现状下，各地方政府还在频频加大政策调整的力度。接近年底，楼市成交量能否持续回升，房价是否会出现回涨？针对这样的话题，今天邀请到住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌和我们一起来聊一聊这些话题。欢迎您。 (2014-11-5 10:25)

顾云昌 说：大家好。 (2014-11-5 10:25)

主持人 说：一开始我们聊到取消限购之后，您认为这次限贷政策的调整对楼市成交会产生什么样的作用和影响？ (2014-11-5 10:27)

顾云昌 说：从目前一个月的情况看来，还是有比较大的影响的，相对于限购政策而言，它是叠加效应，目前基本上取消了限贷和限购，我说基本上，就说有些城市还没有，像一线城市还没有取消限购，限贷的政策也是一定程度上的限贷政策，不是说完全是市场化的，还有一定的局限性。但不管怎么说，从成交的数字看来，10月份的情况明显要好于9月份，也就说明限购政策出台以后，再加上限贷政策出台，两个政策的叠加效应，在市场上起到了一定的暖市的作用。 (2014-11-5 10:28)

主持人 说：虽然政策利好，但是多数分析人士认为，银行在房贷新政上的执行力度才会对楼市的成交量价起到决定性作用，您怎么看？您对银行当前对房贷新政的执行力度如何评价？ (2014-11-5 10:29)

顾云昌 说：应该可以这么说，因为我们正在往市场利率化方面发展，但是央行的这个政策，央行银监会的政策仅仅是一种指导性的，至于最低可以打七折，根据银行自己的情况，如果能打七折打七折，目前看来还没有打到。九折左右比较多，因为这个和银行它的利差，和银行的经营有关系，恐怕有个过程。 (2014-11-5 10:29)

主持人 说：可不可能在未来的一段时间当中，会有七折、八折的情况？ (2014-11-5 10:30)

顾云昌 说：我认为有这种可能，当然一个是根据银行的经营情况，来决定的，各家银行的情况也不一样，还有就是根据银行的资金情况，如果资金情况允许，再加上国家政策方面的要求，有些银行可以这么做。但目前七折、八折恐怕还有难度，特别到了年底了，各家银行的指标不一定够用，还有利差对银行经营的效果、利益，目前看来九折左右为主。 (2014-11-5 10:30)

主持人 说：还有住房公积金，从这个资金方面来看，现在国家也是出了组合拳，要求实现住房公积金缴存异地互认、职工连缴6个月可向户籍地申请公积金房贷等，您认为这一政策能在多大程度上解决购房者的购买力问题？大家需求会不会很旺盛？ (2014-11-5 10:31)

顾云昌 说：公积金是政策性的一种金融，主要是帮老百姓买房的，我们过去公积金方面，沉下来和贷出去还有很大的差别，这当中如何充分用于公积金的作用，满足老百姓买房的需求，中央政府提出了公积金也可以异地，促进大家来购房，和最近我们总理提出来的稳定住房消费密切相关，因为我们现在住房消费在往下掉，销售量往下降，所以公积金将会起到一定的作用，但是毕竟公积金是有限的，仅仅表明了我们用公积金支持住房消费这样的一种态度，这种姿态，一定程度上会促进楼市的回稳。 (2014-11-5 10:32)

主持人 说：谈到楼市回稳的背景，还得结合国际国内的背景，包括签写日子美国推出量化宽松，再加上我们三架马车当中出口连续个位数的增长，国内的消费必须要让它旺盛起来，我们国内这样的一个市场，让它很好地促进，当然消费的市场当中，房地产市场的消费是非常重要的作用。考虑到这个，有人说是不是要救市？或者救市的意图明显吗？ (2014-11-5 10:32)

顾云昌 说：说救市是媒体上的说法，或者老百姓普通说法，要么打压，要么救市，实际上从现在整个中国的宏观经济情况看来，特别中央提出来要促进和引导消费的问题，表明了也是我们在整个国民经济调整结构当中的一个举措，我们过去以出口为主导，依赖出口，现在要扩大内需，扩大内需方面，实际上我们更多用扩大投资的做法，现在看来投资由于许多部门产能过剩，也不可能盲目地再扩大投资，所以很有必要在扩大和提升消费方面做文章，其实住房消费是一个很大的消费，对我们老百姓而言，最大的消费需求还是住房的需求，汽车都要差很多，其他的还有旅游、健康需求。 (2014-11-5 10:33)

顾云昌 说：所以国家出台一个促进消费的政策，第二个住房的投资和消费两方面都可以对我们整个的经济稳增长发挥很好的作用。根据当前的情况，我们的楼市偏冷，有必要使我们从政策导向上，通过市场的机制来促进市场的回稳。我们平时讲到宏观调控也好，房地产调控也好，无非是这样的作用，经济过冷的时候要加温，经济过热的时候要降温，现在经济大家知道我们的增长速度在放缓，如果不及时地采取一些调整结构，刺激经济的哪怕是微刺激也好，恐怕经济的稳定性就会产生问题。 (2014-11-5 10:34)

顾云昌 说：这个时候出台政策是暖市的政策，而不是救市，救市是市场到了非常衰退的时候，今年仍然仅仅是比去年交易量少，比前年哪个时候都要高，所以并不是说市场不行了，要死掉了，要救了，实际上是促进市场的回稳，政策的出台是促进市场理性回归。我感觉到过去十几年的房地产市场发展，是快速的发展，甚至有点矿业的发展，当然这和过去经济形势有关系，和人口红利、住房制度改革的红利密切相关，现在看来这样的红利逐步消退，但是消退的过程不要让他太快，让他保持平稳，与其说救市还不如说稳市，这样的说法比较符合实际。 (2014-11-5 10:34)

主持人 说：其实谈到政策，现在我们出来以后，我们刚刚结合宏观经济包括银行的利率去谈了政策背景的落实情况，接下来我们说到市场的另外一头需求者，我们现在谈需求，我们要分，比方说我们是改善型住房的需求，还有首套房的，还有投资投机的，您觉得什么样的购房者来说，在这个政策当中获得的红利比较大？ (2014-11-5 10:35)

顾云昌 说：应该说这一次的房地产市场的调控，或者稳定市场的举措，既要有利地保障买首套房人的需求，要充分保证，同时也支持了改善型的需求，这个打出了明显的信号，因为二套房，如果一套房贷的贷款都还清了，买第二套房，相当于首套房一样，这就是明显支持改善型需求，因为中国的房地产市场发展到今天，已经有了明显的变化，就是我们通过十几年的快速发展，现在拥有首套房的家庭，拥有住房的家庭，占到总量的大概90%左右，或者80%，90%左右，这样的比例很高了，除了相当一部分人的进城的买首套房或者更多是结婚的买房以外，更多的人恐怕要进入改善型需求，现在很多家庭仍然住在房改房当中，他生活条件改善以后，他需要进一步地扩大房子或者换房子，这就是二套房的需求。 (2014-11-5 10:38)

顾云昌 说：这次政策指向很清楚，对于二套房的需求，对于改善型的需求我们也表示支持，视作是首套房的待遇，应该说这是一个政策的明显的导向。所以说这个政策出台以后，特别是二线城市，原来是限购又限贷的，他取消了这两者，很多的二套房的，改善需求出来了，不受过去的约束了，因为二套房的房贷的利率，首付款和一套房子完全不一样的，人民算过一笔账，差很多的，一个是1.1倍的利率，一个是0.7或者0.8的利率，另外首套房低得多，首套房原来要五成六成，现在三成，所以这个减轻了他的压力，会鼓励这些第二次购房，甚至第三次购房者，他进入市场来购房，这样的需求得到了老百姓的，应该说老百姓有这个需求，另外有这样的购买能力，政策上支持，应该说是很好的。 (2014-11-5 10:39)

顾云昌 说：对于首套房而言，关键是房贷的利率问题，如果房贷利率问题真正落实到七折，会有更多人，一算账以后，他整个的省了很多钱，十万、二十万、三十万，那是非常大的数据。所以这个政策对于老百姓买房是很大的支持。至于投资投机需求问题，在遏制房地产上涨的时候，由于房价上涨过快，导致了相当部分的投资投机的需求进入市场，当然也和投资渠道的缺乏有关系，算了半天，还是不如买房子保值增值换算，因为利益驱动，谁都会算账，但是如果市场出现另外一种情况，供大于求，房价几乎升不上去，甚至往下降，这时你叫他投机投资他都不这样干了，我买了房子等于亏本了，投机投资需求是根据市场的情况，他是市场当中的产物，如果房价涨的时候，涨得很快的时候，你再打压，再采取政策，总有人想办法，这是历史，反过来现在市场有了变化，你叫他投资投机他也不干。 (2014-11-5 10:40)

顾云昌 说：所以这一次当中，没有说要打压的问题，也没有说鼓励的问题，你自己看着办，你认为长远来说，我有钱还能买房，也能出租出去，还有收益，你就投资投机，现在政策也不提了，就是我们的政策指向是根据市场和市场上的各种表现提出针对性的办法来的。其实从理论上讲，在市场当中需要有一定的投资者，甚至有一些投机者，有些楼市冷得不得了的时候，希望投资者投机者进入，使市场搅动起来，不要说投资、投机就是都打压的，比如有很多国家吸引中国人买房，他们都是投资的，其实投资、投机很难区分的，本身这个概念是一个中性的概念，我们习惯上投资、投机是不好的行为，所以要打压，当然了，在楼市这个过热的情况下，房价上涨很快的情况下面，投机、投资需求是促使房价往上提升的，所以我们要采取政策防止在楼市热的时候，要控制投机需求进入，但是楼市下降的时候，说实在话，我们一些地方都希望大家来买房。 (2014-11-5 10:41)

主持人 说：从数据来看，9月份70个大中城市中，大部分城市的房价同比出现下降；10月的百城新房均价也出现了同比环比双跌。这是不是意味着，9月以来的一系列楼市政策并未对市场产生实质性的刺激和影响？ (2014-11-5 10:42)

顾云昌 说：楼市的反映不是政策能够所决定的，主要由市场去发挥作用。 (2014-11-5 10:43)

主持人 说：是不是还有一定的滞后性？ (2014-11-5 10:44)

顾云昌 说：有滞后性，第二个市场有其必然的反应，当前中国的楼市完全是，应该是供求关系所导致的，价格的涨还是跌，楼市和其他的市场一样，供大于求，房价上不去，供不应求，房价肯定往上走，越是供不应求，越是房价涨得快，这是规律。为什么中国的房地产市场从今年5、6月份开始出现了环比的下降，5、6月份到现在，环比下降的城市几乎覆盖了，随着5、6月份环比下降，同比也开始出现了，9、10月份也出现了下滑了，我们每次看到房价的下滑，首先是环比出现下滑，然后再同比下滑，上涨也是这样的，我们回顾一下，今年5月份以前，23个月，房价是往上走的，就是说在今年5月份以前，过去的两年房价一直往上涨，5月以后，环比下滑，同比下滑，这就是我们看到了市场的规律。 (2014-11-5 10:45)

顾云昌 说：到目前为止，整个的房地产市场的房价仍然还在下行当中，就说环比和同比仍然是下滑，但是下滑的速度放慢了，特别是10月份的情况看来，由于交易量提升，交易量上升了，从开发商来说，丛二手房的卖主来说，交易量上升了，大家都来买了，我干吗降价呢？现在大家买房者都来问我了，我当然不降了，这是由市场上的关系决定的。但是目前看来，还没有导致房价的上涨，从10月份看来，应该说相对于9月份而言，价格还在下，但是下降的速度放慢了，但是量开始放了，叫做价跌量升，有这么个趋势。 (2014-11-5 10:45)

顾云昌 说：量升到一定的程度，价就开始稳了，稳到一定程度，如果将来哪一天出现了大家买房人多了，交易量，供应量少了，又会出现房价走了。现在正处在，因为我知道许多开发商看了上半年的业绩，许多业绩不好，下半年要加快销售力度，除了拓宽渠道，更多是价格的办法，以价换量，这是一个，特别是上市公司，年底要看报表了，所以必然导致价格的往下走，我看到二手房市场也是这样，也是这个区别。 (2014-11-5 10:45)

主持人 说：从这个数据来看，也有差不多和一年前有相似的数据了？ (2014-11-5 10:46)

顾云昌 说：刚才说的，房价的同比开始出现了持平，和去年持平，更多的城市已经出现了房价的数据和去年同期已经有所下降了，一个百分点，或者零点几个百分点。 (2014-11-5 10:48)

主持人 说：哪些城市您觉得趋势会越来越明显？ (2014-11-5 10:48)

顾云昌 说：房价实际上三四线城市的房价基本上没动，和去年早就开始持平了，涨的时候也涨的不快，降也不快，每次我们发现，一二线城市，热得快，冷得快，三线城市，热得慢，冷得慢，北京，首先冷的时候冷得快，热的时候热得快。总体上而言，不少三四线城市，市场仍然是比较冷，为什么呢？供应量过大，供应量相对需求量而言，就是我们讲的库存，什么原因呢？就是和我们现在城市化的进程有关系，和企业的房地产市场的投资情况有关系，因为过去几年当中，由于我们的投资，4万亿启动以后，地方政府有许多投资跟上，他们不少钱是从土地上来的，土地出让金，为了保证地方的投资来源，地方政府就大量卖地，获得土地出让金，然后土地供应量就增大，我们许多开发商就开始买地，买了地以后，知道土地供应量很大，大家一开发出来以后，发现都在供应土地，但是三四线城市的需求量，有效需求并没有那么旺盛，为什么？ (2014-11-5 10:48)

顾云昌 说：现在城市化正在出现，中小城市往大城市过渡的过程，你看我们中小城市当中，每年新增人口并不多，而中小城市往外走的人不少，所以导致了中小城市的人口的流入量很少，甚至于不断地流出，但是供应量很大，在这种情况下就会供大于求，库存增加，在这种情况下，中小城市从去年开始了，我们看到了分化，有些城市已经出现了市场的卖不掉，甚至有些城市，三四年前就开始价格上不去，二手房、一手房也很多，需要很长时间消化。北京、上海这样的大城市，每年大量人口进入，但是城市中心没有更多的土地了，它的供应量和需求量之间可能有一个阶段多了，但是只要你少开发一点，量马上就供求平衡了，消化得很快，就说这个消化的周期比较短，所以它的市场变化也比较大。 (2014-11-5 10:49)

主持人 说：在库存量比较大的情况下，包括我们看到北京、上海这样的一线城市，您觉得现在在一线城市当中房企的库存量是什么样的情况？能不能消化掉？ (2014-11-5 10:50)

顾云昌 说：结构性的问题，比如北京、上海，高端的房子，比如两百平米的房子，消化就慢，因为能买这么大的家庭少，相反一些刚性需求，这些家庭，这样的套型面积，相反销售快一些。所以结构性的问题，在北京、上海很多大套型的房子，库存比较大，在房价上涨快的过程当中，我们看到缺少的就是刚性需求，现在看来，如果放开限购，这些城市可能有利于消化大房子，但是现在大城市还没有放开限购，所以这个仍然是上海、北京这些大城市大套型房子，高端房子的一个问题，要么干脆高端，好地段，就怕不高不低的，又是郊外的，大户型的，总体价格很高，刚需买不起，高端需求又看不上，这样的房子恐怕就比较讨厌了。所以开发商要调整结构，当然有些城市放开限购了，可能这一部分的房子消化好一些，如果开发商再打打折，那可能更有吸引力。 (2014-11-5 10:50)

主持人 说：我们也刚刚看到另外一个数据，有研究机构数据显示，十月重点监测的42个城市楼市成交总量环比增长12.6%，成交明显回暖，并且创年内新高。您怎么分析当前量涨价跌的楼市现状？ (2014-11-5 10:51)

顾云昌 说：应该说今年的成交量要超过去年是不可能的，到目前为止，仍然和去年成交量下降8到10个百分点，也可能在后面两个月有所后转，但是也不会太好，不会出现牛市，因为这个市场，整个的市场氛围，整个的供求关系所决定的，另外和人们的预期，人们的预期没有改变，对人们的预期可能有所影响，你看政府说稳定住房消费，出台政策要暖市，可能市场会好一点，这是一种，一方面市场本身的供求关系，一个是预期，两个方面对楼市发挥作用，今年肯定是，可以断定是历史上的第二高峰，不可能超过去年。 (2014-11-5 10:52)

顾云昌 说：所以也就是说，我曾经说过，我说年内楼市难以回升，仍然处在一个下行的过程当中，但是下行的速度放缓，下行的力度在减弱，这就是我们说的政府政策的一种效应，在发挥一定的作用，但是政策毕竟是政策，因为楼市整个的供求关系我们看到了整个的库存比较大，看到了整个的市场的情绪，决定了我们今年楼市必然是这样一种下半年，还有两个月的时间，不可能超越去年，仍然在软着陆的过程当中，这样的举措实际上是促进我们楼市的软着陆，而不再继续大幅度下滑，下滑的幅度很深，政策起码起到了阻挠继续大幅度下滑和下滑很多的，无论是交易量或者是房价这样的效应。 (2014-11-5 10:52)

主持人 说：是，我们也看到任何一个产品大幅度上升或者下降，在很大程度上面的波动，其实不利于行业，也不利于消费者很好地去消费和发展，也不利于企业的发展，不利于市场长久的生存。还有另外一个角度，看到这样的一个市场的情况，有人欢喜有人忧，比如三四线城市，确实有一些房子从去年就开始出现了滞销，包括大量的库存，我们也观察到一些城市的救市政策，目前多数二三线城市的救市政策都在储备中，预计四季度出台类似购房补贴政策的城市会更多。很多人担心，楼市政策在限购限贷松绑以及其它刺激政策陆续出台的情况下可能会面临新一轮上涨，您怎么看待？ (2014-11-5 10:54)

顾云昌 说：政策现在看来，从中央的决策上看，更注重于让市场发挥作用，更多的去掉行政的手段，这是一个总体的表现，我们看得出来，中央政府和地方政府都这么做。但是你说会不会产生大幅度的刺激，导致整个市场突然之间出现反常，出现进一步上涨，这个可能性不大，整个是下行的趋势，今年楼市是下行，分化在继续，下行，现在我们主要刚才说的，防止下行过快，促进楼市的软着陆，而且软着陆正在实现过程当中。 (2014-11-5 10:57)

顾云昌 说：有些城市因为它的楼市比较糟糕，严重影响了地方的经济的发展，所以根据地方的财力来鼓励促进老百姓买房，这样的举措，当然还要根据他自己的财力，比如某省提出来，首套买房者进行贴息，贴给银行，让银行来贷款，否则银行没有积极性，另外他里面，如果打七折、八折，利差越来越少，银行赚不了钱了，所以地方政府鼓励银行发放银行贷款，从而促进老百姓买房，是千方百计去库存的地方政府的一些举措，有些城市的库存太大了，即使这么做，觉得也是有限的，因为它这个毕竟是老百姓已经有房的老百姓，真正需要买的老百姓，这个数量已经不多了，买不起房子的人，你再贴他也买不起，主要是城镇化进程当中，有钱人不一定在那边待了，要走了，没钱的人进来了他买不起，所以这个是要考虑到有一定的消化过程，但是并不是说这些刺激没有作用，起码能起一定的作用，所以最终还要看市场的消化能力，看城镇化进程，所以为什么我们把希望，未来的中国楼市，我们经常说进入到白银时代，告别了狂野的黄金时代，进入一个比较平稳的白银时代，就这个道理，我们的楼市已经发生一个明显的变化。 (2014-11-5 10:58)

顾云昌 说：我们为什么叫白银时代呢？因为我们有新型城镇化，如果说中国的楼市过去十几年的快速发展，或者迅猛发展，在世界上也是可以看到的，我们每年一千人盖的房子的套数，国际上有指标，每千人的套数，一般一千个人，每年兴建房屋超过十套，就是相当了不起的了，一般都不到十套，七套、八套，我们国家这几年，每千人的盖的套数，超过十五套，十四套，相当大的比例，所以在这种情况下，我们盖的房子很多了，许多城市出现了阶段性的饱和，那么阶段性的饱和，怎么去库存？一个说实在话，要看市场的需求，收入的增加，他有能力买房，政府政策的支持，当然开发商价格上能够让消费者接受，开发商的利润，价格降低了，利润就下降了，几方面的作用，才能促使楼市保持相对稳定。 (2014-11-5 10:59)

主持人 说：您刚才也谈到了房企去库存的能力，您觉得他们年底会不会采取别的手段？ (2014-11-5 11:00)

顾云昌 说：开发商之间互相都在学习，互相攀比，名目繁多的促销手段都会使出来的，市场化方面的东西，过去我们叫做全员销售，现在叫全民销售，动员各种渠道买房，甚至我听到有些地方政府，动用公务员帮开发商买房，过去也会有，下达指标，楼市和地方的财政，地方的经济发展密切相关，当然开发商的手段更多了，打折、促销、奖励，甚至各种各样的活动，让你感受到我要买房，的的确确可能就会有非常激烈的竞争，这个时候有意买房的人这是很好的机会。 (2014-11-5 11:00)

主持人 说：说到一些买房的，包括我们在看房子的时候，新房和二手房我们要区分对待，包括我们关注一线市的二手房，之前有一段时间，二手房高得不行了，现在逐渐降低，您怎么看待一线城市的二手房的交易？ (2014-11-5 11:00)

顾云昌 说：一手房和二手房连在一起，他们的销售和价格是互相通的，一般来说同一个地段，二手房价格一般是一手房价格的七成左右，当然学区房另外说，全世界都差不多，当然可能里面有的低一点，有的高一点，是连通的。但是我觉得北京人或者有许多地方的人喜欢一手房，二手房有人住过的，中国人特别喜欢买一手房。 (2014-11-5 11:02)

主持人 说：但是新房越来越边缘化。 (2014-11-5 11:09)

顾云昌 说：也在变化，一个是地段实在太差了，交通，浪费很多时间，商业配套，学校医院都不方便，所以二手房在大城市受到青睐，目前看中国的总体上仍然是一手房主导，大概是七三开，或者是四六开，就说一手房是七或者六，二手房是二或者四，但是北京、上海已经倒过来了，六四开，二手房占六成，一手房占四成。美国的楼市就看二手房，美国90%都是，95%都是二手房。有人说中国的楼市在发生着变化，从增量房的时代逐步进入存量房的时代，所以我们更要关注二手房市场的变化，从而也能够看出来一手房的变化。 (2014-11-5 11:10)

主持人 说：您觉得二手房在一线城市的交易量会不会大幅度的回暖，或者是大幅度的攀升？ (2014-11-5 11:10)

顾云昌 说：一样的，整个的楼市不可能出现像09年那样，不会出现，因为我们没有4万亿的强刺激。更主要的是我们的市场，现在的市场和五年前的市场不同了，现在是阶段性的饱和全面出现，只不过三四线城市严重一点，一二线城市没有那么严重，总体的满足度已经达到了一定的程度，这时候不可能出现逆转，除非再出现一个什么金融危机这样的泡沫化的东西，拼命的投资、投机，这样的情况，或者说出现流动性的大量过剩以后，我们的政策又像09年那样放开，谁买就让你买，我想国家现在不会这么做。 (2014-11-5 11:10)

主持人 说：您觉得去行政化对楼市会产生什么样的影响？ (2014-11-5 11:10)

顾云昌 说：三中全会说让市场在资源配置当中发挥绝对性的作用，过去我们十几年调控，始终盯着房价，而且认为房价的调控可以用通过行政的手段来控制，实践证明，不行，用限购限贷的办法可能一定阶段发挥了作用，但是往往使市场的信号扭曲了，甚至出现限价这样的违反市场的做法，把有效的改善型需求，甚至刚性需求也遏制住了，这当然不利于经济的发展，现在看来，我们取消限购、限贷，就是去行政化的手段，当然还没有完全取消，刚才说基本取消，限购是这样，限贷也一样，比如还有二套房没有还清贷款的，还有一部分人，还有买三套房、四套房的，一样的。 (2014-11-5 11:11)

顾云昌 说：无论买什么房，只要银行认为可以放贷，首付款一样的，利率也一样的，而我们现在还有，我说基本上放松了限贷，没有说全部放松，要发挥市场的机制，发挥市场的机制以后，就更加体现了房地产市场的本来的面貌，价格的变化也不要大惊小怪，什么原因导致的，从市场上找原因，否则扭曲市场机制以后，不知道市场发生了什么样的情况，明明已经过剩了，你还在够，明明不够了，你还不供应。当然也有相当大的难度，为什么？土地供应在政府的手里，政府部门在土地供应方面，能不能完全发挥市场的作用，恐怕这里有难度了。 (2014-11-5 11:11)

顾云昌 说：，人家的土地市场是私有的，需要的时候大家拿出来卖地，不需要的时候不卖地了，那政府这个东西，我们土地财政的问题，应该说中国的土地是政府垄断着的，土地财政的问题决定了它对土地的态度，这个当中就是有一定的过程。所以我们更多的用市场的手段，不是说完全取消行政的手段，在我们这个制度当中，行政的手段完全取消不了，因为在房地产市场当中，最大的土地供应者是政府，它既是裁判员，又是运动员，他会用裁判员的角色来影响运动员，所以我们尽可能用市场的手段，也就是这样的意思。 (2014-11-5 11:11)

主持人 说：我们看到刚刚分析市场的时候，您用暖市、稳市描述这样的市场情况，那在近期，地方政府还会不会出台别的政策暖市，比方说税收？ (2014-11-5 11:12)

顾云昌 说：先立法后实施，包括我们讨论很长时间的房产税，房产税的出台和房地产税收体制改革联系在一起，我们的目标就是说将来通过完整的完善的税收政策，来促进房地产市场保持相对平稳，目前看来这个政策一时出台不了，最起码17年以后，真正能够实施，因为现在还在制订，能不能在2020年的时候，税收政策能够符合税收体制改革，还有不动产的登记，不动产的登记使信息更加透明，税收政策也能跟得上，否则不知道有多少房子，税收政策出台以后，再加上金融政策的，金融的改革，这次930，央行和银监会出台政策，这个政策有几个特征，第一个特征，就是去行政化的，让市场决定房地产，更加明显，这是一个。第二个，我们过去出台政策都是打压的政策，这一次是去库存的政策，从过去打压变成是，从过去冷市，降温，这次升温的。 (2014-11-5 11:13)

顾云昌 说：第三个区别，过去出台的政策是什么？都是中央下的命令，从上而下的政策，这一次是自上而下的，倒过来的，差别化的，分裂调控的政策，过去一刀切的，这次分类调控的。第四个变化，这一次调控政策出台，不仅有调控的力度在里面，还体现了改革，因为央行和银监会出930的政策当中，有几个方面，一个就是说在开发商的融资渠道上要拓宽，银行的融资渠道上要拓宽，就是让房地产金融改革在930当中体现出来，比如银行的个人住房抵押贷款，现在额度有限，如何保证资金呢？出台的个人住房抵押贷款证券化，然后融资，融资来的钱来发放个人住房抵押贷款，当然也有人说，美国的问题就出现在这个地方，但是我们可以吸取经验和教训。 (2014-11-5 11:13)

顾云昌 说：另外房地产信托投资，通过信托的投资，让房地产开发商用现有的楼盘，有收益性的，比如商场、写字楼，通过信托的投资来融资，既能够保证房地产个人住房抵押贷款的资金来源，又开拓了开发商的通过发债，通过信托来获得资金，这就是房地产金融改革非常重要的部分，实际上我们的，一个是房地产的税收体制正在紧锣密鼓地制订，从我们过多的依赖土地财政卖地的形式，将来从存量土地当中来获取政府的收益，调整税收的结构，一个就是金融改革，开辟房地产融资渠道，实际上这些改革，在文件当中应该有这样的作用，所以可以看到我们政府，更加注重于，一个是市场的办法，一个就是改革的办法，来稳定房地产市场。 (2014-11-5 11:13)