去年以来，有些开发商遇到了资金链危机，出现了债务问题，其旗下项目有的被法院查封。买了新房被查封，能要回来吗？对此，本刊找到了相关案例，并采访了律师对此事进行分析。
律师
要回被查封房屋 须同时满足三个条件
北京市中永律师事务所高级合伙人张云霞律师认为，发现自己从开发商处购买的新房被法院另案查封时，可以根据法律规定，保护自己的合法权益。根据《民事诉讼法》第227条规定，买受人可以提出异议，要求中止执行，解除查封，如果案外人对裁定的结果不服，还可以提起执行异议之诉。
当然，提起案外人异议并获得法院的支持，需要符合相应的条件。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，买受人想排除查封，应同时具备以下三个条件：
第一个条件是，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。张律师提醒，这里所说的“买卖合同”在实际签署过程中，不只局限于这一种叫法。不论名称是“认购合同”、“认购协议”，只要具备当事人名称、商品房状况、房屋价款、付款方式、付款时间等商品房买卖合同主要内容，也不论是否网签，即可认为是签订了书面买卖合同。
第二个条件是，所购商品房系用于居住，买受人名下无其他用于居住的房屋。
第三个条件是，已支付的价款超过合同约定总价款的50%。房款的支付方式可以是全款、贷款，也可以是以借款、货款、工程款等款项抵购房款。
回顾
新房交付后遭查封
为了能够将事情说明，张云霞律师向我们举了一个实例。
2016年，在延庆区工作和生活的王先生，准备在延庆购买一套商品房。经过一番比较，看上了某开发商新开发的楼盘。
为了能够顺利购买该新房，按照开发商的要求，2016年10月，在楼盘刚刚开工建设时，王先生缴纳了200万元订金。不过，在此时项目尚未取得《商品房预售许可证》，属于违规行为。
两年后的2018年9月，项目取得了《商品房预售许可证》，王先生与开发商签订了《房屋认购协议》，并支付了剩余185.5万元。至此，王先生向开发商支付了全部购房款。
2019年8月小区房屋竣工，开发商向王先生交付了房屋。王先生办理了物业的相关手续，拿到房屋的钥匙、水卡、电卡、燃气卡等，还交纳了车位费、装修保证金、装修管理费、装修垃圾清运费以及物业费等费用，对房屋进行装修。
在此期间，开发商一直没有办理网签手续。2020年初，王先生要求开发商办理网签过户手续时，开发商以北京市住建委不给签约等理由，拖延办理相关手续。
后来王先生发现所购买的房屋已经被北京市某法院查封。原来是因为开发商已经将王先生的房屋土地使用权及在建工程，抵押给了银行。开发商拖欠了银行借款，银行便起诉了开发商并申请法院查封了抵押物。
业主向法院提出“执行异议”
自己支付了全款且已经交付的房子被查封了，王先生十分着急。“在整个买房、交付入住的过程中，也不知道房子什么时候被开发商抵押出去了，因为一直没有办理网签，也没拿到房产证，这种情况确实是有可能的。”
了解清楚情况后，王先生向法院提出执行异议，并提交了《房屋认购协议》、支付购房款的银行转账记录、开发商开具的收据等证据，请求解除对其购买房屋的查封。
法院经审理后认为，王先生与开发商签订的认购协议，具备当事人名称、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间等商品房买卖合同主要内容，开发商收取了相应的房款，因此，可以认定为商品房买卖合同；且经法院查明，王先生名下没有其它可以用于居住的房屋；王先生提供的银行转账记录、开发商开具的收据等足以证明王先生支付了全部购房款，符合法律规定的超过合同总价款的50%。
因此，王先生的情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。法院裁定不得执行王先生购买的位于延庆区的房屋。
幸运的是，王先生要回了被查封的房屋，房子又回到了自己手中。
认定“名下无房”有争议
不过，在此之中一个有争议的问题是，“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”如何理解，审判实践中掌握的标准不一。
王先生一家四口家庭名下还有位于朝阳区百子湾的一套房屋，但王先生提供的社保、交通、日常消费纪录等证据证明，王先生确实在延庆工作、生活，其长子在延庆区当地的幼儿园入学。
虽然王先生在朝阳区还有一套房屋，但法院认为，“其一家在延庆区工作、生活，仅就其工作地点距其名下位于朝阳区百子湾的房屋之间的距离而言，即便以驾车方式出行，在高峰期单程通勤时间一般需2小时20分钟左右，在一般情况下单程也需1小时又40分钟左右，更毋论以公交地铁等其他出行方式所耗的通勤时间，均已超过了在部分设区的市与市之间出行可能花费的时间；何况，王先生二子年幼，其幼子在当年尚不满两周岁，无论是让幼儿每日随父母往返奔波延庆与朝阳近200公里，或是让幼儿在朝阳候其父母早出晚归，均有违对老人儿童此类弱势群体优先保护与关爱的社会主义核心价值观与理念。”
其次，王先生位于朝阳区的房屋建筑面积为78.4平方米，家庭四口人，人均建筑面积19.60平方米，远低于北京市城镇居民人均住房建筑面积2015年至2019年的数据。
而王先生一家四口人名下在延庆区并无房屋。法院认为，“综合王先生和其家人的长期工作和生活所在地、其名下房屋与其工作地点的通勤距离与时间、现有房屋的建筑面积、家中人口组成等多种因素与情节，在抵押权人的金钱债权利益和王先生一家人的生存权益之比较中，王先生一家人的生存权益应受到优先保护。”文/陈静思
