老人思想上难以转变 以房养老尚需跨越多重障碍

□　本报记者 黄洁 本报见习记者 王开广

　　“你留下房子，我为你养老。”随着近期国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》的发布，以房养老这种在西方发达国家已经发展相当成熟，而在我国尚处于探索阶段的养老服务模式，开始变得备受关注。

　　据权威部门统计，截至2012年底，我国老年人口已达1.94亿，占到了总人口数的14.3%，且呈增速快、高龄化、失能化、空巢化等特征，再加上我国未富先老等特殊国情，养老问题正变得异常严峻。那么，以房养老是否能够真的解决养老问题，实践中又需如何操作？重阳节前，记者采访了北京市朝阳区人民法院民四庭法官孟妍，其从法律和政策层面对以房养老进行了分析和解读。

　　抵押房产获得借款

　　孟妍法官解释说，根据此前《北京市“十二五”时期老龄事业发展规划》和近期国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》中的表述，要“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，就是指的以房养老。

　　其意在于达到一定岁数的老人，将自己的私有房产抵押给银行或保险公司等金融机构，从而获得养老金。获得的方式可以是定期也可以是一次性取得一定数额的养老金，待老人去世后，银行或保险公司等则可以通过处置房产来取回所支付给老人的养老金和利息。

　　“以房养老本质上属于一种抵押，即抵押房产获得借款。传统的抵押，需要借款人每个月按照一定的数额积极还款，否则就可以拍卖财产来弥补损失，而以房养老则是每月领取一定数额的养老金，因此也被称为反向抵押贷款。”孟妍说。

　　据了解，在美国，以房养老模式主要形式是由联邦政府保险的倒按揭贷款。基本上62岁以上的老人就可以将房子抵押给银行或专门的倒按揭公司，然后每月领取生活费，领取生活费的数额标准按照房产价值和保险机构对老人的寿命预期综合计算。保险后，老人仍然可以长期生活在自己的住房内，贷款的款额每隔3年便会重估一次。加拿大等国家也都推行了类似的模式。

　　而在我国，虽然各地试点以房养老的并不少见，但是由于思想上未能转变意识，实践中还面临机制上的诸多障碍，因此推行并不理想。例如，南京的“以租换养”模式，采取了个人房产抵押贷款的模式，可是由于条件限制过于苛刻，推行遇冷；而上海的“住房自助养老”模式，由于房屋产权约定上的限制，使得很多老年人在思想上不能接受。

　　儿女义务不可免除

　　为了今后以房养老得以顺利推行，孟妍认为，首先应该在思想上澄清几个误区。

　　首先，以房养老并不是老年人养老收入的全部来源。实际生活中，老年生活所依靠的养老收入可以包括老年人自己的退休金、保险费、存款、理财金以及子女赡养费等，而依靠房产抵押所获得的养老收入只不过是对上述养老收入的补偿，并非支柱。也就是说，以房养老只是完善养老保障机制的一种补充。

　　其次，以房养老并不是一种普遍的养老制度。即使是在此项制度已经较为完善的发达国家，例如美国，其每年符合以房养老条件的人中，实际申请以房养老的仅有不到3%；在新加坡，政府规定以房养老也仅限于私人建造的商品房。由此可见，以房养老这种模式在发达国家也不过是老年人，特别是那些存在经济困难的失独老人、孤寡老人等接受经济救济的选择之一。

　　而且，以房养老同样不能免除子女的赡养义务。我国宪法明确规定，成年子女有赡养扶助父母的义务；婚姻法也规定，子女对父母有赡养扶助的义务，子女不履行该义务时，无劳动能力或生活困难的父母，有权要求子女给付赡养费；老年人权益保障法规定，养老主要依靠家庭，家庭成员应当关心和照料老年人；赡养人应当履行对老年人经济上供养、生活上照料和精神上慰藉的义务，照顾老年人的特殊需要。这些法律都已经明确作出规定，无论老人是否选择以房养老，儿女的赡养义务都是法定而不可免除的。

　　农村老人无法适用

　　据了解，我国房屋产权性质复杂，主要包括商品房、经济适用房、小产权房、公租房、宅基地上的私房等，而以房养老模式中对“房”的标准规定颇高。

　　孟妍告诉记者，要想申请以房养老，老人首先必须是自有住房，并且拥有完全的产权，这是能够对房屋进行处置的先决条件。不仅如此，房屋必须是老人的独立住房，不能与子女合住，否则房屋被反向抵押后，一旦老人去世，房屋就将被相关机构予以处置，子女必将无房可住。此外，开设以房养老业务的金融机构一定更加倾向于接收房屋增值保值潜力较大、住房变现转让较为容易的房屋进行抵押，只有这样才能保障制度执行的可持续性。

　　“总的说来，以房养老还是更适合那些拥有独立产权房的、没有直接继承人的、属于中低收入水平的城市老人。”孟妍说。

　　至于老人去世后房屋的处置，孟妍介绍，老人在将房产抵押给银行等机构后，其仍将是房产的所有人，在去世之前并不用担心居无定所。相反，银行会对房产价值进行评估，并结合老人的预期寿命，决定按期支付给老人的养老金的数额。相关部门只会在老人去世之后，再通过出售等方式来还清银行支付的款项和利息。在这种情况下，如果房屋处置还清银行等机构后，仍有剩余的，子女依旧有权进行继承，且子女若有能力支付银行的相关款项和利息，还可以直接偿还然后继承房产。

　　不过，孟妍也指出，从我国现有的制度和法律规定来看，开展以房养老仍旧面临不少障碍。除了老年人在家养老的传统观念难以打破外，还存在着现行制度的种种制约。目前，我国房地产市场的不确定性较高，人均寿命还在不断增长，给银行与保险机构开展此项业务带来了一定的风险，而住宅用地70年使用权限的制度，也使得到期后抵押房屋续期费用成为了巨大的未知风险。不仅如此，由于农村土地集体所有制，农村老人将可能无法适用这一制度创新。

　　以房养老需要民政部门、房管部门、社会保障机构、金融以及保险机构等多部门有效配合，更需要一个完善、透明、公开的法治环境，只有各个部门均依法协调运行，才能有效保证以房养老真正成为老有所养的一项重要补充。