症结
服务不到位 居民不交费
一位居民告诉记者，2007年入住小区仅一个月，每户安装的门禁对讲系统就不能使用了，“楼门只能天天开着，经常丢东西。对讲系统坏了好几年，找物业找了好多次，但物业一直没来修理。”
垡头二区社区书记孙京荣住在小区20号楼，她说，因为不交物业费无法收房，所以2007年的物业缴费率最高，达到了100%，而后逐年下降，“从60%到不到40%，今年几乎就没收上来物业费。”
在孙京荣看来，物业服务不到位与居民不交物业费是一对“天敌”，物业的基本服务无法保障，致使居民不满意，从而以不交物业费的方式进行抗议。物业公司因为没有运营资金，服务质量就不断下降，“其实，我们不是不愿交钱，而是要花钱买服务买得值。”
“物业公司撤走后，由街道和社区找了一个临时的应急物业，负责电梯运行和高层的水泵二次供水。”王凤山说，每户居民每年交72元卫生费，聘请保洁员清理生活垃圾。
在楼门前，4个垃圾桶一字排开，桶外未发现残余垃圾，小区树丛里，生活垃圾也不见了踪影。
一位居民说，业主曾多次要求物业公开财务去向，但只有2010年底物业在小区公告板上贴出了一张财务明细，“这个表只有几个项目，都是一些粗略的数字，并不详细。业主不知道钱花了多少、花到了哪里、还剩下多少。”
这个小区共有居民498户，在物业跑路后，他们想到了筹建业委会。王凤山成为业委会的牵头人，研究文件成为他每天的必修课，“我们希望在业委会成立之后，再核算小区的运营成本，由业主自己招标物业公司，这样钱花在什么地方、花了多少心里都有数。扣除物业公司的开销和盈利，如果有剩余，就直接滚到下一年的物业成本中。”
谁来管
提前三个月备案就可免罚
记者昨天拨打了东城区房管局小区办的电话。一位工作人员告诉记者，如果是属于物业公司合同到期，并在公示后三个月后离开的，这种情况属正常程序；如果是物业公司在没有到期的情况下擅自离开，那么主管部门有权力找到这家物业公司，一方面可以通过工商注册的渠道，另外还可以通过房管部门资质认证的渠道。
《北京市物业管理办法》第二十六条规定，物业服务企业擅自停止物业服务的，由区县房屋行政主管部门责令改正，并可处1万元以上10万元以下罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。
朝阳区房管局物业科的一位工作人员表示，小区物业撤离前，应该提前三个月进行上报及公示。如果业主认为物业公司违反规定撤离，业主先向小区所在街道办事处反映，再由街道反馈到区住房管理部门，之后再报给北京市住建委，由住建委派人经过调查取证，调研小区是否存在不合规定的做法。因为物业公司能做到提前三个月上报，未出现擅自撤离，所以自从《北京市物业管理办法》颁布的一年多以来，并没有对物业公司的处罚案例。
怎么管
“薪酬制”可解决
物管拿钱不好好做事
物业公司撤走后，留下了许多问题。居民家的房子漏雨，找到王凤山，因为没有专项资金，王凤山只好去找开发商，“已经过了保修的年限了，我们只能求着人家来给我们修修。物业在甩手不管后，后续的问题就会表现出来，所以我认为相关部门应该对物业收取一些保证金，在物业无故撤走后，可以用这笔钱作为过渡资金。”
对于目前物业管理的漏洞百出，北京房协学术委员会委员蔡金水认为，原因在于目前施行的物业管理为“包干制”。蔡金水解释说，所谓“包干制”，就是由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或亏损均由物业管理企业享有或承担的物业服务计费方式。“这样就形成了一种必然出现的局面，物业收取的物业管理费是定额定量，花的钱越少，赚的钱就越多，这就导致一些物业不愿意花钱，或者能少花就少花，结果服务质量下降，居民则不满意，恶性循环就出现了。”
蔡金水认为，“薪酬制”将是未来小区物管的发展方向。“应该由业委会聘请物管企业来服务，小区的财政大权不再由物管企业把持，而由全体业主选出的常设机构业委会代管。物业干得越多，拿得越多，这样就可解决物管拿钱不做事或不好好做事的问题。物业管理的方式也应该形成一个转变，由‘包干制’向‘薪酬制’过渡。” （记者 侯振威 赵喜斌）
