从奢侈税看台湾“打房”得失

　　台商杨先生在厦门炒房多年，最近的 “得意之作”位于厦门 “世贸湖滨首府”，2年前以单价2.5万元人民币买下一套150多平方米的房子，如今每平方米涨到3.8万元，赚了大约200万元。

　　这只是他诸多“作品”中的一件，不过这件“作品”如今碰到了一点麻烦，最新颁布的“国五条”打房新政，一项重要内容是对二手房交易的增值部分要征收20%的个人所得税。

　　杨先生说，他没打算承担这20%的税负，而要转嫁给客户，一时间客户也不想负担这笔支出，交易便暂停了。

　　记者问，想不想回台湾炒房？杨先生坚决表示“不会”，因为大陆商机大，台北房价也贵得让人不敢去摸了，再说，台湾还有奢侈税呢。

　　奢侈税功效有多大？

　　到2013年6月，台湾实施奢侈税满2年，该税的全称是“特种货物及劳务税”，主要目的是打击炒房，实为炒房税，台当局担心对房地产造成太大冲击，改称奢侈税，除了针对房地产，也针对高价消费的汽车、珠宝、高尔夫球证等。

　　奢侈税规定，对于非自用的房屋及土地，1至2年间转让者按照实价课税10%，1年内转让者按实价课税15%，以此打击短期炒房。从2011年6月至2012年底，奢侈税收入65亿元(新台币，下同)，远低于原先台当局估算的一年150亿元。

　　从这点看来，奢侈税功效似乎不甚理想。不过台湾政治大学经济系特聘教授林祖嘉却撰文认为，奢侈税主要目的不是要增加税收，而是打击炒房，税收远低于预期，正好说明房地产短期交易量在下降，奢侈税发挥了功效。

　　林祖嘉介绍，2012年台北市的土地增值税同比减少近6%，与交易量直接相关的契税减少近14%，印证了房地产交易量因奢侈税而减少。

　　台湾淡江大学产业经济系副教授庄孟翰也向导报记者表示，奢侈税起到了一些效果，不过效果很短暂。奢侈税实施之初，房价有过一阵下探，可是很快又上来了，呈V字形走势；2012年8月房地产实价登录制度实施，也造成了房市V字形走势，两者共同组成了近两年房市的W形走势。

　　资金泛滥，拉高房价

　　从实施奢侈税近两年来，房地产交易量虽有短暂回落，但房价走高趋势未改。以台北房价为例，一手房均价从2003年至2012年翻了一倍，大约是前5年从每坪(1坪=3.3平方米)40万涨到60万，后5年从60万涨到80万。庄孟翰表示，台北二手房均价约为一手房的七成，也在同步上涨。

　　这种现象说明房子主人开始惜售。正如厦门台商杨先生所想，不愿承担新增的税负，宁肯把房子养着，这样就造成了交易量减少、价格却还没降的结果。等到需求再度旺盛之时，房子主人再伺机涨价出售。

　　如今，流动在台湾房地产市场的资金泛滥。近年全球普遍量化宽松，欧美经济不景气，那儿的钱往亚洲新兴经济体流动，包括不少海外台资回流。随着两岸关系改善，大陆台资回流也逐年增多，这些资金却在岛内没有太多投资管道。2013年台湾证所税上路，该税设置了8500点“天花板”，8500点以上开征证所税，游资不敢大量涌入股市，怕成为“击鼓传花”的最后一棒。于是，房市成为泛滥资金的目标。

　　庄孟翰以为，台湾社会两极分化在加剧，有钱的更有钱，没钱的更穷，M形特征越发显著，这种M形社会遇上奢侈税、房地产实价登录造成的房市W走势，总体造成了房地产市场波浪型上升的态势。因此，奢侈税的作用短暂而有限。

　　提高养房养地成本

　　奢侈税打击的是买地买房两年内转让者，有钱人会等到两年后再出售，所以提高养房养地成本，征收房产税，才能更有效打击炒房。

　　庄孟翰介绍，台湾房地产的持有成本分成两部分，一是地价税(自用地的税率2‰、营业用地的税率10‰)，二是房屋税(自用房的税率1%-2%、营业用的税率3%-5%)，它们均以公告现值(类似大陆的政府指导价)为税基，而公告现值往往只有市价的两三成。

　　据了解，国外许多大城市对不动产课征的财产税约为市价的1%，美国为1.14%，如果买一栋2亿元的豪宅，每年得交200万元房产税。庄孟翰称，实际上台湾的房屋税加上地价税，为美国房产税的1/3到1/10之间。

　　台湾实行房地产实价登录，就是作为以后课征房产税的铺垫。目前，实价登录只对消费者起到提醒作用，帮他们了解各个地段的真实房价，没有作为课税的依据。

　　林祖嘉建议，日后实施房产税应该针对非自住的房子，自住房仍按目前税率交地价税和房屋税即可。否则，假如你在台北有一套35坪的房子，10年前值1000万，现在涨到3000万了，按1%的税率交房产税，每年交税额也就从10万涨到30万，对自住者来说是不小的负担。对于非自住房，则课以高昂的房产税，增加养房养地成本，才能有力打击房地产投资投机行为。

　　资本利得税争议

　　围绕二手房交易主要有几个税种：持有环节的叫房产税，属于财产税范畴；交易环节的属于交易税，比如奢侈税；卖房盈利部分的属于资本利得税，例如大陆近期出台的房产增值部分课20%个税。

　　要想有效打击炒房，最佳状态是三税并举，增加持有成本、交易成本，再从你赚的钱中抠点钱出来，以此降低炒房诱因。

　　台湾在房产税部分，虽然实施了房地产实价登录，但何时实施房产税还是没影的事儿。交易税部分，两年内转让非自用住宅者，要按实价课征奢侈税。资本利得税部分，按地价公告现值的20%-40%征收土地增值税，卖房屋赚的钱则按公告现值并入个人所得税(台湾叫综合所得税)。因为公告现值远低于市价，或许你炒房赚了200万元，只需以三四十万来申报个人所得税。当前台湾个人所得税起征点为年收入50万元，近四成台湾人无需交个税，约四成民众交5%的个税。

　　但是对于如何界定资本利得，两岸争议都较多。厦门一市民苏小姐说，不能光看房价几年涨了多少，也要看到投入了多少装修成本、贷款成本，这部分如何计算？“投资就是这样，风险越大，收益越高，而政府课税20%却是稳赚不赔的事！”(海峡导报记者 兰文 文/图)