地产股跌至“地板价” 年报行情能否咸鱼翻身？

　　从１９日开始，沪深两市房地产上市公司年报将陆续披露，去年跌幅达１９％的房地产板块，因近日多家公司业绩预增而频频领涨。与２０１０年年初普遍的悲观预期相比，多家机构对２０１１年的房地产板块则大为看好，认为已是“地板价”的地产股将在２０１１年“咸鱼翻身”。

　　业绩预增刺激地产股走强

　　新年以来，房地产上市公司相继发布业绩预告，２０１０年业绩普遍表现良好。在新年第一个交易日，房地产板块便迎来开门红，大涨４．７４％，随后多日持续走强。

　　地产龙头股万科Ａ预计２０１０年全年累计实现销售面积８９７．７万平方米，销售金额１０８１．６亿元，分别比２００９年增长３５％和７０．５％，成为内地首家销售额突破千亿元的房地产上市企业。金地集团则预计２０１０年净利润较２００９年度增长５０％左右；保利地产２０１０年实现签约面积６８８．３９万平方米，同比增长３０．７％，实现签约金额６６１．６８亿元，同比增长５２．５３％。在已经公布的地产公司业绩快报中，增幅最大的是华业地产，公司预计２０１０年净利润在２．６５亿元至２．８５亿元之间，与上年同期相比增长１２６％至１４４％。

　　而在香港上市的多家中资房地产企业近期披露的业绩快报也显示，２０１０年销售额同比增长都在３０％以上。中金公司统计的１２家龙头地产公司业绩显示，这些公司去年初制定的全年目标销售额总体完成了１１８％。

　　尽管２０１０年内地房地产业遭遇三次政策调控，但房地产企业的销售规模反而上了一个台阶。中国房产信息集团联合中国房地产测评中心日前发布的《２０１０年度中国房地产企业住宅销售排行榜》显示，在销售金额前３０名的房企中，２０１０年房地产企业销售金额在５００亿元以上的第一梯队企业从２００９年的４家增加到６家。销售金额在２００亿元－５００亿元的第二梯队则从２００９年的７家增加到１０家。而销售金额在１００亿元－２００亿元的第三梯队成员，从２００９年的９家增加到１４家。

　　申银万国房地产分析师殷姿认为，考虑到还有一些中小房地产上市公司业绩并不好，预计Ａ股上市房企２０１０年业绩整体增幅在３０％左右，大部分房地产企业已完成２０１０年全年销售目标，在短期整体估值水平已较低的情况下，地产股或有望延续修复行情。

　　“低估值”引发抄底冲动

　　在２０１０年初，机构对房地产板块的行业评级普遍为“中性”和“谨慎乐观”，几乎是集体唱空；私下里，一些分析师甚至向投资人直言“地产股不能碰”。截至２０１０年１２月３１日收盘，沪深两市房地产板块全年下跌１９％，位居板块全年跌幅第二位，一些龙头地产股如招商地产、保利地产跌幅超过４０％，印证了大多数机构去年初的判断。

　　近日机构则普遍认为房地产板块底部已经出现，将有一波反弹行情。支持这一观点的依据是房地产板块当前整体估值约２２倍，低于行业近三年历史平均值４１倍。从溢价率指标看，房地产行业估值对沪深３００指数估值的溢价率为０．４１倍，低于近三年０．５３倍的历史平均溢价率水平。“低估值”也引发了一些投资者“抄底”的冲动，数据显示，近一个月来，在其他板块资金大幅逃离的情况下，沪深两市仅房地产板块资金净流入，高达１４．８亿元。

　　中金公司房地产分析师白宏炜认为，目前地产股估值已非常便宜，而２０１１年房价平稳、政策平稳的概率较大，地产股估值将得到部分修复。中投证券认为，房产税试点预期已兑现，板块估值已充分反映各种利空预期，短、中期更严厉的政策调控预期告一段落，板块进入估值修复和增长阶段。东方证券认为，２０１１年将是地产股股价向上回归基本面的一年，目前地产股仍处于估值低位，回归之路才刚刚开始，主流地产公司业绩将保持确定性增长。

　　但也有机构认为，“低估值”与“政策利空出尽”并不能构成抄底地产股的理由。从行业来看，中期内供给过大带来的去库存化和利润率压力将对地产行业盈利成长产生压力。国泰君安房地产分析师孙建平认为，在宏观调控政策及信贷紧缩政策双重压力下，上半年行业仍以震荡的阶段性机会为主。

　　房产税利空影响或已被消化

　　尽管上海与重庆尚未正式公布房产税试点的细则，但媒体披露的房产税主要内容已让机构感觉是“靴子落地”，前期市场表现已经消化房产税对行业的负面影响。因此预计两地正式宣布房产税试点也不会对市场造成太大影响。

　　上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭认为，房产税开征后，短期内必定会对试点城市的房地产市场造成利空影响，将有助于抑制投资投机需求，有利于稳定房价，甚至会使房价有所下跌。但这种影响的程度比较有限，主要对人们的心理预期产生影响。试点阶段税基窄、税率低、不涉及存量等因素难对房价造成较大力度的压制。长期来看，这种利空会逐渐被市场吸收和消化，成为一种税收制度的“标准配置”，就像其他已经征收此税的国家一样，断难靠此税对房价产生太大影响。

　　第一太平戴维斯认为，房产税的实行将在短期内给市场带来不确定性，买家在明确市场走势之前将有所犹豫。这可能导致交易量的下降和价格增长的放缓。从中长期来看，房产税不太可能对商品住宅价格有太大影响，但是房产税的出台可以促使现有住宅物业被更有效利用。（记者魏宗凯）