主持人 说：各位中心网友上午好，欢迎收看《新闻大家谈》，我是主持人郭俊娅。3月30日，五部委联合发布楼市新政，对二套房首付比例及二手房税费做出调整。其中，央行、住建部、银监会三部委，宣布将二套房首付比例降至四成，公积金首付比例也按首套房和二套房分别调整为首付二成和三成。同时，财政部、税务总局也联合出台新政，宣布二手房满2年交易免征营业税。多项政策出台引发市场广泛关注，楼市系列政策的出台是否符合市场预期？对广大购房者尤其是自住型和改善型购房者有哪些积极作用？利好政策是否会引发楼市“量价齐涨”？针对以上话题，中新网房产频道诚邀中国人民大学财政金融学院副院长赵锡军副院长和网友聊一聊对楼市新政和对当前楼市的看法。赵院长好！ (2015-4-1 12:05)

赵锡军 说：大家好，网友好！ (2015-4-1 12:10)

主持人 说：3月30日，五部委联合发布楼市系列政策，降首付、减税费等内容备受关注。加之27日住建部和国土资源部对优化住房和用地结构的政策要求，楼市政策轮番出台。您如何看这一系列楼市政策的出台？ (2015-4-1 12:10)

赵锡军 说：可以这么看，今年开始相关政策包括货币政策方面灵活度不断加大，最近几天，涉及房地产的政策，包括土地政策、房贷政策、税收方面的政策连续出台，主要目的针对房地产市场一些新的变化做出的反应。因为从前几年的情况来看，房地产市场经历了爆发式增长，房子价格上升非常快，成交量大，各地对房地产开发的投入非常大。中间有大量投资投机性的需求进入市场，助长了房地产价格的上升，导致房地产价格虚高，产生泡沫，泡沫的产生就隐含了大量的风险，会带来比较大的问题。所以在那个时候，政府相关部门采取了很多综合性的措施调控房地产市场，包括财政税收、金融，包括房贷，还有土地、行政性的限购，这些政策的出台主要针对房地产市场投机性需求带来的价格虚高泡沫的影响，经过几年综合宏观调控，房地产市场逐步地走向相对比较正常的状态，特别是最近一段时间，除了个别的地区和城市外，大部分地区和城市的房价相应的走向平稳，甚至有些二三线城市的房价有所回落，成交量也开始下降。我们可以看到这种变化从后面来看，原来的投资、投机性的需求开始淡出或退出，剩下的主要的还是居民自住型需求，改善型需求，这是我们国家房地产市场的新的表现，当然从政策角度讲，要支持居民自住型需求和改善型需求，政策会随着房地产市场的变化、需求的变化回复到正常的状态。 (2015-4-1 12:12)

主持人 说：那您认为， “330”新政将二套房首付比例降至四成，这对自住型和改善型购房需求有哪些好处？ (2015-4-1 12:19)

赵锡军 说：“330”房贷政策主要针对二套房和二手房房贷的变化，从原来首付比例50%甚至更高，高的时候甚至达到70-80%，几乎要全款购房，现在下调到40%，当然说了不低于40%，40%以上怎么定，由各家银行根据自己情况来定，这个政策对房地产市场来说，影响比较积极的，特别是直接影响到二套房。这个二套房主要还是改善性的需求比较多，比如原来买了一套房子，觉得这套房子不太合适，不管是地段面积格局都不太合适，想把这套房子卖掉买一套新的，这就属于改善型需求，买套比较合适的，改善型需求也是居民比较正常的需求，他不是投机的需求，而是自住，所以在这种情况下，这个房贷政策的出台对改善型需求的支持是比较直接的。但是我们也看到，改善型需求不是房地产市场的主导性需求，主导性需求还是首套房需求。要说对整个房地产市场带来特别大的影响，我认为还要观察，这里面对房地产市场的信心和整个的房地产市场的提振作用还是可以看出来的。 (2015-4-1 12:21)

主持人 说：那您认为部分城市高库存的现状能否得以缓解？ (2015-4-1 12:36)

赵锡军 说：可以这么看，现在确实除了北京、上海、深圳这些一线城市，大部分的二三线城市，前几年房地产的开发力度比较大，库存还是比较多的。库存主要还是在新房上面，新开发的，这个在政策层面上来讲，这次的政策主要针对改善型需求的二套房，没有涉及到一套房，所以我们也看到，有些居民居住条件改善后，他会去买新的房，比例有多高多大，在这种情况下我们还不好说，但是由于二套房房贷的放松，应该说相当一部分居民原来他想改善，由于手头没有那么多钱，拿不出那么高的首付，没办法去做这件事情，现在首付比例下降，他可能就会做这件事情，房地产市场可能因此会形成新的需求，这个新的需求可能能够消化相当部分原来的空置房。但能不能把原来的空置房都消化掉不好说，按照我的调研和看到的材料，有些二三线城市房子的空置率相当高的。有些地方的人给我介绍情况，说我这个县城再住进来多一倍的人也是没有问题的，也能满足，所以这个县城空置了50%的房子，这就是比较高的比例了，这个政策能不能促使二三线城市消化这么高的空置率还真是不好说。 (2015-4-1 12:44)

主持人 说：有分析认为，因为首付比例降低后贷款会增加，购房人获得按揭的难度反而会在一定程度上有所加大。您怎样看这个问题？ (2015-4-1 12:44)

赵锡军 说：这个实际上是金融在中间杠杆调节作用的一个表现，从房贷特别是按揭贷款的做法来讲，现在居民想买房子，但是没有那么多资金，达不到条件，所以才有按揭贷款的形式，我先借钱买下来住下，以后陆续来还，借、住、还，这是金融贷款的本质。这个过程中，不是买房所有钱都靠借来，你自己需要掏一部分就是首付，这个比例的高低可能会影响到你后边还款的多少。你现在付的比例越高，以后还款压力小一些，现在首付比例降低了，以后可能月供的压力增加一些，这本身是金融的特点，不能说你首付比例降低了，后面还款压力大，从而影响到整个房地产市场，这总体来说是个积极的作用。但是需要特别注意的一点，居民一定要根据自己需求，根据未来家里基本收支情况来确定，我买多大面积的房子，多高价值的房子，平衡自己未来还款月供压力。否则的话你买个大房子，你住得很舒服，价格很高，后边还款压力也很大，搞得其他方面的支出消费受到影响，这就有点非理性消费，所以这中间需要居民自己平衡好把握好。 (2015-4-1 12:49)

主持人 说：也有分析认为，新政将刺激改善性需求的释放，促进大户型、高价房的销售，但不会创造新的需求。您是怎么看待这个问题的呢？ (2015-4-1 12:50)

赵锡军 说：我觉得，应该说也是房地产市场在我们国家政策的一个定位和一个导向，因为从整个房地产市场来讲的话，在现阶段我们国家要满足的还是居民的居住需求为第一目的，至于说投资和投机性的需求在目前还不是主要的目标。那么在满足居住的需求时，首先没房子的人要有房子住，第二，住得不舒服的人要有改善，这个是最重要的目的。那么改善的话，当然这里你刚才提到的，有可能就是原来我面积比较小，我要买大一点的房子；有可能是我的布局不太好，我要买布局好的房子了，有的是我地段不太好，要买地段好的房子了，等等，这都属于改善性需求。你也不能说这不是新的需求，它也是新的需求，这些改善实际上体现了对房子质量的要求、面积的要求、户型的要求等等可能更高了。是一个我们说是对房地产消费的升级换代。那当然升级换代对于整个市场来说也是个新的需求。当然如果说你简单说都是房子，反正我买了小的买大的，买了远地段的买个近地段的，卖掉了环境差的买了个环境好的等等，说是需求从原来的变成了个新的，也可以这么理解，但是我个人觉得，这个需求尽管说不是完全产生的新需求，但是是比数量上面的这种新的需求的扩大更加积极的一个需求，是消费质量的提升。 (2015-4-1 12:53)

主持人 说：您刚刚也提到了，二套房首付比例经历了首付五成、六成和七成的调整，您认为二套房首付比例对调节对于市场产品结构和供需有哪些方面的改变呢？ (2015-4-1 12:54)

赵锡军 说：从目前情况来看，二套房的市场还不完全是主导的市场，如果从前几年的情况来看，大部分的需求还是购买首套房的需求比较大，毕竟购买住房不像购买别的简单的消费品一样，过两天就放弃掉了完全买了一个新的。买房子还是居民、家庭一生中的一件大事，所以前几年可能买了房子以后，最近几年是不是换，大部分人还是要慎重。所以从这个意义上来讲，二套房的首付比例的调整，对那些有改善性需求的居民来说是有一个积极的支持的作用。由于这个市场本身有一定的限度，对于那些现在还没有房子想买房子的居民来讲，这个政策可能就覆盖不住了。所以从整个市场来讲，它影响的面、影响的量、规模、结构等等还是有个限度。特别是如果说我要解决所有的大户型，奢侈的房子的销售量，我个人觉得可能还是持一个审慎的态度。 (2015-4-1 12:57)

主持人 说：新政刚刚推出了两天，今天就有媒体报道，有多家银行昨日就已经开始执行新政策，浙江银行甚至给出了二套房利率最低7折的优惠。您认为银行房贷利率还会有哪些调整？ (2015-4-1 12:58)

赵锡军 说：我个人的理解是这样，因为房贷的利率，我们现在整个银行利率市场化的进展是非常快的，贷款的利率基本上中央银行是完全放开了，由各个商业银行自己决定，商业银行在放贷款的时候，他会根据自己市场的情况，市场的竞争情况，以及我自己的资金宽松的程度、资金成本，来确定放贷款的利率，一般来讲商业银行一般都是把房贷，尤其是按揭贷款看做是一个优质的市场，优质的贷款，所以对按揭贷款的市场竞争是比较激烈的。但是每家银行资金的供求情况不一样，有些大银行吸收存款的能力比较强，所以他的资金相对来讲比较宽松一些，所以他在放贷款、在市场竞争的时候相对来讲执行的就会宽松一些。有些银行吸收存款能力较弱，特别是小银行，不是全国都有分支机构吸收存款，他可能更多是在市场上面、同业之间来获得资金，那这个资金的成本相对来讲高一些，所以在放贷款的时候资金紧张一些，他不可能全国都去铺开、放松，可能他会集中在主要的市场，大城市来放松贷款的利率，所以各家银行可能不太一样。 (2015-4-1 13:02)

赵锡军 说：另外还有一点需要注意，各家银行的风险的情况不太一样。有些银行相对风险比较高一些，那他就会控制的严格一些，另外还有一些监管方面指标的要求，比如说资本贷存比的要求，有些银行可能已经资本贷存比比较高了，对放贷款的话可能会有压力。另外有些银行，比如说他资本充足率可能会相对来讲现在已经不是特别好了，那他在放贷款的时候也会有所考虑。所以市场的情况，监管指标的要求，还有竞争的情况都会影响商业银行放房贷时候的利率，但是我要说的是，在竞争比较激烈的大城市，一线城市，那可能各家银行都会为了占有这个市场，不丢失这个市场，在执行的时候利率都会采取一些放松型的政策，在一些二三线城市就不一定了，可能有些银行会做，有些银行就不一定会做。 (2015-4-1 13:05)

主持人 说：新政出台后，中新网房产频道通过中新网微信公众号推出关于是否有意向购买二套房的小调查，有超过六成网友表示不会购买二套房，他们的选项是“房价太高，买不起”。您觉得通过这样一个调查结果，反应出了什么问题？ (2015-4-1 13:06)

赵锡军 说：因为我不太清楚这个调查的地域范围是一个什么样的情况，网友在地域上是个什么样的分布，如果说我们从某些大城市来看，比如北京、上海、深圳等大城市，都是很多网友特别是年轻人愿意去的城市，所以年轻的外来人口非常多，这些年轻人到了这些城市他本身自己是没有房子的，如果要买房子，他要考虑的就是当地的房价对他的影响，但是这几个城市他的房价由于大量的外来人口产生的需求房价就会很高，这个需求不是像二三线需求完全是炒起来的，他确实是有效需求，大家买了就是要居住，着这种情况下，本身居住的需求就会很大。大城市大家都很看好，不排除有人想投资。因为这地方大家都来，房价不跌，那我买着吧。再加上投资需求，所以大城市的房价相对还是很高，短期内也不会下来，除非控制这些城市的人口，控制需求，但这就是另外一个问题了。 (2015-4-1 13:10)

赵锡军 说：但是对于广大的二三线城市据我了解，房子的空置率是很高的，卖不出去又要偿还开发性的贷款资金，开发商的压力很大，不排除这些地方的房价会有比较大的回落，我们看出来了陆陆续续有些二三线城市的房价在不断回落。那有些城市以前炒作的比较厉害的，我们都看到有些报道，成为鬼城啊没人去买房子，那房价回落得比较厉害。所以从这个角度来讲，对网友的调查我觉得可能还是要看看他居住的区域是什么地方，如果这些网友都居住在北京、上海、深圳，首套房都还没凑齐钱，如果说住在二三线城市，可能这个价格对他们来说还比较好一些。但总的来讲，中国是一个人口比较广大的城市，要解决每个人的居住问题，每个人都住到比较舒心的城市房子，选择一个比较舒心理想的城市去居住，确实众口难调。 (2015-4-1 13:12)

主持人 说：传闻已久的二手房营业税减免政策如期落地，上一次执行同样标准是在2008年。该政策的放松将对二手房市场起到怎么样的调节作用？ (2015-4-1 13:13)

赵锡军 说：营业税是房地产交易里最常见的税收，08年的时候，当时面临全球金融危机这样的外部环境，所以房地产市场税收方面做了一些调整，就是为了通过刺激房地产市场来支持整个经济的平稳发展，所以那个时候房地产的营业税调得相对比较低一些、减免了一些。但是随着随后几年房地产市场的投资投机性需求不断爆发，价格涨得厉害，大家对房地产市场泡沫的担心越来越大，所以税收方面采取了政策，提高了税费，压制房地产价格的疯涨。到现在为止我们看到市场发生了新的变化，很多地区和城市回复到正常需求，居住需求为主了。所以税收作为环境性的措施必须回到08年的正常需求状态，这个对市场来讲，特别是对二手房交易是有积极作用的。但是这个作用是有限的，因为营业税的比例并不是很高，它能够减免一些，但是对整个房子价格的影响是有限的。所以我们说更多的是交易成本有所下降、活跃度有所提升，但是对价格产生多大的影响，只能笼统来讲有积极的影响。 (2015-4-1 13:13)

主持人 说：目前交易税费税赋比重最重的是个人所得税，征收标准是5年以内房产差额征收20%，您如何看待这种政策预留空间？ (2015-4-1 13:17)

赵锡军 说：我个人理解，这里头涉及到我们对房子需求的定位，我们满足什么需求。现阶段我们主要满足居住的需求，不是满足投资投机的需求，所以在所得税方面相应地控制得更加严格一些，因为所得税是你买房子、卖房子两者之间差价的部分是你卖房子的所得，这个部分是相当于你买了个房子投资了，升值了我把他卖掉，这是你所得。如果这方面税收有优惠的话，就意味着可能是我鼓励你投资投机了，鼓励你买了把价格弄上去再卖掉，然后获得高回报，这么一个考虑，所以也是出于这个方面的政策定位支持的目标，目前还是满足居住性的需求，所以营业税这个方面可以尽快的改善，以前是五年，五年以后才可以交易，现在两年，你买了两年以后想改善，我可以免掉你的营业税，这个是支持改善性住房，目的很明确。所得税如果要放松的话，支持的可能是另外一个方面，所以还是有差异的。对于未来，我觉得如果广大居民的居住性需求都满足了，大家都有房子住了，需求都变了，我想投资了，那就是另外一个考虑了。 (2015-4-1 13:20)

主持人 说：自去年以来，房地产市场整体表现低迷，众多城市对限购政策的放开，似乎并未促进市场成交量的大幅上涨，您认为背后的原因有哪些？ (2015-4-1 13:24)

赵锡军 说：实际上原因是需求的变化，就是我们刚刚谈到的。因为前期房地产市场很火，价格也是节节攀升，引起房地产大量新开发的投资，开发规模越来越大，这种现象是不正常的。因为那个房子开发出来不是满足大家居住的，更多的是卖给投资客，投机客，这不是满足居住需求，投资投机需求只会把房地产炒得很高，这种情况看似很繁荣，但是隐含了巨大的风险，因为没有真实的居住需求。经过了这几年综合性的宏观调控以后，市场发生了变化，投资投机性的需求慢慢退出了市场，留下来更多的是居住或是改善性居住需求，从这一点来看，这种需求的变化，回归到我们目前房地产市场最根本的目标，回归到最根本的常态，这是现阶段房地产市场的基本定位，保持房价的相对稳定，对经济稳定也有支撑作用，不让房地产市场产生很大的波动，更不能让它产生很大的泡沫，我想这是目前政策追求的基本出发点。 (2015-4-1 13:29)

主持人 说：另一方面，为了改变这种市场交易的低迷现状，您认为一线城市的限购政策是否会放松？ (2015-4-1 13:30)

赵锡军 说：随着中国经济进入新常态，很多方面会发生新的变化。特别是一个重要的变化就是城镇化的水平在不断提高，再加上户籍制度的改革，居民的流动性在不断提高，这也是符合市场化要求的，在这些情况下，城镇化流动性在增加，各个城市的人口会发生变化，有些城市由于经济发展的需求可能对流入的人口进行约束，有的城市因为产业发展的要求会引进新的劳动力新的人口，人口的流入引起限购政策，有本地户口的人来买房等等。会因为新的环境变化能带来新的变化，我觉得这个也有所变化，但是不是为了消化库存，为了本地的房地产上来，放松限购，我个人觉得不是这个目的，主要是我这个城市地区产业发展的需求，需要新的劳动力，新的劳动力来了后，不是当地户口他要买房，我可能会放开的考虑，如果是仅仅为了当地房地产市场上来，如果放松的话可能是个饮鸩止渴的东西，不会起到真正的作用，对经济来讲不是有效的措施。 (2015-4-1 13:36)

主持人 说：您认为目前一线城市限购政策还在、三四线城市又有库存积压，在这种情况之下，房价是否有上涨的动力？ (2015-4-1 13:37)

赵锡军 说：我前面一开始就提到的，我们国家地大物博，我们是地大，发展有不平衡，从人口集中倾向来讲，有些一线城市，特别是像北京上海深圳这些一线城市，大家都愿意去，在那就业工作读书或干什么也好，大家愿意去。这些城市人口增加比较快，压力比较大，不仅仅是住房，很多公共设施公共产品在这些城市都面临比较大的压力，比如公共交通就是个很大的压力，环境、垃圾处理、水都会构成比较大的压力，这是一线城市。即便是你不采取放松的政策，这些一线城市的房价也不用你去刺激也在往上涨。我们看其他国家也一样，比如美国，美国出现次贷危机，很多城市地区的房价地价下跌，但是纽约尤其是曼哈顿，他的房价依然居高，因为有很多的可能，有的公司付不起了，别的公司愿意去啊，这个就是一个定位的问题。 (2015-4-1 13:40)

赵锡军 说：有的二三线城市，库存量本来就很大，你即便是放松了房贷啊限购啊，没有人到你地方去，你以前是盲目开发没有人去，再放松政策也卖不动。所以两极分化或者说不同地区有不同表现，我觉得还会持续下去。所以也提醒了我们，每个地区在做房地产开发也好或是别的规划也好，一定要长远考虑，而不是短期的收益。大家都在搞房地产搞开发区我也搞一个，前期投入了很多资源，借了很多的钱，搞这些三通一平基础设施，最后弄完了没人买没人去投资搞产业，这是当时建设的时期一阵风，把他轰起来了，但是形成了大量的烂尾，形成了资源的浪费。这也提醒我们，当地一定要根据自身具体情况设计好自己产业的规划，来做基础设施的投资，而不是说一哄而上不考虑长远，只是追求短期的GDP，这不是一个长久之计。 (2015-4-1 13:40)

主持人 说：有分析称，楼市政策的轮番出台，在当前市场环境下，购房的窗口期或已打开，那您认为现在是否是购房者出手买房的好时机？ (2015-4-1 13:43)

赵锡军 说：我个人认为，如果你要住或者是要改善居住，在相对来讲有政策条件支持的时候买房子是个合适的机会，我觉得这个是没有疑问的，你只是为了自己居住。我想凑这个有政策支持时机，我想去买了投资甚至炒一把投机一把，这种想法我觉得就可能有一些问题。因为这个房地产政策支持的是居住的需求、改善居住的需求而不是投资投机的需求，如果想利用这个政策进行投资投机，炒高房地产价格来谋利，这个我觉得你要买房的话可能会受到政策的限制。就像我们前几年似的，大量的投机投资性需求进入市场，把房地产市场炒高了，泡沫上来了，国家就会采取更加严厉的调控措施，那有可能你反而得不偿失。很多人前期买了房子卖不出去脱不了手。自己住反正是不用考虑脱手，我住可能是要住很长时间，也无所谓了。所以我们要具体看，你是什么样的需求去购买房子，如果正常的居住需求，我觉得你利用政策优势或政策窗口去买房子是没有任何的疑问，这是可以完全合理的，你要炒一把还是要慎重一些。 (2015-4-1 13:47)

主持人 说：以上咱们提到的各项政策，与国家支持自住型和改善型住房需求的政策基调都是一致的，您认为未来还会有哪些利好政策出台？ (2015-4-1 13:47)

赵锡军 说：我觉得是这样，从满足居住的这块来讲，因为我们现在各地差异比较大，另外居民收入水平很不均衡，所以从这个方面来考虑的话，我觉得要对不同地区房地产市场进行分类管理的考虑，如果说有些居民即便是有目前房贷政策的支持也是买不起的，那怎么办呢，那就需要有另外的考虑，比如说经济适用房的廉租房，总得让他住得起；有的地方居民有房子住，但是房子不太好是棚户区，自己要买新房也买不起，这时候政府出台一些改造的政策，优惠的政策，好的政策，支持他的改善居住需求，也是可以做的。所以对于不同的情况各地因地制宜，制定适合自己的房地产的政策，尽可能的支持居民合理的居住或是改善居住的需求，这个是各地政府从民生方面来考虑应做的事情。 (2015-4-1 13:50)

主持人 说：到目前为止，不动产登记暂行条例实施已经满月，您如何看待不动产登记对楼市的影响？ (2015-4-1 13:51)

赵锡军 说：可以说的话，我们这个房地产市场，相对来讲“几龙治水”，影响因素很多，房地产市场环境也不是完全的健全，开始慢慢的从各个角度来治理进行完善，其阿红也包括您刚刚讲到的不动产条例。尽管我们讲不动产条例涉及到很多方面，包括山地林地土地建筑物啊等等，资源还有一些，但是目前对老百姓来讲影响最大的不动产就是房子房产。所以这个不动产登记条例里面对老百姓来讲，房子的登记是个基础性的工作，能够摸清我们的家底，明确权属，说得不好听一点，为将来在房地产领域里的新政策，比如房产税、物业税的推出提供一个基础性的平台。因为你只有摸清了家底，知道房子在哪、是谁的、面积有多大、价值大概多少，我将来收税的时候才有依据。所以这个条例的出台，包括后面正在酝酿的房产税物业税的出台，应该能够为房地产市场规范健康的运行提供一个比较好的环境。 (2015-4-1 13:53)

赵锡军 说：当然还有一些新的东西，比如说昨天出台的对于商业银行《存款保险条例》，我们要为商业银行建立存款保险制度，这个制度对商业银行整个安全稳健规范的运行提供制度的保障，从这个意义上来讲，商业银行它也会更多从存款保险的要求来考虑，我吸收存款放贷款怎么做更加稳健安全，更加符合自身利益，也符合存款人的利益，那它在放贷款，无论什么样的贷款包括房地产贷款在内都会有所考虑，所以这些新的措施、新的政策、新的制度、新的法律法规的出台，一方面是改革的要求，另一方面也是规范我们市场环境、法治环境的做法。这些东西的出台，对于整个的市场的运行，包括房地产市场的运行，都是一个比较好的做法措施，有利于环境的改善，有利于市场规范的运行。 (2015-4-1 13:57)