严打炒房征收奢侈税照顾弱势推出“新住宅”修订法案约束寿险公司
台三举并施遏制房地产投机
近日,旨在遏制炒房投机客的奢侈税还未正式上路,台当局又推出另一最新举措——推动效法新加坡组屋的住宅方案,以平抑房价。据台湾媒体报道,为了解决经济弱势族群买不起房子的问题,经济建设委员会(经建会)日前提出“现代住宅”方案,待行政院核定同意后,最快将于今年年底前开始执行。
短时期内台湾当局的一连串动作,可视为展现马英九政府欲贯彻“居住正义”、建构健全房屋市场的决心。而要想真正实现这些目标,就离不开一个长期稳健的法律调控体系。
房价飙涨,偏离了都会地区人口所能因应的价位,普通民众买不起房已成为台湾十大民怨之首。台当局为了平息民怨、遏制炒房,出台及准备出台一系列配套措施,用法律手段平抑房价、健全房屋市场,实现“居住正义”。
征收房地投机交易特别税
自2004年以来,台湾房地产市场直线攀升。其中,台北房价已从2004年的每平方米36.1万元(新台币,下同)上升至2011年的每平方米79万元,房价高居全球第四,投机炒房客导致整个台湾房地产市场陷入一片混乱。今年3月10日,台湾行政当局为遏制房价恶性上涨,宣布修正后通过的“特种货物及劳务税条例”(俗称“奢侈税草案”,实为房地产投机交易特别税),并于4月15日经立法部门三读通过。台当局通过增税草案,针对特定货物及劳务加征一定税额,以促进岛内产业发展,达到抑制房价疯长之目的。
台当局课征奢侈税,是调降遗赠税之后的配套方案之一,符合当今世界各国各地区调控房价的一般做法。当前,美国、加拿大、澳大利亚、韩国、日本等均征收奢侈税,税率从1%至33%不等。香港地区则对在两年内出售的房屋课予较高的印花税,新加坡亦对短期出售房地产的卖方,课予较高的印花税等。而台湾此次除了预计课征豪宅税之外,还要加征奢侈税。具体来讲,台湾当局拟于今年7月1日起开征奢侈税,凡一年及两年内转卖房屋者,加征10%至15%的税收；同是今年7月1日,开始在台北市开征豪宅税；对台北市及新北市房贷成数降至60%。针对出售持有未满一年的非自用住宅(含商办、房地、店面、建筑空地等)不动产的行为,台当局拟征收15%的税收,持有满一年未满两年者,则拟征收10%的税收。当然,台当局也采用免税手段遏制房价的不正常上涨:出售给政府机关的不动产免税；区段征收、农地农用等不动产,不课土地增值税；政府征收前转移的公共设施保留地免税；出售继承或受赠取得的不动产免税；其他经台湾财政部门核准的不动产交易免税。
台当局奢侈税草案公布后,如春雷初动,房市转凉。征收奢侈税对拥有多套房屋并短期进出的投资型买方影响甚大。台湾六大都会区二手房成交价下调1%至8%,新北市成交价甚至下降8.6%。岛内房地产行情及营建类股票价格直落,已经在一定程度上遏制了恶性房地产投机行为。然而,这种税收只是针对两年内的非自用住宅转手征收,且征收奢侈税的手段虽然可以达到以价制量的效果,但也会影响到个人消费和政府税收,从而难以达成租税公平的目的。因而,需要一系列的配套措施完善房地产市场调控体系。
推出新住宅政策照顾弱势群体
为了弥补M型社会中住宅市场供需机能失调、解决社会弱势群体的住宅问题,近期台当局又提出“社会住宅设施方案”、“合宜住宅”和“现代住宅”等新住宅政策。所谓的“社会住宅方案”,是计划以房屋租金补贴、贷款购置住宅利息补贴为主,兴建只租不卖的社会住宅为辅,透过台湾当局订定相关办法,授权地方政府执行。这一政策鼓励民间参与兴建,避免穷人或其他弱势群体被贴上标签,以达成穷人与富人混居的目的,并降低现有房屋的空置率。
“社会住宅方案”的要点在于“只租不卖”,其目的是为了照顾经济条件不足的年轻人和其他弱势群体。这一方案要求台湾军事部门让出位于台北市及新北市的部分公有土地,并由政府部门出资兴建,预计2至3年完工。但是,这一政策真正落实起来并不容易。如台湾当局推动社会住宅牵扯的层面相当广泛、复杂,需要台湾当局制订原则,提供财政上的支持,由地方政府订定实施措施,赋予地方政府相当的空间。还需要取得民众需求与政府财政能力之间的平衡点,避免这一政策的口惠而实不至。
“合宜住宅”是以出售为主,低于市场价格出售给一定收入以下的无自有住宅家庭,以机场地铁A7站为例,每平方米将不超过15万元。以购买450万元的合宜住宅为例,最高可贷款360万元,前两年并享200万元的零利率,贷款年限可达30年。
“现代住宅”则是参考了新加坡的组屋模式,由政府出地,民间出钱,住宅推出后可以自由转售。现代住宅采取了公开招标的方式,建筑商处要保障房屋售价低之外,还需要符合其他七项评选条件:每户住宅面积须介于53至66平方米(两房一厅)、开放式空间设计、具备宽频无线上网、靠近地铁站、能引进便利商店或咖啡座、建筑符合绿色环保设计,融入新能源如太阳能等。
当前,台湾内政部门正在积极推进《住宅法》立法,以期在全台各地展开兴建社会住宅工程,并透过土地取得、租税减免等有利因素,鼓励民间业者参与解决民众居住问题。上述政策及其配套措施将在一定程度上遏制投机炒房问题,有可能在一定程度上实现“居住正义”的目标。
修订约束寿险公司炒地法案
恶意炒房者除一般投机客外,还包括为实现资金增值的寿险公司等。寿险公司往往挟巨额资金买地、屯地,以实现资产保值增值。截至今年2月底,台湾寿险行业投入不动产的金额已突破4200亿元,创下历史新高。为了减少寿险公司不正当炒地,规范此类金融机构过度介入房地产行业,台湾当局“金管会”已初步拟定“保险业办理不动产投资修正草案”,落实约束寿险公司的炒地行为。
该修正草案明确规定,寿险业者若要购买空地,将提高RBC计算风险系数。RBC(保险业资本适足率)是衡量保险业财务健全度的指标,愈是高风险的投资,愈需要更多的资本支持,调高风险系数,保险公司大股东就须增资,“金管会”针对保险业转投资作出重大变革,就是希望从财务方面阻隔保险资金介入经营权争夺的空间,约束寿险公司过度投机购买空地。
该修正草案还规定,寿险业购入空地必须具有建照,而且在三个月内必须动工；如果所购土地没有建照,必须是完整的、可自行开发的土地,并且限制六个月内必须申请建照。如果保险业投资不动产,必须两年内开发并且见到收益,且收益率不得低于中华邮政两年定期存款利率。该修正草案还采取措施,规定未来寿险业者购买空地,不可以再拿来作为临时停车场或是广告招牌出租,藉此杜绝业者利用停车场养地的现象。
除此之外,保险局还将加强房贷征信、授信审核,并列出近5年内各保险公司从关系人处取得的不动产。
上述措施是为了规范寿险公司的经营行为,使其妥善运用资金,按规定投资,杜绝保险公司炒房、炒地等。
目前,台湾当局所采取的上述手段已经引起了房地产交易市场的波动,同时将进一步引发后续效应。当然,其中有些手段治标不治本,这些法律手段所发挥的效果也有待进一步观察,但总体上会在一定时间段内起到遏制房地产过度投机的现象,并在此基础上建立、健全住宅交易市场的法律规范。
(朱松岭 作者单位:北京联合大学台湾研究院)
